Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11748669 CV EXPL 25-13673
datum uitspraak: 26 juni 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
NL Boompjes Property 5 C.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. F.J.M. van der Bruggen,
tegen
1.[gedaagde 1],
zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen Nederland of daarbuiten,
en
2. [gedaagde 2],
zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen Nederland of daarbuiten,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: [naam], werkzaam bij Huurteam Nederland B.V.
De partijen worden hierna ‘Eiseres’ en ‘Gedaagden’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 juni 2025, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 17 juli 2025;
- het herstelexploot van 15 augustus 2025;
- het tussenvonnis van 2 oktober 2025;
- de mail van Gedaagden van 14 oktober 2025;
- de akte van Eiseres van 16 oktober 2025, met bijlagen;
- het antwoord, tevens eis in reconventie, met bijlagen;
- de mail van Eiseres van 2 maart 2026, met één bijlage;
- de akte houdende uitlatingen van Eiseres, met bijlagen.
1.2.
Op 2 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Eiseres mr. F.J.M. van der Bruggen en namens Gedaagden [naam].
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan voor het appartement aan de [adres] (hierna: de woning). Eiseres eist na vermindering van eis betaling van € 8.132,90 aan huurachterstand en Gedaagden te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, de wettelijke rente en de proceskosten. Gedaagden zijn het hier niet mee eens en betwisten de huurachterstand. Volgens Gedaagden heeft Eiseres de betaling van de maanden mei en juli 2022 niet verwerkt in het huuroverzicht, is ten onrechte de maand oktober 2024 in rekening gebracht en is de waarborgsom niet verrekend. Daarnaast zijn Gedaagden van mening dat zij de huurprijs tijdelijk mochten verlagen wegens ernstige gebreken aan de woning en zij hebben daarom een tegenvordering tot vermindering van de huurprijs ingesteld.
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat Eiseres in verband met een aanspraak van Gedaagden op huurprijsvermindering nog een bedrag van € 135,81 aan Gedaagden moet betalen. Hierna wordt deze beslissing nader toegelicht.
De tegenvordering van Gedaagden wordt bij de beoordeling betrokken
2.3.
De tegenvordering van Gedaagden wordt bij de beoordeling betrokken. De kantonrechter volgt Eiseres niet in haar stelling dat de tegenvordering van Gedaagden te laat is ingesteld en daarom niet ontvankelijk moet worden verklaard. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert de mail van 14 oktober 2025 niet als conclusie van antwoord. Met de mail van 14 oktober 2025 hebben Gedaagden het verstek gezuiverd. Gedaagden hadden daarom nog de gelegenheid moeten krijgen om voor antwoord te concluderen. De kantonrechter heeft echter direct verzocht verhinderdata op te geven voor het plannen van een mondelinge behandeling. Het processtuk, aangeduid als ‘Conclusie van antwoord tevens eis in reconventie’, dat daags voor de mondelinge behandeling namens Gedaagden is ingediend, betreft aldus het antwoord. De daarin opgenomen tegenvordering is daarmee dadelijk bij antwoord ingesteld (artikel 137 Rv Pro). Gedaagden zijn daarom ontvankelijk in hun tegenvordering.
2.4.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat Eiseres niet in haar belangen wordt geschaad, omdat de tegenvordering van Gedaagden tijdens de zitting is besproken en Eiseres ook nog de gelegenheid heeft gekregen om hierop bij akte te reageren.
Eiseres moet een bedrag van € 135,81 aan teveel ontvangen huur terugbetalen.
2.5.
Eiseres moet een bedrag van € 135,81 aan teveel ontvangen huur terugbetalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
a. huurachterstand na herberekening op basis van de geldende CPI
2.6.
In het tussenvonnis van 2 oktober 2025 heeft de kantonrechter het opslagbeding in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden vernietigd. Eiseres is daarom verzocht aan te geven hoe hoog de huur op basis van enkel het indexatiebeding (CPI) is geweest en welke huur zij telkens in rekening heeft gebracht. Eiseres heeft bij akte van 16 oktober 2025 de gevraagde informatie verstrekt en de vordering van de totale huurachterstand op grond van de herberekening op basis van de geldende CPI verlaagd naar € 8.132,90 en daarvan een huurspecificatie (zie productie 9 bij akte van 16 oktober 2025) in het geding gebracht. Er zijn de kantonrechter geen feiten of omstandigheden gebleken die erop wijzen dat de herberekening op basis van de geldende CPI onjuist is, zodat de kantonrechter van de juistheid van deze herberekening zal uitgaan.
b. opbouw achterstand
2.7.
Met de hiervoor genoemde huurspecificatie heeft Eiseres voldoende inzicht gegeven in de opbouw van de huurachterstand. Het verweer van Gedaagden dat de opbouw van de huurachterstand onvoldoende inzichtelijk is, wordt daarom niet gevolgd.
c. huur mei 2022 en juli 2022
2.8.
Op basis van de stukken die Gedaagden in het geding hebben gebracht (zie productie 5 bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) kan niet worden vastgesteld dat Gedaagden de huur voor de maanden mei 2022 en juli 2022 hebben betaald.
2.9.
Productie 5 betreft uitsluitend de bevestiging van de bank dat zij opdracht van Gedaagden heeft gekregen om de huur voor de maand mei 2022 en de maand juli 2022 te betalen. Dat het uitsluitend om een bevestiging van de opdracht gaat, volgt uit het feit dat bovenaan is opgenomen ‘
Payment instructions received’ (betaal instructie ontvangen) en voorts is opgenomen ‘
Please ensure you retain sufficient funds in your account on the day we have shown that we’ll take the money.’ (zorg er voor dat er voldoende saldo op uw rekening staat op de dag dat het bedrag zal worden afgeschreven).
Payment instructions received’ (betaal instructie ontvangen) en voorts is opgenomen ‘
Please ensure you retain sufficient funds in your account on the day we have shown that we’ll take the money.’ (zorg er voor dat er voldoende saldo op uw rekening staat op de dag dat het bedrag zal worden afgeschreven).
2.10.
Omdat Gedaagden geen andere stukken in het geding hebben gebracht waaruit kan worden afgeleid dat zij de huur voor de maand mei 2022 en juli 2022 hebben betaald, gaat de kantonrechter er vanuit dat de huur voor de maand mei 2022 en juli 2022 niet is betaald.
d. huur oktober 2024
2.11.
Gedaagden zijn de huur voor de maand oktober 2024 verschuldigd.
Gedaagden hebben aangevoerd dat zij de woning per 1 oktober 2024 hebben verlaten, maar dit kan niet worden afgeleid uit het verslag van de eindinspectie (zie productie 9 conclusie van antwoord tevens eis in reconventie). In het, ook door Gedaagden ondertekende, verslag van de eindinspectie is opgenomen dat de einddatum van de huurovereenkomst 31 oktober 2024 is en de eindinspectie op 1 november 2024 heeft plaatsgevonden. Omdat Gedaagden geen andere stukken in het geding hebben gebracht waaruit kan worden afgeleid dat zij de woning op 1 oktober 2024 hebben opgeleverd, gaat de kantonrechter er vanuit dat het verslag van de eindinspectie klopt en de woning op 1 november 2024 is opgeleverd.
e. waarborgsom
2.12.
De eis van Gedaagden om Eiseres te veroordelen om de waarborgsom van € 3.450,- terug te betalen, wordt afgewezen. Uit de huurspecificatie (zie productie 9 bij akte van 16 oktober 2025) blijkt dat Eiseres een waarborgsom van € 3.440,- in mindering heeft gebracht op de huurachterstand.
2.13.
Met het in mindering brengen van een bedrag van € 3.440,- heeft Eiseres het juiste bedrag toegepast. Uit de artikelen 4.5 en 12.8 van de huurovereenkomst blijkt dat Gedaagden een waarborgsom van € 3.440,- hebben moeten betalen.
f. huurprijsvermindering
2.14.
De eis van Gedaagden tot vermindering van de huurprijs wordt toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de huurprijs over de periode van 8 oktober 2021 tot en met 20 oktober 2021 zal verminderen met 10 % en over de periode van 21 oktober 2021 tot en met april 2023 zal verminderen met 30 %.
Toetsingskader huurprijsvermindering
2.15.
Een huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij/zij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW Pro).
2.16.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij/zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 BW Pro).
2.17.
Op de huurder rust de stelplicht en de bewijslast van i) het gebrek,
ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. De stelplicht en de bewijslast dat een gebrek aan huurder is toe te rekenen, rust op de verhuurder (artikel 150 Rv Pro).
2.18.
De kantonrechter merkt nog op dat niet iedere ‘tekortkoming’ voldoende is om van een gebrek te spreken en dat niet iedere vermindering van het huurgenot door een gebrek geeft recht op huurprijsvermindering.
Gedaagden hebben klachten gemeld bij Eiseres
2.19.
Tussen partijen staat vast dat Gedaagden bij Eiseres melding hebben gemaakt van door hen ervaren gebreken vanwege de gemelde problemen:
i. i) Gedaagden hebben op 21 oktober 2021 melding gemaakt van een storing aan de verwarming en nogmaals gevraagd wie zij kunnen bellen voor het vervangen van het filter van het ventilatiesysteem.
ii) Per e-mail van 25 oktober 2021 hebben Gedaagden aangegeven dat zij nog geen reactie hebben gekregen en graag direct antwoord willen over de volgende punten:
Het gebroken raam;
Het filter van het ventilatiesysteem;
De niet werkende verwarming;
Rioollucht bij de ingang van het pand.
iii) Per e-mail van 27 april 2022 hebben Gedaagden aan Eiseres laten weten dat er inmiddels zes maanden zijn verstreken en er nog geen oplossingen zijn en dat zij daarom de huur hebben aangepast.
iv) Gedaagden hebben per e-mail van 24 maart 2023 geklaagd over de rekeningen die zij van ENECO hebben ontvangen en deze ook mee gestuurd. Ook als de verwarming uit staat is er sprake van gebruik en dat wijst volgens Gedaagden erop het verwarminssysteem niet goed functioneert.
Gebroken raam
2.20.
Tussen partijen is niet in geschil dat bij aanvang van de huurovereenkomst een van de ramen gebroken was en dit een raam in de woonkamer betrof. Dit raam is op 16 februari 2023 door Eiseres vervangen. Volgens Eiseres is het raam zo spoedig als mogelijk vervangen, maar heeft het zo lang geduurd omdat eind 2021 sprake was van de coronapandemie waardoor veel bedrijven stil lagen en de levering van het raam vertraging heeft opgelopen.
2.21.
Een gebroken raam in de woonkamer is naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek waardoor de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Of het verminderde huurgenot ook aanspraak op huurprijsvermindering geeft is afhankelijk van de situatie. Heeft het gebroken raam bijvoorbeeld tot gevolg dat het in de woning tocht, levert het een gevaarlijke situatie op of is er uitsluitend sprake van een breuk die niet direct een gevaarlijke situatie oplevert. Uit de stellingen van partijen kan niet worden afgeleid wat de gevolgen waren van het gebroken raam. Wel is duidelijk dat het de bedoeling was om het raam zo spoedig mogelijk te vervangen.
2.22.
Dat het vervangen van het raam langer heeft geduurd omdat de levering van het raam vertraging heeft opgelopen is een omstandigheid die voor rekening en risico van Eiseres als verhuurder komt. Gedaagden hebben daarom over de periode vanaf 8 oktober 2021 tot 16 februari 2023 aanspraak op vermindering van de huurprijs.
Verwarmingssysteem
2.23.
Eiseres heeft niet betwist dat het verwarmingssysteem in de woning van Gedaagden niet naar behoren functioneerde. Namens Eiseres is op de zitting verklaard dat het een probleem van het gehele blok was en dat de reparatie lang heeft geduurd omdat er een lange levertijd was voor de onderdelen die nodig waren voor de reparatie.
2.24.
Een niet goed werkend verwarmingssysteem is naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek waardoor de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit volgt ook uit het Besluit gebreken, waarin is opgenomen dat een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte afgifte levert in een of meer verwarmde vertrekken van de woning, waardoor adequaat verwarmen niet mogelijk is een ernstig gebrek is.
2.25.
In de mail van 21 oktober 2021 hebben Gedaagden melding gemaakt van een storing in de verwarming. Ook in maart 2023 en in de mail van 7 april 2023 hebben Gedaagden nog aangegeven dat ze de gehele winter zonder verwarming hebben gezeten. Na dit bericht van Gedaagden heeft Eiseres een monteur laten komen. In de mail van 10 mei 2023 geven Gedaagden aan dat de monteur de kleppen heeft vervangen en het systeem nu waarschijnlijk wel werkt. De kantonrechter gaat er vanuit dat het probleem met het verwarmingssysteem vanaf 10 mei 2023 is opgelost. Gedaagden hebben geen stukken in het geding gebracht dat zij ook na 10 mei 2023 nog problemen hebben gehad met het verwarmingssysteem.
2.26.
Wegens het niet goed functioneren van het verwarmingssysteem hebben Gedaagden over de periode vanaf 21 oktober 2021 aanspraak op vermindering van de huurprijs. Het niet goed functioneren van het verwarmingssysteem is immers vooral in de periode oktober tot en met maart (de koude maanden) problematisch.
2.27.
Het feit dat de reparatie van het verwarmingssysteem langer heeft geduurd omdat de levering van de benodigde onderdelen langer duurde is een omstandigheid die voor rekening en risico van Eiseres als verhuurder komt.
Hoog energieverbruik vloerverwarming
2.28.
Gedaagden hebben ook aangevoerd dat sprake is van extreem hoog energieverbruik bij gebruik van de vloerverwarming en dat dit als gebrek moet worden aangemerkt.
2.29.
Zoals hiervoor overwogen is het niet goed werken van het verwarmingssysteem naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek waardoor de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Aan Gedaagden is hiervoor een huurprijsvermindering toegekend.
2.30.
Gedaagden hebben hun stelling dat er sprake zou zijn van een extreem hoog energieverbruik bij gebruik van de vloerverwarming niet onderbouwd. De e-mail van 24 maart 2023 van Gedaagden waarin zij klagen over de rekening van ENECO en Eiseres hebben verzocht naar de rekeningen te kijken is daarvoor onvoldoende. Het had op de weg van Gedaagden gelegen om hun stelling nader met stukken te onderbouwen. Omdat een nadere toelichting ontbreekt, kan in deze procedure niet worden vastgesteld dat het energieverbruik van de vloerverwarming in de woning extreem hoog was.
Rioollucht in algemene ruimten
2.31.
Tussen partijen is niet in geschil dat in de algemene ruimten sprake was van een rioollucht en dat Gedaagden hierover vanaf het begin van de huurovereenkomst hebben geklaagd.
2.32.
De aanhoudende stank en rioollucht in de nabijheid van de woning is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval een gebrek waardoor de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Aanvankelijk heeft Eiseres gezegd dat de stank zou verdwijnen, zodra meer huurders de woningen in het complex zouden betrekken. Naar aanleiding van de klacht van Gedaagden dat de rioollucht niet verdween, heeft Eiseres geadviseerd om olie of water in de afvoerputten in de kasten naast de voordeur te doen. Gedaagden hebben dit advies opgevolgd, maar hebben aangegeven dat het geen effect had. Blijkbaar is er een andere oorzaak die de stank en rioollucht in de algemene ruimtes van het complex veroorzaakt en heeft Eiseres dit niet kunnen oplossen.
2.33.
De huurprijsvermindering wordt toegekend over de periode vanaf 8 oktober 2021, omdat het gebrek reeds bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was.
Vervangen filter
2.34.
Tussen partijen is niet in geschil dat het filter van het ventilatiesysteem bij aanvang van de huurovereenkomst moest worden vervangen. Evenmin is in geschil dat het filter op 17 april 2023 door Eiseres is vervangen.
2.35.
Het niet vervangen van een filter van het ventilatiesysteem bij aanvang van de huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval, in combinatie met de door huurders ervaren rioollucht, een omstandigheid die een gebrek oplevert waardoor de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit wordt ook bevestigd door het feit dat Eiseres, ondanks haar stelling dat het vervangen van een filter een kleine herstelling betreft die huurders zelf konden uitvoeren, zelf in april 2023 tot vervanging is overgegaan.
2.36.
De huurprijsvermindering wordt toegekend over de periode vanaf 8 oktober 2021, omdat het gebrek reeds bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was.
Slotsom huurprijsvermindering
2.37.
De kantonrechter stelt vast dat er sprake was van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro. De door Gedaagden gevorderde vaststelling dat sprake is geweest van ernstige gebreken is aldus toewijsbaar. De kantonrechter is ook van oordeel dat Gedaagden aanspraak hebben op huurprijsvermindering. De primair door Gedaagden gevorderde huurprijsvermindering over de periode oktober 2021 – april 2023 komt aldus voor toewijzing in aanmerking, met dien verstande dat de kantonrechter een lager percentage vaststelt dan gevorderd.
2.38.
De kantonrechter stelt de huurprijsvermindering waarop Gedaagden aanspraak hebben, gelet op het hiervoor overwogene, vanaf 8 oktober 2021 tot 20 oktober 2021 vast op 10 % wegens aanhoudende stank en rioollucht, het gebroken raam en het niet vervangen filter.
2.39.
Over de periode vanaf 21 oktober 2021 tot 10 mei 2023 hebben Gedaagden aanspraak op een huurprijsvermindering van 30 %, omdat vast is komen te staan dat in de periode ook het verwarmingssysteem niet goed functioneerde. Bij het vaststellen van dit percentage heeft de kantonrechter betrokken dat het niet goed functioneren van het verwarmingssysteem in de koude maanden weliswaar problematisch is (zie r.o. 2.26), maar in de warmere maanden niet. Omdat Gedaagden primair de huurprijsvermindering vorderen over de periode oktober 2021 – april 2023 wordt de huurprijsvermindering toegekend tot en met april 2023 en niet tot 10 mei 2023.
2.40.
De huurprijsvermindering wordt berekend over de kale huurprijs. De huurprijsvermindering per periode bedraagt:
- Periode 8 oktober 2021 tot en met 20 oktober 2021 (13 dagen), huurkorting 10 %.
De huur per dag voor de maand oktober bedraagt € 53,23 (€ 1.650,00 : 31).
13 dagen x € 53,23 x 10% = € 69,20
- Periode 21 oktober 2021 tot en met 31 oktober 2021 (11 dagen), huurkorting 30 %.
De huur per dag voor de maand oktober bedraagt € 53,23 (€ 1.650,00 : 31).
11 dagen x € 53,23 x 30 % = € 175,66
- Periode 1 november 2021 tot en met 30 juni 2022, huurkorting 30 %
8 maanden x 1.650,00 x 30 % = € 3.960,00
- Periode 1 juli 2022 tot en met 30 april 2023, huurkorting 30 %
10 maanden x € 1.687,95 x 30 % = € 5.063,85
De totale huurprijsvermindering waarop Gedaagden aanspraak hebben is aldus
€ 9.268,71.
€ 9.268,71.
Toegekende compensatie
2.41.
Eiseres heeft aan Gedaagden in haar mail van 24 maart 2023 voor de door Gedaagden ervaren ongemakken een compensatie van € 1.000,00 aangeboden. Deze compensatie is in de huurspecificatie (zie productie 9 bij akte van 16 oktober 2025) verwerkt en opgenomen bij de huur voor de maand juni 2023.
2.42.
Met deze compensatie is aldus een bedrag van € 1.000,00 van de aanspraak op huurprijsvermindering verwerkt, zodat op de in de huurspecificatie vermelde huurachterstand tot en met oktober 2024 van € 8.132,90 een bedrag van € 8.268,71 (€ 9.268,71 – € 1.000,00) in mindering strekt.
Gedaagden hebben te veel huur betaald
2.43.
De conclusie moet luiden dat Gedaagden € 135,81 (€ 8.132,90 - € 8.268,71) teveel aan huur hebben voldaan. De vordering van Gedaagden tot terugbetaling komt daarom voor toewijzing in aanmerking. De gevorderde rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de datum van indienen van de conclusie in reconventie.
Subsidiaire vordering van Gedaagden
2.44.
Omdat de primaire vordering van Gedaagden wordt toegewezen, komt de kantonrechter aan de subsidiaire vordering niet toe.
Gedaagden hoeven geen incassokosten en rente te betalen
2.45.
Omdat de hoofdvordering van Eiseres niet wordt toegewezen, is er geen grondslag voor toekenning van incassokosten en rente.
Eiseres moet de proceskosten betalen
2.46.
De proceskosten komen voor rekening van Eiseres, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Eiseres in conventie aan Gedaagden moet betalen op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Gedaagden begroot op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x 2 punten x € 360,-). Voor kosten die Gedaagden maken na deze uitspraak moet Eiseres een bedrag betalen van € 144,-. Dat is in totaal € 1.224,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie
3.1.
stelt vast dat er sprake was van ernstige gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro;
3.2.
veroordeelt Eiseres om aan Gedaagden te betalen € 135,81 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2025 tot de dag van voldoening;
3.3.
veroordeelt Eiseres in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van Gedaagden worden begroot op € 1.224,-;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
754