Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK ‘s-GRAVENHAGE
Sector Civiel Recht - President
Vonnis in kort geding van 6 november 2001,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 01/1253 van:
de stichting Stichting De Verbetering,
gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenhage,
eiseres
procureur mr. M. van Gemert.
tegen:
1.,
2
beiden wonende te ’s-Gravenhage,
gedaagden,
procureur mr. C.J.M. van den Brûle.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 30 oktober 2001 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
Eiseres heeft op 2 februari 2001 van de Stichting Behoud Waardevol Erfgoed (hierna: SBWE) en met toestemming van de gemeente Den Haag in erfpacht uitgegeven gekregen 17 percelen aan de Lange Beestenmarkt en de Lepelstraat te Den Haag.
De percelen aan de Lange Beestenmarkt met de nrs. 144,148,150,154,158,160 en 162 zijn plaatselijk bekend als Flora’s Hof.
Eiseres is op 10 september 1999 opgericht door alle particuliere huurders van woningen die huurden van SBWE met als uiteindelijk doel de percelen aan de betreffende huurders (indien gewenst) in eigendom over te dragen; inmiddels zijn bijna alle percelen door eiseres doorverkocht aan de betreffende huurders van de woningen.
Alle oorspronkelijke huurders dragen nog steeds samen zorg voor alle kosten van eiseres.
Gedaagden bewonen sedert 1983/1984 de woningen aan de Lange Beestenmarkt 148 tot en met 152.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
Eiseres vordert - kort gezegd - veroordeling van gedaagden om de percelen aan de Lange Beestenmarkt nrs 148,150 en 152, alsmede voor zover van toepassing de nrs. 144 en 146, te ontruimen, ontruimd te houden en ter vrije beschikking van eiseres te stellen, met machtiging om de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen.
Daartoe voert eiseres het volgende aan.
Gedaagden hebben de panden die zij bewonen om niet in gebruik. In tegenstelling tot alle omwonenden hebben gedaagden geen huur betaald. De laatste vijf jaar zijn zij niet of nauwelijks aanwezig geweest in de panden. Voorts zijn er tussen gedaagden en de andere omwonenden al jaren problemen, waardoor de verhoudingen inmiddels onherstelbaar ernstig zijn verstoord.
In het verre verleden hebben gedaagden met behulp van derden nog diverse werkzaamheden verricht aan enkele panden, maar sedert 1995 zijn zij daarmee opgehouden. De huurders daarentegen zijn wel enorme verbouwingen en zelfwerkzaamheden aan de panden blijven verrichten, die zij zelf hebben bekostigd.
In 1996 hebben gedaagden pand nr. 162 geheel afgebroken en de materialen inclusief pannen, stenen, balken, trappen, vloeren, alsook de ramen en kozijnen van de nrs. 158 en 160 afgevoerd. Verder heeft gedaagde sub 2 moedwillig de panden met nrs. 158 en 160 op instorten gezet door de draagmuur tussen beide panden te ontzetten.
Eiseres heeft zich - gelet op het belang van de bewoners die al jarenlang huur betaalden en aan de panden bleven werken - genoodzaakt gezien een keus te maken voor de koop van alle panden van SBWE, inclusief de percelen waarvan gedaagden gebruikmaken, of in het geheel niets. Zij heeft voor het eerste gekozen.
Gelet op het hiervoor over gedaagden opgemerkte, zijn gedaagden niet betrokken geweest bij de oprichting en de handelingen van eiseres. Gedaagden dragen dan ook geen zorg voor alle kosten van eiseres.
Niettemin heeft eiseres gedaagden diverse malen aangeboden de panden aan de Lange Beestenmarkt 148 t/m 152 te huren danwel te kopen. Op 9 maart 2001 bedroeg de gevraagde koopprijs inclusief de tot op dat moment gemaakte kosten
fl. 102.350,--. Gedaagden hebben op zeker moment aangegeven in koop (maar niet in huur) geïnteresseerd te zijn, maar tussen partijen is een geschil ontstaan over de koopprijs. Daarop volgende verwikkelingen hebben ertoe geleid dat eiseres op 8 juni 2001 haar aanbod tot koop of huur heeft ingetrokken. Een nadien door gedaagden alsnog gedaan aanbod tot koop, betrof een voor eiseres financieel onhaalbaar en derhalve onaanvaardbaar bedrag. Nadere overeenstemming tussen partijen is onmogelijk gebleken. Intussen moet eiseres wel kosten maken voor de door gedaagden bewoonde panden. De (hypotheek)kosten van fl. 1.100,-- per maand lopen door en bovendien moeten nog extra kosten gemaakt worden in verband met renovatie van de panden.
Eiseres heeft zich genoodzaakt gezien om op 30 juli 2001 gedaagden het gebruik op te zeggen van de bij hen in gebruik zijnde panden en percelen. Zij heeft gedaagden gesommeerd de panden per 1 oktober 2001 te ontruimen.
Zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering tot ontruiming van gedaagden, die aan de sommatie geen gehoor hebben gegeven.
Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd dat hierna, voorzover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1.Eiseres heeft benadrukt dat het in dit geding om een geheel nieuwe en andere situatie gaat dan in het verleden. Zij stelt andere belangen en standpunten te hebben met betrekking tot gedaagden dan haar rechtsvoorgangster SBWE.
3.2. Eiseres stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering tot ontruiming door gedaagden omdat tussen partijen geen overeenstemming over koop van de panden bereikt kan worden, zij nu al 8 maanden hypotheeklasten en andere kosten met betrekking tot gedaagden moet betalen, er nog meer investeringen in en inspanningen aan de panden die gedaagden bewonen moeten plaatsvinden om aan de vereisten van de gemeente Den Haag te kunnen voldoen, het blijven gebruiken van de panden door gedaagden sociaal onhoudbaar is en omdat eiseres inmiddels anderen heeft gevonden die de door gedaagden bewoonde panden willen huren en daarom ook met die anderen een huurovereenkomst heeft gesloten.
3.3. Voor toewijzing van de vordering van eiseres is in ieder geval een voorwaarde dat zij een spoedeisend belang heeft daarbij. Hetgeen eiseres daaromtrent heeft aangevoerd is, ondanks de vele argumenten die zij ter adstructie daarvan heeft aangegeven, echter onvoldoende. Doorslaggevend daarbij is dat de huidige situatie al vele jaren onveranderd is, zodat daaraan geen spoedeisendheid kan worden ontleend.
3.4. Daar komt bij dat gedaagden hebben bestreden dat overeenstemming tussen partijen over koop niet haalbaar is. Zij willen de pandjes nog steeds kopen, maar in de inmiddels aanhangige bodemprocedure moet worden uitgemaakt of de gevraagde koopprijs de juiste is en voorts of gedaagden medeaanspraak kunnen maken op een deel van de niet bebouwde grond.
3.5. In de hiervoor geschetste - complexe - omstandigheden kan er derhalve geen sprake van zijn dat de kort gedingrechter vooruitlopend op de uitspraak in vorenbedoelde bodemprocedure de vordering van eiseres zou toewijzen, terwijl in dit geding geen enkele voorspelling is te maken hoe de uitslag van die procedure zal zijn.
3.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering moet worden afgewezen.
Eiseres zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De President:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagden begroot op fl. 1977,--, waarvan fl. 427,-- aan griffierecht, welke kosten op de voet van artikel 57b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moeten worden betaald aan de griffier van deze rechtbank.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en uitgesproken ter openbare zitting van 6 november 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.
HVH