Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/720439 / KG ZA 26-510
Vonnis in kort geding van 17 juli 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats],
eisende partij,
advocaat: mr. I.C.M.C. Henriquez-van de Wetering,
tegen
W2 BOUW B.V.,
kantoorhoudend in Nieuw-Beijerland,
gedaagde partij,
advocaat: mr. L. Alberts.
Partijen worden hierna [eiser] en W2 Bouw genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eiser] heeft met W2 Bouw een overeenkomst gesloten voor een ingrijpende verbouwing van zijn woning. W2 Bouw heeft tot nu toe verschillende werkzaamheden aan de woning uitgevoerd, waaronder sloop-, grond- en funderingswerkzaamheden. Partijen bevinden zich op dit moment in een impasse. [eiser] meent dat hij al meer aan W2 Bouw heeft betaald dan dat W2 Bouw aan werkzaamheden heeft verricht, terwijl W2 Bouw meent dat zij nog geld van [eiser] tegoed heeft voor al verrichte werkzaamheden en bestelde materialen. W2 Bouw oefent op grond van haar vermeende vordering op [eiser] sinds april 2026 een retentierecht uit op de woning van [eiser]. [eiser] is het daar niet mee eens en vordert in deze zaak – kort gezegd – dat W2 Bouw onder druk van een dwangsom wordt veroordeeld om de uitoefening van het retentierecht te staken en dat het W2 Bouw onder druk van een dwangsom wordt verboden om conservatoir beslag op de woning te leggen. W2 Bouw voert verweer. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen gedeeltelijk toe. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 juni 2026, met bijlagen 0 tot en met 16;
- de aanvullende bijlagen 17 tot en met 19 van [eiser];
- de akte eisvermeerdering, met bijlage 20;
- de aanvullende bijlage 21 van [eiser];
- de conclusie van antwoord, met bijlagen 1 tot en met 9;
- de mondelinge behandeling op 17 juni 2026;
- de spreekaantekeningen van mr. Henriquez-van de Wetering.
2.2.
Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden tot 1 juli 2026 om partijen in de gelegenheid te stellen te bezien of zij een minnelijke regeling konden treffen. Daarbij is afgesproken dat partijen op diezelfde datum nog eventuele schriftelijke opmerkingen mogen indienen over wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. [eiser] heeft de voorzieningenrechter op 1 juli 2026 bericht dat partijen geen regeling hebben getroffen en dat hij daarom vonnis vraagt. Verder heeft [eiser] een akte ingediend. W2 Bouw heeft volstaan met de mededeling dat zij blijft bij wat zij in haar conclusie en tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd.
3.De vorderingen
3.1.
[eiser] vordert – na vermeerdering van zijn eis – om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
W2 Bouw te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis het uitoefenen van het retentierecht op de woning gelegen aan het adres [adres], kadastraal bekend [perceel], te staken en gestaakt te houden, onder meer door (a.) de op 8 april 2026 geplaatste hekken te verwijderen en de toestand van 7 april 2026 te herstellen, (b.) het verwijderen van de mededeling dat retentierecht wordt uitgeoefend en (c) (indien van toepassing) het uitschrijven van het vermeende retentierecht op de woning uit het Kadaster;
W2 Bouw te veroordelen tot betaling van een dwangsom als zij niet aan de veroordeling bedoeld onder 1. voldoet, inhoudende dat zij per dag (waarbij elke ingetreden dag heeft te gelden als een volle dag) dat zij niet nakomt een aan [eiser] te betalen bedrag van € 2.500,- verschuldigd wordt tot een maximum van € 100.000,-;
[eiser] te machtigen – indien en voorzover W2 Bouw geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan de veroordeling bedoeld onder 1. – om (a) (indien van toepassing) na het bereiken van het maximum bedrag aan dwangsommen zelf het in het Kadaster ingeschreven retentierecht op kosten van W2 Bouw te laten uitschrijven, waarbij het ten deze te wijzen vonnis heeft te gelden als een opdracht van W2 Bouw op grond van artikel 3:300 BW Pro en (b) het door W2 Bouw geplaatste hangslot op kosten van W2 Bouw geforceerd te (doen) openen/verwijderen en de door W2 Bouw geplaatste hekken te (doen) verwijderen en op die manier zelf de macht over de woning te verkrijgen;
W2 Bouw te veroordelen om als [eiser] de onder 3. genoemde handelingen zelf verricht of laat verrichten, daartegen niets te doen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per incident – zijnde elke poging of actie door of in opdracht van W2 Bouw die er toe zou moeten leiden dat zij de macht over de woning houdt of terugneemt – en (vervolgens) € 2.500,- per dag (waarbij elke ingetreden dag heeft te gelden als een volle dag) dat die situatie voortduurt, tot een maximum van € 100.000,-;
W2 Bouw – al dan niet onder daaraan door de voorzieningenrechter te verbinden voorwaarden – te verbieden conservatoir beslag te doen of te laten leggen op (het aandeel van [eiser] in) de woning aan de [adres], op straffe van een dwangsom van € 15.000,-, te vermeerderen met een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat een gelegd beslag gehandhaafd blijft, dan wel door u Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedragen;
in het geval W2 Bouw reeds ten tijde van het uitspreken van het vonnis in dit geding beslag heeft doen of laten leggen op (het aandeel van [eiser] in) de woning van [eiser] aan de [adres], haar te veroordelen om dat beslag binnen twee werkdagen na de dag waarop het vonnis is gewezen op te heffen en dit op straffe van een dwangsom van € 15.000,- te vermeerderen met een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag dat zij met de opheffing in gebreke blijft en haar tevens te verbieden om opnieuw beslag te doen of te laten leggen op de woning, eveneens op straffe van een dwangsom van € 15.000,-, te vermeerderen met een dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag een gelegd beslag gehandhaafd blijft;
W2 Bouw te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 925,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 april 2026 dan wel vanaf 13 april 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;
W2 Bouw te veroordelen in de proceskosten, daaronder begrepen de advocaatkosten en de nakosten (waaronder de betekeningskosten).
4.De beoordeling
4.1.
Het staat vast dat partijen een overeenkomst voor aanneming van werk hebben gesloten, op grond waarvan W2 Bouw een ingrijpende verbouwing van de woning van [eiser] uitvoert. Nadat W2 Bouw aanvankelijk werkzaamheden aan de woning had uitgevoerd, kreeg [eiser] in 2025 problemen met het vinden van voldoende financiering voor alle aan zijn woning te verrichten werkzaamheden. Op enig moment daarna heeft W2 Bouw haar werkzaamheden aan de woning gestaakt. Op dit moment staan drie door W2 Bouw aan [eiser] verstuurde facturen nog open. Tegen deze achtergrond moeten de vorderingen van [eiser] worden beoordeeld.
Het uitoefenen van het retentierecht moet worden gestaakt
4.2.
[eiser] stelt met zijn eerste vier vorderingen in de kern het uitoefenen van een retentierecht op zijn woning door W2 Bouw ter discussie. Eén van de voorwaarden om een retentierecht te kunnen uitoefenen, is dat de retentor (in dit geval: W2 Bouw) direct of indirect de naar verkeersopvattingen, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht over de zaak moet uitoefenen, in die zin dat ‘afgifte’ in de zin van artikel 3:290 BW Pro nodig is om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende (in dit geval: [eiser]) te brengen. Dit geldt ook voor retentierecht op een onroerende zaak, zoals in deze zaak het geval is.
4.3.
De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat W2 Bouw op het moment dat zij pretendeerde het retentierecht te gaan uitoefenen niet de feitelijke macht over de woning van [eiser] uitoefende. Uit de stellingen van [eiser] volgt dat W2 Bouw haar werkzaamheden aan de woning in april 2025 heeft gestaakt en dat W2 Bouw tot april 2026, het aanvangsmoment van uitoefening van het retentierecht, alleen aan de voorzijde van de woning van [eiser] hekken had geplaatst (als bescherming voor haar bouwmaterialen). W2 Bouw heeft dit niet weersproken. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat W2 Bouw in de tussenliggende periode, waarin zij blijkbaar geen werkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd en de woning ook niet omringd was met een (afgesloten) hekwerk, de feitelijke macht over de woning uitoefende. De woning was in die periode feitelijk in de macht van [eiser] (en zijn gezin), die in de achtertuin van de woning verblijft in door W2 Bouw geplaatste woonunits. Het enkele feit dat zich in en rondom de woning nog (bouw)materialen van W2 Bouw bevonden, dwingt niet tot een ander oordeel. Door op 8 april 2026 hekken om de gehele woning te plaatsen en daar sloten aan te hangen, met als doel om vervolgens een retentierecht uit te kunnen oefenen, heeft W2 Bouw op een kunstmatige manier geprobeerd de voorwaarden te creëren om een retentierecht uit te kunnen oefenen op de woning. Dit vormt echter te zeer een oprekking van het begrip “de feitelijke macht uitoefenen”. Dan kan immers iedere partij zelf een (roerende of onroerende) zaak in bezit nemen, al dan niet door daar hekken omheen te plaatsen, om vervolgens te pretenderen daar een retentierecht op uit te oefenen. Dat is echter niet de strekking en de ratio van het retentierecht.
4.4.
Omdat W2 Bouw op 8 april 2026 niet de feitelijke macht uitoefende over de woning van [eiser], kon W2 Bouw daar ook geen retentierecht op uitoefenen en is het desondanks (feitelijk) uitoefenen van een retentierecht onrechtmatig. Dit betekent dat W2 Bouw, zoals onder 1. gevorderd, wordt veroordeeld om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het uitoefenen van het retentierecht op de woning te staken en gestaakt te houden. Dit houdt in dat W2 Bouw de op 8 april 2026 door haar geplaatste hekken moet verwijderen en de toestand van 7 april 2026 moet herstellen, en dat W2 Bouw de mededeling dat een retentierecht wordt uitgeoefend moet verwijderen. [eiser] wordt, zoals onder 3. gevorderd, gemachtigd om de hekken en de mededeling op kosten van W2 Bouw zelf te (laten) verwijderen als W2 Bouw geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan de hiervoor bedoelde veroordeling. Een belangenafweging maakt dit oordeel niet anders. [eiser] heeft er een zwaarwegend belang bij dat het onrechtmatig uitgeoefende retentierecht wordt gestaakt en dat hij weer over zijn woning kan beschikken, al dan niet ook om een derde partij opdracht te kunnen geven om de verbouwing van de woning ter hand te nemen. Het belang van W2 Bouw bij handhaving van het (opnieuw: onrechtmatig uitgeoefende) retentierecht weegt minder zwaar.
4.5.
W2 Bouw heeft onweersproken gesteld dat het retentierecht niet is ingeschreven in het Kadaster. Daarnaast bestaat geen aanleiding om aan de veroordeling om het uitoefenen van het retentierecht te staken een dwangsom te verbinden, aangezien [eiser] wordt gemachtigd om de hekken en de mededeling zo nodig zelf te (laten) verwijderen. Er bestaat tot slot geen aanleiding om te veronderstellen dat W2 Bouw dit zal proberen te verhinderen. Gelet op dit alles wordt wat [eiser] verder onder 1. tot en met 4. heeft gevorderd, afgewezen.
Het beslagverbod wordt afgewezen
4.6.
[eiser] beoogt met zijn vorderingen 5. en 6. een beslagverbod en opheffing van een eventueel al op (zijn aandeel in) zijn woning gelegd conservatoir beslag te bewerkstelligen. Deze vorderingen worden afgewezen. [eiser] heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat W2 Bouw al conservatoir beslag op (het aandeel van [eiser] in) de woning van [eiser] heeft gelegd. Verder is voor het opleggen van een beslagverbod, met het oog op het door artikel 6 EVRM Pro beschermde recht op toegang tot de rechter, slechts bij hoge uitzondering plaats. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de beslaglegger door het leggen van beslag onmiskenbaar misbruik van recht zou maken. [eiser] heeft echter onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat W2 Bouw misbruik van recht zal maken door het leggen van conservatoir beslag voor haar vermeende vordering op [eiser]. Van W2 Bouw mag uiteraard wel worden verwacht dat zij de voorzieningenrechter volledig informeert als zij verlof voor beslaglegging zou willen vragen.
De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten
4.7.
De onder 7. gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 925,00 wordt toegewezen. De voorzieningenrechter sluit hiermee aan bij het bedrag dat op grond van het Rapport BGK-integraal 2013 toewijsbaar is het geval van een vordering voor onbepaalde waarde (zie paragraaf 3.3 van voornoemd rapport). Het is tussen partijen, terecht, niet in geschil dat de advocaat van [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht die voor een afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen vanaf de dag waarop de dagvaarding is uitgebracht, omdat [eiser] niet heeft uitgelegd waarom de wettelijke rente vanaf een eerdere datum zou moeten worden toegewezen.
W2 Bouw moet de proceskosten van [eiser] betalen
4.8.
W2 Bouw is voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 155,67
- griffierecht € 341,00
- salaris advocaat € 1.177,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)
- nakosten €
189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.862,67
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.9.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Ten overvloede
4.10.
De voorzieningenrechter overweegt ten overvloede nog het volgende. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn niet schriftelijk vastgelegd. Dit maakt het voor een rechter moeilijk om vast te stellen wat partijen precies hebben afgesproken, bijvoorbeeld ten aanzien van de prijs van het werk (een vaste prijs of op regiebasis) en het moment of de momenten waarop [eiser] facturen van W2 Bouw moet betalen. Dit verklaart ook de discussie die daarover tussen partijen bestaat. Partijen verschillen verder van mening over de vragen of (i) de offertes/prijsinschattingen met nummers 970, 971 en 972 voor of tijdens het sluiten van de overeenkomst door W2 Bouw met [eiser] zijn gedeeld, (ii) W2 Bouw de woning van [eiser] voor het opstellen van die offertes/prijsinschattingen heeft bezichtigd, (iii) de kozijnen, ramen en deuren die al door W2 Bouw zijn ingekocht (en in haar loods staan) meetellen voor de stand van het werk op dit moment en (iv) voor wiens rekening en risico het moet komen als de verbouwing van de woning duurder blijkt uit te vallen dan voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst tussen partijen werd gedacht.
4.11.
Dit alles betekent dat op dit moment niet kan worden vastgesteld of [eiser] de op dit moment nog niet betaalde facturen (al) aan W2 Bouw is verschuldigd. Gelet op de financieringsproblemen van [eiser] in 2025 is echter voorstelbaar dat W2 Bouw enig financieel comfort wil hebben voordat zij de werkzaamheden aan de woning verder oppakt, om te voorkomen dat zij – bijvoorbeeld – na het plaatsen van de kozijnen, ramen en deuren met onbetaalde facturen achterblijft. Om daadwerkelijk tot een oplossing van het geschil tussen partijen te komen en om te proberen te voorkomen dat [eiser] deze winter nog niet in hun woning kunnen verblijven, geeft de voorzieningenrechter partijen (en dan met name [eiser]) het volgende in overweging. Mogelijk is het een oplossing als partijen samen (met hun advocaten) om de tafel gaan zitten om de tussen hen gemaakte afspraken alsnog schriftelijk vast te leggen, met inachtneming van eventueel meer- of minderwerk, en om daarbij duidelijke afspraken vast te leggen over te factureren bedragen en vervolgens te hanteren betaaltermijnen. Voorstelbaar is dat [eiser] ook al enig bedrag aan W2 Bouw betaalt en/of zekerheid stelt voor een nader te bepalen bedrag, zodat W2 Bouw er weer vertrouwen in heeft dat [eiser] de werkzaamheden kan financieren.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt W2 Bouw om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis het uitoefenen van het retentierecht op de woning aan het adres [adres], kadastraal bekend [perceel], te staken en gestaakt te houden;
5.2.
machtigt [eiser] om de rondom de woning aan het adres [adres], kadastraal bekend [perceel], geplaatste hekken en mededeling op kosten van W2 Bouw zelf te (laten) verwijderen voor het geval dat W2 Bouw geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan de veroordeling in 5.1.;
5.3.
veroordeelt W2 Bouw om aan [eiser] een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 juni 2026 tot aan de dag dat alles is betaald;
5.4.
veroordeelt W2 Bouw in de proceskosten van € 1.862,67, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2026.
3349 / 2009