Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 18 juni 2004,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 04/534 van:
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te Voorschoten,
eisers,
procureur mr. F.F. Schukking,
tegen:
1. [de stichting]
gevestigd en kantoorhoudende te Leidschendam,
2. [de bewonersvereniging],
kantoorhoudende te Voorschoten,
De Erven
[gedaagden 3 t/m 8]
gedaagden,
procureur mr. D. Poot.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 4 juni 2004 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Op 7 juli 2001 is overleden [erflaatster]. Erflaatster heeft bij testament over haar nalatenschap beschikt. Tot de nalatenschap behoort de grond waarop in de gemeente Voorschoten het woningproject "Centraal Wonen De Vossenburgh Voorschoten" (hierna: het project) wordt gerealiseerd.
1.2. Doel van het project is door samenwerking een betere levenskwaliteit tussen de bewoners te realiseren en hiermee een sociale hechte gemeenschap te creëren waarin bewoners op diverse terreinen elkaar van hulp en bijstand voorzien en allerlei activiteiten gezamenlijk ondernomen kunnen worden. In dat kader worden in het project meerdere gezamenlijke ruimten gerealiseerd. De woningen worden zonder winstoogmerk ontwikkeld.
1.3. Gedaagden sub 3 tot en met 8 (hierna gezamenlijk: de erven) hebben allen aanvaard dat zij conform het testament van erflaatster actieve medewerking verlenen aan het project.
1.4. Op 16 juni 2000 werd gedaagde sub 2 (hierna: de Bewonersvereniging) opgericht. Blijkens de statuten heeft de Bewonersvereniging als doelstelling het bevorderen van het leefklimaat in het wooncomplex en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van haar leden. Ingevolge artikel 4 van de statuten zijn leden, zij die eigenaar of huurder zijn van een woning in het complex. Blijkens artikel 5 van deze statuten zijn aspirant-leden zij die aan de activiteiten van de Bewonersvereniging deelnemen, maar geen eigenaar dan wel huurder van een woning in het complex zijn en die aan het bestuur te kennen hebben gegeven, dat zij de intentie hebben een woning in het complex te willen betrekken.
1.5. Eisers zijn vanaf de oprichting van de Bewonersvereniging nauw hierbij betrokken geweest. Beiden hebben een bestuursfunctie bekleed, eiser sub 1 als interim voorzitter en eiseres sub 2 als penningmeester.
1.6. Op 29 augustus 2002 werd gedaagde sub 1 (hierna: de SERV) opgericht, teneinde het project te realiseren en in dat kader op te treden als contracterende partij met onder meer de architect, de projectontwikkelaar, de aannemer en de gemeente. De SERV wordt in de praktijk vertegenwoordigd door gedaagde sub 4.
1.7. De (aspirant-)leden van de Bewonersvereniging hebben hun voorkeuren uit mogen spreken voor een woning in het project. Daartoe hebben eisers op respectievelijk 19 en 22 oktober 2002 formulieren ingevuld en zijn zij op laatstgenoemde dag uitgenodigd voor een bespreking ten huize van [gedaagde sub 4] om hun voorkeur te melden. De voorkeuren zijn vastgelegd op een lijst van 30 oktober 2003. Eiser sub 1 staat op die lijst vermeld bij nummer 29 HChoek en eiseres sub 2 bij nummer 38 HD.
1.8. Bij brief van 17 januari 2003 heeft [gedaagde sub 4], namens Centraal Wonen Voorschoten, aan eisers een brief verzonden met informatie over de keuze die elk lid heeft gedaan. Bij die brief is een overzicht gevoegd van de indeling van de woningen waarop eisers op de hiervoor genoemde woningnummers zijn genoteerd.
1.9. Op een lijst van 3 maart 2003, getiteld "keuze verdeling 3 maart 2003" staan eisers nogmaals bij dezelfde woningnummers genoteerd. Op verzoek van eiseres sub 2 is dit nadien gewijzigd in woningnummer 16 HB.
1.10. In februari 2003 ontstonden problemen tussen eisers en het (overige) bestuur van de Bewonersvereniging.
1.11. Namens de SERV is op 27 september 2003 schriftelijk aan de voorzitter van de Bewonersvereniging, [de voorzitter], meegedeeld dat zij instemt met het voorstel van het bestuur van de Bewonersvereniging van 12 mei en 11 juni 2003 om eisers uit te sluiten van de aankoop van een woning in het project.
1.12. Bij brief van 1 oktober 2003 heeft [de voorzitter] namens het bestuur van de Bewonersvereniging aan eisers meegedeeld dat zij geen lid meer kunnen zijn van de Bewonersvereniging.
1.13. Eisers hebben zich meermaals, bij monde van eiser sub 1, schriftelijk verzet tegen de beëindiging van het lidmaatschap. De raadsman van eisers heeft bij brief van 23 februari 2004 aan de notaris van de SERV meegedeeld dat de aan eisers gedane toezeggingen tot toewijzing van de woningen in het project dienen te worden nagekomen.
1.14. De bouw van het woningproject is in april 2004 aangevangen.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
Eisers vorderen - zakelijk weergegeven- gedaagden te veroordelen tot nakoming van de overeenkomsten van toewijzing van de woningen in het project, te weten nummer 29 HC aan eiser sub 1 en nummer 16 HB aan eiseres sub 2 en eisers van die toewijzing een schriftelijke bevestiging te doen toekomen, zulks op verbeurte van een dwangsom.
Daartoe voeren eisers het volgende aan.
Bij de verdeling van de woningen kregen eisers beiden, na ballotage door onder andere [gedaagde sub 4], een woning in het project toegewezen. Deze toewijzingen zijn door eisers geaccepteerd, waarmee twee overeenkomsten tot stand zijn gekomen, enerzijds tussen eiser sub 1 en de Bewonersvereniging en anderzijds tussen eiser sub 2 en de Bewonersvereniging. Aangezien de erven de toewijzing van de woningen uit handen hadden gegeven aan de Bewonersvereniging, en zij hierin ook zelf zitting hadden, zijn zij evenzeer gebonden aan het toewijzingsbeleid van de Bewonersvereniging. Door aldus te handelen hebben de erven in ieder geval de schijn gewekt dat de Bewonersvereniging bevoegd was om koopopties te verlenen. Het bestuur van de Bewonersvereniging en de erven hebben veel te lichtvaardig besloten dat eisers niet meer het hun verleende optierecht mochten uitoefenen. De Bewonersvereniging heeft aldus onrechtmatig en onzorgvuldig jegens eisers gehandeld. Eisers lijden ten gevolge van deze wanprestatie schade, waarvoor gedaagden aansprakelijk zijn.
Eisers hebben spoedeisend belang bij de door hen gevraagde voorziening, nu de bouw van het project inmiddels is aangevangen en de notaris begonnen is met het opstellen van koopovereenkomsten.
Gedaagden voeren gemotiveerd verweer dat hierna, voorzover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Kern van geschil tussen partijen betreft de vraag of gedaagden op grond van de door eisers gestelde overeenkomsten gehouden zijn de litigieuze woningen in het project aan eisers toe te wijzen.
3.2. Door de Bewonersvereniging is uitdrukkelijk betwist dat zij enige beslissingsbevoegdheid heeft inzake de verdeling dan wel de verkoop van de woningen, zodat zij op dit punt evenmin overeenkomsten met eisers kan zijn aangegaan. Eisers hebben ter terechtzitting erkend dat voormeld standpunt juist is. De tegen de Bewonersvereniging ingestelde vordering komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
3.3. Vast is komen te staan dat de erven, daarbij vertegenwoordigd door de SERV, de overeenkomsten sluiten inzake de verkoop van de woningen. Zowel de erven als de SERV betwisten dat er sprake is van met eisers aangegane overeenkomsten. Zij hebben eisers nimmer een aanbod gedaan tot verkoop van een woning. De ten behoeve van de indelingen van de woning opgestelde lijsten kunnen geenszins als een zodanig aanbod beschouwd worden. Eisers kunnen hieraan - zoals ook veelal op de betreffende stukken is aangegeven - geen rechten ontlenen. Bovendien hebben eisers ook niet aangetoond dat zij het door hen gestelde aanbod tot het aangaan van de overeenkomsten geaccepteerd hebben. Van wilsovereenstemming tussen partijen is derhalve nimmer sprake geweest, aldus de erven en de SERV.
3.4. In dit kort geding is voorshands niet aannemelijk geworden - en zeker niet in de hier vereiste mate - dat tussen partijen overeenkomsten tot stand zijn gekomen inzake de verkoop van de woningen. Hetgeen door eisers in dat verband is aangevoerd moet daartoe onvoldoende worden geacht. Eisers hebben betoogd dat deze overeenkomsten met name vallen af te leiden uit de door haar in het geding gebrachte overzichten van de woningverdelingen. De door eisers ter terechtzitting in het geding gebrachte "keuze verdeling" dateert echter van 23 september 2002, derhalve voorafgaand aan de bijeenkomst van 22 oktober 2002 waar eisers hun woningvoorkeur kenbaar konden maken. Van de opgegeven voorkeuren op 22 oktober 2002 is kennelijk op 30 oktober 2002 een overzicht gemaakt. De stelling dat deze lijst zou duiden op een overeenkomst tussen partijen wordt verworpen. Deze lijst geeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter veeleer een weergave van de door de aspirant-leden gewenste indeling van de woningen, zonder dat daaraan definitieve rechten kunnen worden ontleend. Dat tijdens voornoemde bijeenkomst duidelijk door [gedaagde sub 4] zou zijn aangegeven dat de woningen aan eisers verkocht zouden zijn wordt door de erven en de SERV uitdrukkelijk betwist. Van wie de tekst "X=VERKOCHT" op de bij die lijst gevoegde plattegrond afkomstig is niet duidelijk geworden, zodat hieruit ook niets valt af te leiden. Uit de brief van 17 maart 2003 - met het daarbij gevoegde overzicht - en de lijst van 3 maart 2003 tenslotte volgen de door eisers gestelde overeenkomsten evenmin, te meer nu hierin is opgenomen dat daaraan geen enkel recht kan worden ontleend.
3.5.Ten aanzien van de vraag of de schijn is gewekt dat de Bewonersvereniging gerechtigd was de door eisers gestelde koopopties te verlenen en zij daar in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op mochten vertrouwen wordt als volgt overwogen. Nog daargelaten dat deze stelling de voorzieningenrechter niet waarschijnlijk voorkomt, aangezien eisers van meet af aan betrokken zijn geweest bij de Bewonersvereniging en zij zich van de doelstellingen en bevoegdheden van de Bewonersvereniging derhalve bewust moeten zijn geweest, hebben eisers vooralsnog niet aannemelijk gemaakt, waartoe verwezen wordt naar hetgeen onder 3.4 is overwogen, dat met het opstellen van die lijsten de schijn gewekt is dat er overeenkomsten zijn gesloten dan wel dat daartoe een aanbod is gedaan. Dit betoog treft derhalve evenmin doel.
3.6. Of het bestuur van de Bewonersvereniging en de erven te lichtvaardig en op onrechtmatige wijze besloten hebben dat eisers niet meer het hun verleende optierecht mochten uitoefenen doet thans niet terzake. Immers, gelet op het vorenstaande is niet aannemelijk geworden dat er sprake was van een dergelijk optierecht, zodat dit niet van belang is voor de beoordeling van de onderhavige zaak.
3.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering zal worden afgewezen. Eisers zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagden begroot op € 944,--, waarvan € 703,-- aan salaris procureur en € 241,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. de Bruin en uitgesproken ter openbare zitting van 18 juni 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.
hf