ECLI:NL:RBROT:2026:922

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11932800 VV EXPL 25-627

datum uitspraak: 2 februari 2026

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

Ontwikkelingscombinatie Cinerama B.V.,

vestigingsplaats: Rijssen, gemeente Rijssen-Holten,

eiseres,

gemachtigden: mr. J.A. van Strijen en mr. W.V.A. van Haga,

tegen

[gedaagde],

vestigingsplaats: Utrecht,

gedaagde,

gemachtigden: mr. R.P.M. de Laat en mr. J.R. van der Louw.

De partijen worden hierna ‘Cinerama’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 23 december 2025, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van Cinerama.

1.2.

Op 19 januari 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Cinerama aanwezig [naam 1] (algemeen directeur VolkerWessels Vastgoed), [naam 2] (vastgoedontwikkelaar VolkerWessels Vastgoed) en [naam 3] (regiomanager VolkerWessels Vastgoed), bijgestaan door de gemachtigden mr. J.A. van Strijen en mr. W.V.A. van Haga. Namens [gedaagde] waren aanwezig [naam 4] (country manager operations) en [naam 5] (general manager Real Estate), bijgestaan door de gemachtigden mr. R.P.M. de Laat en mr. J.R. van der Louw.

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt van Cinerama de bedrijfsruimte aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , waarin zij een bioscoop exploiteert. De oorspronkelijke huurovereenkomst is door Cinerama met (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] aangegaan met ingang van 1 juli 2009 voor een termijn van twintig maanden en één dag. De overeenkomst is sindsdien door de partijen meerdere malen verlengd. VolkerWessels Vastgoed heeft in 2020 de aandelen in Cinerama overgenomen met het oog op herontwikkeling van het gehuurde in de toekomst. In juli 2024 hebben Cinerama en [gedaagde] afgesproken dat de huurovereenkomst tot 31 december 2025 werd verlengd. Cinerama heeft op 17 juni 2025 een huurovereenkomst gesloten met een nieuwe huurder, KINO Rotterdam Cinema B.V. (hierna: ‘KINO’). Op 24 juni 2025 heeft Cinerama de huurovereenkomst met [gedaagde] per aangetekende brief opgezegd tegen 31 december 2025 en heeft daarbij medegedeeld dat [gedaagde] het gehuurde uiterlijk 31 december 2025 moet hebben ontruimd. [gedaagde] heeft daar bezwaar tegen gemaakt. Cinerama eist daarom in dit kort geding dat [gedaagde] veroordeeld wordt het gehuurde uiterlijk 31 december 2025 te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag, en daarnaast een boete van € 1.500,- te betalen voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet.

2.2.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van Cinerama. Zij voert aan dat Cinerama de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. [gedaagde] stelt dat de huurovereenkomst uitsluitend kon worden opgezegd in verband met herontwikkeling van het gehuurde, maar dat daarvan in dit geval geen sprake is. Daarnaast heeft de overeenkomst volgens [gedaagde] het karakter gekregen van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd en brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich mee dat nadere eisen aan de opzegging gesteld kunnen worden, zoals het in acht nemen van een langere opzegtermijn of het aanbieden van een schadevergoeding. Voor het geval geoordeeld wordt dat er wel rechtsgeldig is opgezegd, voert [gedaagde] aan dat zij niet heeft ingestemd met of berust in die opzegging en de ontruiming. Zij ging er van uit dat de bioscoop vanwege herontwikkeling zou verdwijnen en wist niet dat Cinerama zou gaan verhuren aan een andere bioscooporganisatie. Bovendien stelt [gedaagde] dat zij recht heeft op ontruimingsbescherming. In dat verband voert zij aan dat een ontruiming ingrijpende en onomkeerbare gevolgen voor [gedaagde] heeft.

2.3.

De kantonrechter wijst de eis van Cinerama af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

Het toetsingskader in kort geding

2.4.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Cinerama heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Cinerama heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig opgezegd

2.5.

Voor de beoordeling van de eis van Cinerama is allereerst van belang of er op rechtsgeldige wijze een einde is gekomen aan de huurovereenkomst tussen de partijen. Het staat vast dat [gedaagde] niet zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, maar dat Cinerama dat heeft gedaan. [gedaagde] stelt dat de opzegging niet rechtsgeldig is. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat wel het geval. Dat wordt hierna verder uitgelegd.

2.6.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst uitsluitend kon worden opgezegd in verband met herontwikkeling van het gehuurde, maar daarvoor ziet de kantonrechter geen aanknopingspunten in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst kent weliswaar zowel een artikel waarin de opzegging van de overeenkomst is geregeld (artikel 3) als een herontwikkelingsclausule (artikel 8.5), maar uit niets blijkt dat er enig verband bestaat tussen deze artikelen, laat staan een zodanig verband dat daaruit kan worden afgeleid dat opzegging alleen mogelijk is als daadwerkelijk sprake is van herontwikkeling.

2.7.

De kantonrechter ziet ook niet in hoe uit de opeenvolgende verlengingen van de huurovereenkomst een bestendige gedragslijn kan worden gedestilleerd, in die zin dat de tijdelijke voortzetting van de huur telkens uitsluitend bedoeld was om Cinerama de mogelijkheid te bieden de huurovereenkomst te beëindigen als er tot uitvoering van concrete herontwikkelingsplannen zou worden overgegaan. Uit de schriftelijke bevestigingen van de diverse verlengingen kan die gedragslijn niet worden afgeleid. Cinerama heeft bovendien betwist dat zij bij alle verlengingen zou hebben aangegeven dat beëindiging van de huur uitsluitend aan de orde zou zijn als er daadwerkelijk herontwikkeling aan de orde zou zijn. Ook uit de overige door de partijen gevoerde correspondentie kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden afgeleid dat Cinerama de indruk heeft gewekt dat beëindiging van de huur uitsluitend samenhing met het bestaan van concrete herontwikkelingsplannen. Uit de door [gedaagde] overgelegde e-mailwisseling met Cinerama volgt dat [gedaagde] meerdere e-mails heeft gestuurd, waarin zij navraag doet naar zowel de mogelijkheden tot verlenging van de overeenkomst als naar de toekomstplannen van Cinerama met het gehuurde, maar in die e-mails en de reactie daarop van Cinerama ziet de kantonrechter geen aanwijzingen op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat beëindiging van de huur alleen maar aan de orde zou zijn in geval van herontwikkeling.

2.8.

Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, vindt de kantonrechter dat de huurovereenkomst niet kan worden aangemerkt als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hoewel in artikel 3.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat, na het verstrijken van de oorspronkelijke duur van de overeenkomst van twintig maanden en één dag, deze vervolgens (stilzwijgend) zal worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens zes maanden, is voldoende gebleken dat de partijen van die regeling zijn afgeweken. Zij hebben immers de huurovereenkomst meerdere keren verlengd, waarbij zij voorafgaand aan de verlenging uitdrukkelijk overeenstemming hebben bereikt over de duur van de betreffende verlengingen. Dat heeft er in geresulteerd dat de huurovereenkomst in overleg steeds voor wisselende korte perioden – variërend van drie tot zestien maanden – is verlengd. Daarbij is ook telkens expliciet een einddatum overeengekomen, die ook in de door Cinerama gestuurde brieven, waarin de verlengingen worden bevestigd, is vermeld. Gelet daarop is het dan ook voor beide partijen altijd duidelijk geweest dat de huurovereenkomst op korte termijn zou kunnen aflopen.

2.9.

Op grond van het bovenstaande volgt de kantonrechter [gedaagde] niet in haar stelling dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat nadere eisen aan een opzegging gesteld kunnen worden, waaronder het in acht nemen van een langere opzegtermijn of het aanbieden van een schadevergoeding. De lat hiervoor ligt hoog en die hoge lat wordt hier niet gehaald. Bovendien heeft de jurisprudentie^[1], waarin dat is bepaald, betrekking op de opzegging van duurovereenkomsten en daarvan is hier dus geen sprake.

2.10.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het Cinerama in beginsel vrij stond de huurovereenkomst te beëindigen om andere redenen dan concrete herontwikkelingsplannen. Het staat vast dat Cinerama in juni 2024 een huurovereenkomst heeft gesloten met KINO en vervolgens kort daarna de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft opgezegd. Of Cinerama nu wel of niet zonder medeweten van [gedaagde] een huurovereenkomst met KINO is aangegaan kan in het midden blijven. Op Cinerama rustte namelijk geen verplichting om, alvorens een overeenkomst met een concurrerende bioscooporganisatie aan te gaan, eerst [gedaagde] daarover in te lichten dan wel eerst met [gedaagde] te onderhandelen. Van een eerste of exclusief recht van [gedaagde] om op de betreffende locatie een bioscoop te exploiteren is de kantonrechter niet gebleken.

2.11.

Cinerama heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden en per aangetekend schrijven opgezegd, zoals in artikel 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst is bepaald. Voor zover opzegging in dit geval al nodig is – het gaat hier immers om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die in beginsel eindigt wanneer die tijd is verstreken – heeft Cinerama dat dus wel op rechtsgeldige wijze gedaan. Dat er in de brief van 24 juni 2025 geen opzeggingsgrond is vermeld, maakt dat niet anders. Bij het opzeggen van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, waarvan hier sprake is, hoeft een verhuurder namelijk geen opzeggingsgrond in acht te nemen.

[gedaagde] heeft niet met de opzegging van de huurovereenkomst ingestemd

2.12.

Voldoende vast staat dat [gedaagde] niet formeel met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat alleen haar CEO, [naam 6] , daartoe bevoegd is en niet gesteld of gebleken is dat hij uitdrukkelijk met de beëindiging heeft toegestemd.

2.13.

De kantonrechter volgt Cinerama ook niet in haar stelling dat zij er op grond van de gevoerde correspondentie in de periode van 17 juli 2024 tot en met april 2025 gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde] (ook) zelf de bedrijfsruimte niet langer wilde huren en daarmee instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst. Op 24 mei 2024 heeft er een bespreking plaatsgevonden, waarbij namens Cinerama [naam 1] aanwezig was. De aanleiding was het feit dat Cinerama zich aan het heroriënteren was op wat zij met de locatie wilde. Tijdens deze bespreking heeft hij drie mogelijkheden geschetst, te weten zelf ontwikkelen, verkopen of met een derde partij samenwerken. Tijdens de zitting heeft [naam 1] verklaard dat hij tijdens de bespreking heeft aangegeven dat de huurovereenkomst met [gedaagde] zou eindigen. Als [gedaagde] de locatie niet zelf zou kopen “
zou het stoppen”. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de inhoud van haar correspondentie in de bovengenoemde periode in het licht van die ondubbelzinnige mededeling van Cinerama moet worden gezien en dat de uitlatingen, die zij in dat verband in haar brieven en e-mails heeft gedaan, gebaseerd waren op de veronderstelling dat de bioscoop zou gaan verdwijnen wegens herontwikkeling. Door [gedaagde] is ter zitting in dat kader ook uiteengezet dat zij nooit op eigen initiatief een besluit heeft genomen om niet langer een bioscoop in Rotterdam te exploiteren. Zij heeft er verder op gewezen dat toen haar in de loop van 2025 duidelijk werd dat er nog geen concrete herontwikkelingsplannen waren zij herhaaldelijk aangedrongen heeft op overleg over een verdere verlenging. Dit volgt onder meer uit haar mail van 5 juni 2025, waarin zij schrijft “
Wij zetten graag – zoals veel Rotterdammers – de exploitatie van Cinerama nog door zolang er geen definitieve plannen zijn (overbrugging)(…)”.

[gedaagde] heeft recht op ontruimingsbescherming

2.14.

Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig door Cinerama is opgezegd en [gedaagde] niet uitdrukkelijk met de beëindiging daarvan heeft toegestemd komt aan [gedaagde] op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming toe. In artikel 8.5 van de huurovereenkomst wordt een beroep door de huurder op ontruimingsbescherming uitgesloten, maar dat beding is nietig. Een bepaling dat geen gebruik kan worden gemaakt van ontruimingsbescherming is namelijk in strijd met de wet (artikel 7:230a lid 9 BW). Bovendien ziet die contractuele afspraak op de situatie waarin ontruiming van het gehuurde nodig is voor herontwikkeling. Onvoldoende gebleken is dat op dit moment sprake is van concrete herontwikkelingsplannen. Er is met KINO immers vooralsnog alleen een huurovereenkomst gesloten.

2.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan ook niet geconcludeerd worden dat [gedaagde] haar recht om een beroep te doen op ontruimingsbescherming heeft verwerkt door haar uitlatingen in haar correspondentie en in (telefoon)gesprekken. Ook voor het aannemen van rechtsverwerking geldt een hoge lat en die is hier niet gehaald. Uit de e-mails van [gedaagde] blijkt weliswaar dat zij afspraken wilde maken over de ‘ontmanteling’ van het gehuurde, de wijze van ‘oplevering’ en over een mogelijke ‘overbrugging’, maar voldoende aannemelijk is geworden dat zij die uitlatingen heeft gedaan omdat zij in de (achteraf gezien onjuiste) veronderstelling leefde dat de huur beëindigd zou gaan worden wegens herontwikkeling (zie hiervoor onder 2.13). Gelet daarop kan uit die uitlatingen van [gedaagde] in de gegeven omstandigheden niet worden afgeleid dat zij haar aanspraak op het recht op ontruimingsbescherming niet meer geldend zou maken dan wel dat zij afstand van dat recht zou hebben gedaan . Cinerama heeft voor het overige onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met de mogelijkheid om ontruimingsbescherming in te roepen.

Geen spoedeisend belang om vooruit te lopen op de procedure tot verlenging van de ontruimingstermijn

2.16.

[gedaagde] heeft op grond van artikel 7:230a lid 1 en lid 3 BW van rechtswege ontruimingsbescherming tot twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, oftewel tot 1 maart 2026. Dat betekent dat zij het gehuurde in elk geval niet vóór 1 maart 2026 hoeft te ontruimen. Binnen die termijn kan zij de kantonrechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. [gedaagde] heeft aangekondigd dat zij ook daadwerkelijk een dergelijk verzoek zal indienen. De kantonrechter kan in het kader van dit kort geding alleen op de uitkomst van de procedure tot verlenging van de ontruimingstermijn vooruitlopen als voorshands voldoende aannemelijk zou zijn dat er in die procedure niet of tot een zeer korte verlengingstermijn zou worden gekomen.

2.17.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er aan de kant van Cinerama op dit moment echter geen sprake van een zodanig spoedeisend belang dat het gerechtvaardigd is op de uitkomst van de hiervoor genoemde procedure vooruit te lopen. Het enkele feit dat Cinerama zich op grond van de met KINO gesloten huurovereenkomst verplicht heeft het gehuurde per 1 januari 2026 aan KINO ter beschikking te stellen is daarvoor onvoldoende. Indien Cinerama nadeel zou ondervinden doordat zij deze verplichting niet kan nakomen, heeft zij zichzelf in deze positie gebracht. Het is overigens de vraag of Cinerama enig nadeel hiervan ondervindt, want in artikel 28.1 van de algemene bepalingen, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst van Cinerama met KINO, is opgenomen dat de huurder, bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de ingangsdatum van de overeenkomst, tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huur hoeft te betalen. Daarnaast is in artikel 28.2 van diezelfde algemene bepalingen opgenomen dat verhuurder (Cinerama dus) in beginsel niet aansprakelijk is voor enige schade van huurder (KINO dus) die voortvloeit uit de vertraging.

2.18.

Ook de omstandigheid dat Cinerama het gehuurde wil herontwikkelen levert in dit verband geen spoedeisend belang op. Van het bestaan van (voldoende) concrete herontwikkelingsplannen is op dit moment immers nog niet gebleken. Op de vraag van de kantonrechter wat voor gevolgen een latere ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] voor Cinerama zou opleveren, heeft [naam 1] namens Cinerama ter zitting bovendien verklaard dat de herontwikkeling daardoor ‘niet direct’ vertraging zou oplopen.

2.19.

Naast het bovenstaande heeft Cinerama gesteld dat haar spoedeisend belang ook is gelegen in het feit dat zij met KINO een aanzienlijk hogere huurprijs is overeengekomen dan de huurprijs die [gedaagde] aan Cinerama betaalt. Dat louter financiële belang van Cinerama weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen de grote belangen die [gedaagde] heeft om de uitkomst in de procedure tot verlenging van de ontruimingstermijn af te kunnen wachten. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat zij te maken heeft met doorlopende contractuele verplichtingen met onder andere leveranciers, samenwerkingspartners en personeel. Zij heeft onbetwist gesteld dat het direct moeten ontruimen van de op dit moment nog operationele bioscoop ingrijpende en onomkeerbare gevolgen met zich mee brengt, waarbij zij heeft aangegeven dat de exploitatie niet zonder een aanzienlijke voorbereidings- en afbouwtijd kan worden beëindigd. Ter zitting heeft [gedaagde] uitgelegd dat, gelet op het voorgaande, ontruiming in elk geval niet eerder dan

1 juli 2026 zou kunnen plaatsvinden. Dat is door Cinerama verder niet betwist.

2.20.

Omdat de kantonrechter van oordeel is dat de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van de procedure tot verlenging van de ontruimingstermijn af te kunnen wachten zwaarder wegen dan het belang van Cinerama om het gehuurde direct of op zeer korte termijn ter vrije beschikking te hebben, worden de eisen van Cinerama afgewezen.

Cinerama moet de proceskosten betalen

2.21.

De proceskosten komen voor rekening van Cinerama, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter begroot de kosten die Cinerama aan [gedaagde] moet betalen op € 865,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.009,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.22.

Dit vonnis wordt, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

wijst de eis van Cinerama af;

3.2.

veroordeelt Cinerama in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.009,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

3.3.

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

44487

Afwijzing vordering tot ontruiming bioscoop wegens ontbreken spoedeisend belang