Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11693135 CV EXPL 25-11142
datum uitspraak: 22 mei 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
STICHTING WOONBRON,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 april 2025, met bijlagen;
- het antwoord.
1.2.
Op 23 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van Woonbron en [gedaagde] .
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[gedaagde] huurde van Woonbron een woning aan het [adres] in Rotterdam. Er is sprake van een huurachterstand van € 1.245,72. Verder is, omdat de huur eindigde, door Woonbron op 22 augustus 2024 een eindinspectie uitgevoerd. Bij deze eindinspectie bleek dat er herstelwerkzaamheden moesten worden uitgevoerd voor € 2.528,54. Woonbron eist in deze procedure betaling van deze bedragen door [gedaagde] , met rente en kosten. [gedaagde] is het eens met de huurachterstand, maar niet met alle in rekening gebrachte herstelwerkzaamheden.
2.2.
De kantonrechter beslist dat [gedaagde] de huurachterstand en een deel van de herstelwerkzaamheden moet betalen. De incassokosten en rente hoeft [gedaagde] niet te betalen. Wel moet [gedaagde] de proceskosten betalen. Hierna worden de beslissingen uitgelegd.
[gedaagde] moet huurachterstand van € 1.245,72 betalen
2.3.
Woonbron stelt dat over de periode januari 2024 tot en met augustus 2024 een huurachterstand van € 1.245,72 is ontstaan. [gedaagde] heeft dit niet betwist en moet daarom € 1.245,72 aan achterstallige huur betalen.
[gedaagde] moet herstelwerkzaamheden van € 1.736,61 betalen
2.4.
Woonbron stelt dat zij bij het einde van de huurovereenkomst voor € 2.528,54 aan herstelwerkzaamheden in de woning heeft moeten uitvoeren. De herstelwerkzaamheden zijn gespecificeerd in het eindinspectierapport onder ‘Herstelwerkzaamheden Woonbron voor rekening huurder’.
Niet betwiste herstelwerkzaamheden
2.5.
Tijdens de zitting zijn de herstelwerkzaamheden die in het eindinspectierapport zijn genoemd besproken. [gedaagde] heeft op de zitting van de volgende herstelwerkzaamheden gezegd dat ze kloppen:
1) gordijnen, rails, plakplastic en luxaflex verwijderen en afvoeren. Slaap 2 achterzijde en keuken en folielijmresten woonkamer van € 63,42;
2) lampen verwijderen incl. kroonsteentje aanbrengen van € 56,55;
3) huisvuil en huisraad verwijderen en afvoeren uit woning in berging van € 71,41;
4) plastic folie en plakband verwijderen van beglazing van € 62,55;
5) stompe binnendeur dicht incl. nieuw h&s vervangen excl. schilderwerk van € 273,89 (slaapkamer 1);
6) opdekdeur dicht vervangen incl. overzetten van bestaand hang- en sluitwerk van € 248,51;
7) stompe binnendeur dicht incl. nieuw h&s vervangen excl. schilderwerk van € 273,89 (hal); en
8) spiegel verwijderen en afvoeren van € 4,51.
De kosten voor deze herstelwerkzaamheden van € 1.054,73 moet [gedaagde] daarom aan Woonbron betalen.
Betwiste herstelwerkzaamheden
2.6.
[gedaagde] heeft de volgende herstelwerkzaamheden betwist:
1) kliko leegmaken en schoonmaken van € 177,08;
2) binnenschilderwerk op kozijnhout 2,5 laags. Paneel onder kozijn van € 41,34 (slaapkamer 3);
3) schilderwerk dichte deur incl. glad plamuren 1 zijde van € 57,84 (slaapkamer 3);
4) binnenschilderwerk op kozijnhout 2,5 laags. Kozijn van € 82,68 (slaapkamer 3);
5) binnenschilderwerk op kozijnhout 2,5 laags van € 68,90 (hal);
6) schilderwerk dichte deur incl. glad plamuren 1-zijde van € 115,68 (hal);
7) schilderwerk dichte deur incl. glad plamuren 2-zijden van € 114,42 (toilet);
8) binnendeur gaten dichtplamuren en vlak schuren van € 23,94 (toilet);
9) klimop van schuurdak verwijderen van € 238,50.
Kliko
2.7.
Vaststaat dat de kliko bij de eindinspectie vol was. Dit blijkt uit de foto’s in het eindinspectierapport. [1] [gedaagde] betwist niet dat bij de eindinspectie foto’s zijn gemaakt van de volle kliko, maar heeft tijdens de zitting aangegeven dat het niet haar vuil is.
Ook als dat zo is, blijft het de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om bij de oplevering een lege kliko achter te laten. [gedaagde] moet daarom de kosten van € 177,08 voor het leeg- en schoonmaken van de kliko aan Woonbron betalen.
Schilderwerk en plamuren
2.8.
Op de foto’s in het eindinspectierapport is te zien dat er flinke beschadigingen zitten op de deuren en kozijnen in slaapkamer 3, de hal en het toilet. [2] Dit is geen normale slijtage dat na 18 jaar optreedt. [gedaagde] heeft de woning op deze punten daarom niet goed opgeleverd en moet de kosten van € 504,80 voor het schilder- en plamuurwerk betalen.
Klimop schuurdak
2.9.
Vaststaat dat er klimop op het schuurdak groeit dat [gedaagde] in beginsel had moeten verwijderen. [3] Terecht wijst [gedaagde] erop dat de schuur is gestut. [4] Onder deze omstandigheden kon [gedaagde] niet veilig het schuurdak op. Woonbron heeft onvoldoende onderbouwd dat het schuurdak veilig was om op te gaan. De kosten voor het verwijderen van de klimop van € 238,50 hoeft [gedaagde] daarom niet te betalen.
Overige herstelwerkzaamheden
2.10.
Dan blijven de volgende herstelwerkzaamheden over:
1) keukenruimte schoonmaken incl. ontvetten kastjes van binnen en van buiten, aanrechtblad, tegelwerk en ventilatieventielen van € 50,08;
2) badkamerruimte schoonmaken incl. kalkaanslag verwijderen van € 97,72; en
3) 4 kamer woning volledig spic en span maken van € 405,63.
2.12.
In totaal moet [gedaagde] voor de herstelwerkzaamheden aan Woonbron betalen € 1.736,61 (€ 1.054,73 + € 177,08 + € 504,80).
[gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
2.13.
De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de algemene huurvoorwaarden van Woonbron staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. [7] Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Woonbron daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [8] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Woonbron wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.14.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonbron moet betalen op:
- € 145,45 aan dagvaardingskosten;
- € 514,00 aan griffierecht;
- € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00); en
- € 102,00 aan nakosten.
Dat is in totaal € 1.169,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonbron dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 2.982,33 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf de dag na de datum in dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonbron worden begroot op € 1.169,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. D. Greve en in het openbaar uitgesproken.
67379