Uitspraak
ST/C
rolnummer: 01/815
datum vonnis: 27 maart 2002
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
sector civiel recht - enkelvoudige kamer
Vonnis in de zaak met rolnummer 01/815 van:
[eiser1] en [eiser2],
echtelieden,
beiden wonende te Adilly, Parthenay (Frankrijk),
eisers,
procureur: mr W.J. Nijland,
tegen
[gedaagde1] en [gedaagde2],
echtelieden,
beiden wonende te Vlaardingen,
gedaagde,
procureur: mr E. Grabandt.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eisers1en2]" en "[gedaagden1en2]".
De rechtbank heeft kennis genomen van de stukken.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Feiten
1.1 [eisers1en2] hebben eind 1999 het complex [adres] te [woonplaats] ter verkoop aangeboden via hun makelaar [firmanaam] ([betrokkene1]). In de fotopresentatie van deze makelaar is het complex aangeboden als:
"Majestueuze familie residentie op bijna 7.800m2 (…) groot woondomein. Thans ingericht als familie woon-residentie verdeeld in: 4 woonresidenties, atelier, garage, werkplaats, showroom, paarden-stallen, schapenstal, rondom siertuinen, weidegrond, grasland etc. (…)"
1.2 Toen verkoop van complex als geheel niet mogelijk bleek, hebben [eisers1en2] delen daarvan separaat ter verkoop aangeboden.
[gedaagden1en2] hebben een deel, aangeduid als "de maalderij" op 19 mei 2000 bezichtigd. De maalderij was toen geheel ingericht als woonruimte.
Na bezichtiging hebben [gedaagden1en2] een deel van de maalderij gekocht voor ƒ 325.000,-- k.k. om als woning te gebruiken. Hiervan is door makelaar [betrokkene1] een onderhandse akte opgesteld. Levering zou plaatsvinden op 1 september 2000, dat nadien is gewijzigd in 7 september 2000.
1.3 [gedaagden1en2] is bij de bezichtiging meegedeeld dat geen woonvergunning voor de maalderij was afgegeven. Desgevraagd heeft de gemeente [woonplaats] [gedaagden1en2] meegedeeld dat voor een appartement met een koopprijs van ƒ 325.000,-- geen woonvergunning vereist was.
1.4 Op verzoek van [gedaagden1en2] heeft makelaar [betrokkene2] de gekochte onroerende zaak getaxeerd. In het taxatierapport van 27 mei 2000 is onder meer bij "gebruik en verhuring" opgenomen:
"3. Wijze van bewoning/gebruik: Wordt goed bewoond."
1.5 Bij notariële akte van 4 augustus 2000 is het complex in appartementsrechten gesplitst.
1.6 Bij brief van 5 september 2000 heeft de gemeente [woonplaats] aan [gedaagden1en2] bericht dat er op de door hen gekochte onroerende zaak geen woonbestemming rustte, en is een dwangsom van ƒ 250,-- per dag met een maximum van ƒ 25.000,-- aangezegd voor het geval [gedaagden1en2] de zaak zouden gaan bewonen. [gedaagden1en2] hebben in verband hiermee geweigerd aan het transport mee te werken en de koopovereenkomst uiteindelijk bij brief van 25 september 2000 ontbonden. [eisers1en2] bestrijden de rechtsgeldigheid van deze ontbinding.
1.7 [eisers1en2] bewoonden de maalderij sedert 1996. Zij waren ervan op de hoogte dat deze bewoning in strijd was met het vigerende bestemmingsplan.
2. Vordering, grondslag en verweer
2.1 [eisers1en2] vorderen - zakelijk weergegeven - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagden1en2] te veroordelen om op straffe van verbeurte van een dwangsom van ƒ 1.000,-- per dag mee te werken aan het transport;
- [gedaagden1en2] te veroordelen tot betaling aan hen van ƒ 325.000,--, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 september 2000, althans vanaf de dag der dagvaarding;
- te verklaren voor recht dat [gedaagden1en2] de contractuele boete ad ƒ 32.500,-- hebben verbeurd, en dat over deze boete wettelijke rente dient te worden voldaan vanaf 7 oktober 2000, althans vanaf de dag der dagvaarding;
- [gedaagden1en2] te veroordelen tot betaling aan hen van ƒ 7.200,-- exclusief BTW, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
- [gedaagden1en2] te veroordelen in de proceskosten.
2.2 Zij voeren daartoe aan dat [gedaagden1en2] ingevolge de koopovereenkomst van 19 mei 2000 gehouden zijn mee te werken aan transport van de onroerende zaak en daarbij de overeen-gekomen koopsom dienen te betalen. Zij verkeren sedert 7 september 2000 in verzuim, en zijn mitsdien wettelijke rente verschuldigd vanaf die datum. Op grond van de koopovereenkomst verbeuren zij bij niet-nakoming een boete van ƒ 32.500,--. [eisers1en2] stellen ten slotte buiten-gerechtelijk kosten te hebben gemaakt, door hen begroot op ƒ 7.200,--.
2.3 [gedaagden1en2] voeren gemotiveerd verweer.
3. Beoordeling
3.1 [gedaagden1en2] stellen dat zij een deel van "de maalderij" hebben gekocht om als woning te gebruiken. Na het sluiten van de koop is gebleken dat het appartement niet bewoond mag worden. Weliswaar is voor een appartement met een verkoopprijs als de onderhavige geen woonvergunning vereist, doch het vigerende bestemmingsplan staat bewoning niet toe. Daar [eisers1en2] derhalve geen "woning" konden leveren hebben [gedaagden1en2] geweigerd aan het transport mee te werken en de koopovereenkomst ontbonden. Naast een beroep op non-conformiteit doen [gedaagden1en2] een beroep op dwaling.
3.2 Tussen partijen staat vast dat [gedaagden1en2] een deel van de maalderij hebben gekocht om door hen als woning te worden gebruikt, hetgeen [eisers1en2] bij de verkoop bekend was. Evenmin is in geschil dat op dit perceel ingevolge het vigerende bestemmingsplan geen woonbestemming rust.
Anders dan [eisers1en2] hebben gesteld kon en kan van [gedaagden1en2] niet verlangd worden dat zij de onroerende zaak in weerwil van het vigerende bestemmingsplan als woning zouden gebruiken, teneinde de gemeente [woonplaats] na ommekomst van een zekere termijn te bewegen de (al dan niet expliciet gedoogde) feitelijke situatie te legaliseren door aanpassing van dat bestemmingsplan.
Derhalve hebben [eisers1en2] op 7 september 2000 en ook nadien de onroerende zaak niet kunnen leveren met de eigenschap dat het voor het gebruik als woning geschikt is. Daarmee zijn zij in beginsel toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van hun verbintenis uit de koop-over-een-komst van 19 mei 2000. Deze wanprestatie is van dien aard, dat ontbinding van die koop-overeenkomst gerechtvaardigd is.
3.3 Van wanprestatie is alleen dán geen sprake, indien [gedaagden1en2] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, en derhalve op of voor 19 mei 2000, op de hoogte waren van het feit dat de onroerende zaak niet mocht worden bewoond.
3.4 Als verkopers rustte op [eisers1en2] de verplichting eigener beweging melding van dat feit te maken. Blijkens de hiervoor onder 1. vastgestelde feiten wisten [eisers1en2] immers dat bewoning in strijd was met het vigerende bestemmingsplan, terwijl zij deze onroerende zaak wel als woning ter verkoop hebben aangeboden en deze zaak bij bezichtiging alle kenmerken van een woning had (kennelijk waardoor ook de taxerend makelaar hiervan is uitgegaan).
Het feit dat [eisers1en2] [gedaagden1en2] hebben geïnformeerd dat zij niet beschikten over een woon-vergunning, is in dit verband onvoldoende. [gedaagden1en2] hebben onweersproken gesteld dat hun uit informatie van de gemeente [woonplaats] was gebleken dat een woonvergunning voor een appartement met de onderhavige koopprijs niet noodzakelijk was. De rechtbank is van oordeel dat zij gelet daarop niet gehouden waren verdere informatie in te winnen.
3.5 [eisers1en2] stellen dat zij [gedaagden1en2] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst over het ontbreken van de woonbestemming hebben geïnformeerd. Nu [gedaagden1en2] dat bestrijden zullen [eisers1en2] overeenkomstig hun daartoe strekkende aanbod tot bewijs van die stelling worden toegelaten.
3.6 Hangende de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. De rechtbank wijst erop dat ingevolge het bepaalde in artikel 337 lid 2 Rv zoals dat sedert 1 januari 2002 luidt, hoger beroep van dit tussenvonnis is uitgesloten totdat eindvonnis zal zijn gewezen.
BESLISSING
De rechtbank:
- laat [eisers1en2] toe het in rechtsoverweging 3.5 bedoelde bewijs te leveren,
- indien [eisers1en2] bewijs willen leveren door het doen horen van getuigen, dan zullen deze worden gehoord door mr G. Tangenberg op woensdag 15 mei 2002 te 09.30 uur in één van de zalen van het Paleis van Justitie te 's-Gravenhage;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr G. Tangenberg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 maart 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.