Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 28 juli 2003,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 03/691 van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te Leiderdorp,
eisers,
procureur mr. J.C.D. Hofland,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Katwijk,
zetelend te Katwijk,
gedaagde,
procureur mr. R. Lever,
advocaat mr. M. van de Griendt te Leiden.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 21 juli 2003 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Op 30 januari 1997 heeft de raad van gedaagde besloten aan Campri Vastgoed B.V. medewerking te verlenen tot het in exploitatie nemen van bouwgronden in het bestemmingsplan Zanderij-Westerbaan, onder meer ten behoeve van de bouw van woningen.
1.2. In de tussen Campri Vastgoed B.V. en gedaagde gesloten exploitatieovereenkomst is onder meer opgenomen, dat de exploitant zich ertoe verbindt om bij de toewijzing van de bouwkavels voorrang te verlenen aan door gedaagde aan te wijzen of te selecteren gegadigden, alsmede dat exploitant zich verplicht in de koopovereenkomsten met de nieuwe eigenaar in de akte van levering op te nemen dat deze bij doorverkoop verplicht is de eigendom van de woning te laten overdragen aan een door burgemeester en wethouders goed te keuren gegadigde.
1.3. Bij akte van 13 oktober 1998 heeft [het echtpaar] van Campri Vastgoed B.V. geleverd gekregen de door het echtpaar gekochte kavel bouwgrond gelegen aan [adres], zulks met als koopsom voor de grond van ƒ139.000,-- en is voorts een aanneemsom overeengekomen voor de woning van
ƒ 441.000,--. In die akte is onder C. opgenomen:
"Anti-speculatiebeding vrije sector woning
1. De verkrijger verplicht zich de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen.
2. Indien de verkrijger de woning wil vervreemden, is hij verplicht de eigendom van de woning notarieel te laten overdragen aan een door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Katwijk goed te keuren gegadigde.
3. ...
4. Het hiervoor onder C.1 en C.2 bepaalde vervalt nadat de verkrijger de woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. .....
.....".
1.4. [het echtpaar] is bedoelde woning aan de [adres] (hierna ook: de woning) op 4 januari 2000 gaan bewonen.
1.5. Op 10/12 maart 2003 hebben [het echtpaar] (verkoper) en eisers (koper) met betrekking tot de woning een koopovereenkomst met elkaar gesloten. Uit die overeenkomst blijkt van een koopprijs van € 410.000,-- k.k. en dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 2 juni 2003 of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen. In artikel 18 van de overeenkomst is de bijzondere bepaling opgenomen dat vanwege een door gedaagde opgelegd antispeculatiebeding de verkoper verplicht is de gegadigde voor de koop van de woning te laten goedkeuren door het college van burgemeester en wethouders van gedaagde alsmede dat bij schriftelijke afwijzing door gedaagde deze overeenkomst automatisch vervalt.
1.6. Op 25 maart 2003 heeft gedaagde mondeling aan [het echtpaar] bericht niet bereid te zijn de door namens [het echtpaar] gevraagde toestemming te verlenen om de woning aan de niet-Katwijks ingezeten en/of economisch gebonden eisers te mogen verkopen. Die mededeling is bij brief van 15 april 2003 aan de makelaar van [het echtpaar] bevestigd.
Bij brief van 6 mei 2003 hebben eisers daartegen bezwaar gemaakt en gedaagde in de gelegenheid gesteld om de brief van 15 april 2003 in te trekken en te verklaren dat de inhoud en strekking onrechtmatig is alsmede dat eisers niet vergunningplichtig zijn en geen toestemming nodig hebben om in de gemeente Katwijk te mogen wonen en te gehengen en gedogen dat de woning aan eisers geleverd en overgedragen wordt.
Gedaagde heeft deze brief aangemerkt als een formeel bezwaarschrift. Op dat bezwaar is nog niet beslist.
1.7. Vervolgens heeft [het echtpaar] de woning verkocht aan een ingezetene van Katwijk. Voor die verkoop heeft gedaagde bij brief van 16 april 2003 goedkeuring verleend.
In verband met de door eisers tegen [het echtpaar] bij deze rechtbank aanhangig gemaakte bodemprocedure, waarin een comparitie van partijen op 2 september 2003 is bepaald, is [het echtpaar] met bedoelde koper overeengekomen dat de levering, welke in beginsel op 1 augustus 2003 zou plaatsvinden, wordt opgeschort tot na die comparitie.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
Eisers vorderen -zakelijk weergegeven- gedaagde te veroordelen om eisers te berichten geen rechten te zullen ontlenen aan het antispeculatiebeding, op straffe van een dwangsom.
Daartoe voeren eisers het volgende aan.
Zij hebben spoedeisend belang bij de vordering nu zij op zo kort mogelijke termijn duidelijkheid moeten verkrijgen over de levering van de woning; dit in verband de verkoop en levering van hun huidige woning en de door [het echtpaar] met een derde gesloten koopovereenkomst. Zij willen de onderhavige woning nog steeds geleverd krijgen. Gedaagde had het antispeculatiebeding niet mogen opleggen nu het een woning betreft uit de vrije sector, althans gedaagde mag [het echtpaar] niet aan dat beding houden. Pas na het verzoek om goedkeuring is duidelijk geworden dat [het echtpaar] slechts aan Katwijkse woningzoekende ingeschrevenen c.q. economisch of maatschappelijk gebondenen mag vervreemden. Met die voorwaarde heeft gedaagde een beperking aangebracht op het recht van vrije vestiging. Van een kenbaar beleid kan niet worden gesproken. Van financiële speculatie is geen sprake.
Gedaagde voert gemotiveerd verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Gedaagde heeft bouwgrond verkocht aan een projectontwikkelaar en daarbij bedongen dat bij doorverkoop in de koopovereenkomsten een antispeculatiebeding als kettingbeding wordt opgenomen. Dat is een privaatrechtelijk handelen, gebaseerd op een privaatrechtelijke bevoegdheid als eigenaar van de grond.
Kern van het onderhavige geschil is of gedaagde in casu een beroep op het antispeculatiebeding mag doen en of zij op grond van dat beding haar goedkeuring aan eisers als koper van de (vrije sector) woning aan de [adres] mag onthouden.
Gelet hierop wordt geoordeeld dat sprake is van een civielrechtelijk geschil en dat eisers derhalve ontvankelijk zijn in hun vordering in dit kort geding.
3.2. Eisers hebben voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening te hebben, nu zij op korte termijn uitsluitsel dienen te verkrijgen over het al dan niet geleverd kunnen krijgen van de woning.
3.3. In de akte van 13 oktober 1998 tussen [het echtpaar] en Campri Vastgoed B.V. onder C. alsmede in artikel 18 van de koopovereenkomst van 10/12 maart 2003 tussen [het echtpaar] en eisers is het litigieuze antispeculatiebeding opgenomen.
De vraag dient beantwoord te worden wat onder een antispeculatiebeding verstaan wordt. Voor zover daaronder alleen begrepen wordt het tegengaan van speculatie (koop met de bedoeling in korte tijd met winst door te verkopen zonder de bedoeling aldaar te gaan wonen) kan vastgesteld worden dat - naar in deze vaststaat - geen sprake is van financiële speculatie door [het echtpaar] en/of eisers.
Beoordeling of het aldus verstane antispeculatiebeding nietig is, kan - als niet relevant - buiten beoordeling blijven.
3.4. Gedaagde geeft echter een ruimere uitleg aan het beding. Zij heeft ter zitting verklaard dat zij ten aanzien van het litigieuze antispeculatiebeding geen vast beleid heeft en dat zij eerst nadat namens [het echtpaar] om goedkeuring van eisers als koper van de woning was verzocht een nadere invulling aan dat beding heeft gegeven door als voorwaarde voor het verkrijgen van haar goedkeuring te stellen dat de koper een Katwijks ingezetene en/of economisch gebonden aan Katwijk moet zijn.
Nu eisers niet aan die voorwaarde voldoen en gebleken was dat voor de woning eveneens een Katwijks gegadigde was heeft gedaagde haar toestemming tot doorverkoop aan eisers geweigerd.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de tekst van het overeengekomen beding volgt dat het gaat om antispeculatie. Dat het daarbij tevens zou gaan om eigen ingezetenen of economisch gebondenen in het kader van woonruimteverdeling te begunstigen, is noch uit de tekst noch uit de anderszins kenbare bedoeling op te maken. De door gedaagde voorgestane uitleg verdraagt zich evenmin met de door haar gegeven uitleg van het antispeculatiebeding zoals kenbaar op haar website ten tijde van de koop door eisers. Aldaar viel immers te lezen: "Een anti-speculatiebeding wordt door de gemeente ingesteld om te voorkomen dat huizenhandelaren met woningen gaan speculeren. Het anti-speculatiebeding houdt in dat de kopers van huizen het huis niet binnen een aantal jaren na aankoop zomaar mogen door verkopen. Een dergelijk beding is dan in de koopakte van de woning opgenomen."
Een dergelijke uitleg is overeenkomstig de hiervoor vermelde gangbare betekenis van een dergelijk beding. Nu gedaagde een oneigenlijke, want te ruime uitleg aan dit antispeculatiebeding geeft en op basis daarvan aan eisers haar goedkeuring voor overdracht onthoudt, handelt zij daarmee onrechtmatig jegens eisers. Bij deze stand van zaken kan verder in het midden blijven of de door gedaagde gewenste ruime uitleg zich verdraagt met de Huisvestingswet.
3.5. Het voorgaande leidt reeds tot de conclusie dat de vordering op na te melden wijze kan worden toegewezen.
Er zal worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zulks mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
3.6. Gedaagde zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
Veroordeelt gedaagde om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan eisers schriftelijk te berichten dat zij uit hoofde van het antispeculatiebeding vrije sector woning, zoals opgenomen in de akte van 13 oktober 1998 tussen [het echtpaar] en Campri Vastgoed B.V. onder C. alsmede in artikel 18 van de koopovereenkomst van 10/12 maart 2003 tussen [het echtpaar] en eisers, geen bezwaar heeft tegen de levering van de onroerende zaak aan de [adres] aan eisers, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat gedaagde in gebreke blijft aan voormelde veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 100.000,--.
Bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 3.5. is vermeld.
Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van eisers begroot op € 989,16, waarvan € 205,-- aan griffierecht en € 81,16 aan dagvaardingskosten.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en uitgesproken ter openbare zitting van 28 juli 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.
KG 03/691