ECLI:NL:RBROT:2026:8757

• Datum uitspraak: 7 juli 2026
• Publicatiedatum: 17 juli 2026
• Zaaknummer: 12271727 HA VERZ 26-56
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: P.G.J. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring afwijkend huurbeding voor bedrijfsruimte bij tankstation

Verhuurder en huurder hebben gezamenlijk verzocht om goedkeuring van bedingen in een huurovereenkomst die afwijken van de wettelijke bepalingen in artikel 7:292 e.v. BW. De huurovereenkomst betreft een bedrijfsruimte, een shop bij een tankstation, met een looptijd van twee jaar en een automatische beëindiging zonder opzegging, terwijl tussentijdse opzegging door verhuurder mogelijk is met een opzegtermijn van één jaar.

De kantonrechter heeft op basis van de stukken besloten geen mondelinge behandeling te houden. Bij de beoordeling is gekeken of de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk aantasten of dat de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat wettelijke bescherming niet nodig is. De maatschappelijke positie van de huurder werd niet als zodanig beoordeeld, zodat de toets op wezenlijke aantasting centraal stond.

De verhuurder heeft het pand oorspronkelijk gekocht voor ontwikkeling, maar omdat die niet direct mogelijk was, is het pand verhuurd. De huurrelatie loopt sinds 2021 en is meerdere malen verlengd. De gemeente heeft plannen om het gebied te herontwikkelen tot woonlocatie, waarbij het tankstation en de shop niet passen. De huurder is afhankelijk van de klantenstroom van het tankstation en ontvangt een huurkorting. Gezien deze omstandigheden acht de kantonrechter de afwijkende bedingen niet als een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder.

De kantonrechter verleent daarom goedkeuring aan de bedingen en compenseert de proceskosten, waarbij elke partij haar eigen kosten draagt. De beschikking is uitgesproken door de kantonrechter mr. dr. P.G.J. van den Berg op 7 juli 2026.

Uitkomst: De kantonrechter keurt de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst goed en compenseert de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 12271727 HA VERZ 26-56

datum uitspraak: 7 juli 2026

beschikking van de kantonrechter

op het verzoek van

[verzoekster] B.V.,

vestigingsplaats: Barendrecht,

verzoekster,

hierna: ‘verhuurder’,

en

[medeverzoekster] , handelend onder de naam
[handelsnaam] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

medeverzoekster,

hierna: ‘huurder’.

Als gemachtigde voor verhuurder en huurder treedt mr. D. Vellinga op.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Verhuurder en huurder hebben gezamenlijk een verzoek ingediend voor de goedkeuring van één of meer bedingen die afwijken van de artikelen 7:292 e.v. BW.

1.2.

De kantonrechter heeft op grond van de inhoud van de stukken een mondelinge behandeling van het verzoek achterwege gelaten.

2. Het verzoek

2.1.

Verhuurder en huurder hebben per 1 april 2026 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] , zijnde een shop bij een tankstation.

2.2.

Verhuurder en huurder vragen goedkeuring van de volgende bedingen die zijn opgenomen in de huurovereenkomst en die afwijken van de bepalingen genoemd in artikel 7:292 e.v. BW:

“3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 (zegge: twee) jaar,

ingaande op 1 april 2026 (hierna" ingangsdatum") en lopende tot en met 31 maart 2028.

3.2

Na ommekomst van de in 3.1. genoemde periode eindigt deze huurovereenkomst van

rechtswege zonder dat opzegging vereist is. De huurovereenkomst kan ook tussentijds

door Verhuurde [sic] worden beëindigd met een opzegtermijn van 1 (zegge: één) jaar.”

3. De beoordeling van het verzoek

3.1.

Goedkeuring van een beding is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien het beding de rechten die huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantast of wanneer de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat huurder de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. De beide goedkeuringsgronden kunnen in onderling verband worden beoordeeld.

3.2.

Niet gesteld of gebleken is dat de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met de maatschappelijke positie van verhuurder zodanig is dat huurder de wettelijke bescherming in redelijkheid niet nodig heeft. Er moet daarom beoordeeld worden of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder.

3.3.

Bij de beoordeling of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder is het volgende van belang.

Verhuurder heeft het gehuurde aangekocht ten behoeve van ontwikkeling. Omdat ontwikkeling niet direct mogelijk bleek, heeft verhuurder besloten het pand te verhuren. De huurrelatie tussen partijen is aangevangen in 2021. Partijen hebben op dat moment, gelet op de beoogde ontwikkeling, een huurovereenkomst van twee jaar gesloten. Omdat ontwikkeling na het verstrijken van deze periode nog niet mogelijk bleek, hebben partijen nog een overeenkomst gesloten voor de duur van drie jaar. Voor de van de wet afwijkende bedingen in die overeenkomst hebben partijen goedkeuring verzocht en verkregen.

Inmiddels is echter ook die periode van drie jaar verstreken en ontwikkeling is nog altijd niet mogelijk. De gemeente heeft plannen om het gebied waar het pand is gelegen te ontwikkelen tot woonlocatie. Het tankstation en de shop passen niet in de visie van de gemeente. Of en wanneer ontwikkeling tot woonlocatie plaats gaat vinden, is onder andere afhankelijk van het bestuurlijke traject waar partijen geen invloed op hebben, maar het is goed mogelijk dat de herontwikkeling van het gebied binnenkort vorm gaat krijgen en verhuurder in samenspraak met de gemeente een alternatieve locatie vindt. Met een huurovereenkomst voor vijf jaar brengt zij zichzelf in een moeilijke positie.

Huurder is voor zijn omzet grotendeels afhankelijk van de klantenstroom van bezoekers van het tankstation. Zonder de gevraagde toestemming eindigt de huur van de shop. Huurder ontvangt bovendien een huurkorting van € 6.500,- op een jaarlijkse huurprijs van € 20.000,-. Huurder heeft zijn beperkte investeringen al terugverdiend, nu hij eerst uitging van een huur van twee jaar, die al is verlengd tot vijf jaar.

3.4.

In de gegeven omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder. De bedingen zullen worden goedgekeurd.

3.5.

Omdat het gaat om een gemeenschappelijk verzoek compenseert de kantonrechter de kosten. Dit betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

verleent goedkeuring aan de van artikel 7:292 e.v. BW afwijkende bedingen die zijn opgenomen in de artikelen 3.1 en 3.2 van de huurovereenkomst en die zijn geciteerd in 2.2 van deze beschikking;

compenseert de proceskosten.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken op de openbare terechtzitting.

527