Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton - locatie Den Haag
Rolnr. 406013/04-7617
22 juli 2004
Vonnis in de zaak van:
De rechtspersoon naar publiekrecht
DE GEMEENTE DEN HAAG,
aldaar zetelende,
eisende partij,
gemachtigden: mrs. A.R. de Jonge en M.F. Abbekerk,
tegen
[gedaagde],
wonende te Den Haag,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. P.M. Gompen.
rolgemachtigde: dw. G.Th. van der Velden.
Partijen worden aangeduid als Den Haag en gedaagde.
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 30 maart 2004 met producties;
- akte overlegging producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- aantekening audiëntieblad comparitie van partijen d.d. 22 juni 2004 en de door mr. De Jonge bij brief d.d. 14 juni 2004 op voorhand toegezonden produkties.
1. De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, het navolgende vast.
a. Gedaagde huurt een woning in het complex dat bekend staat als "De Zwarte Madonna" te Den Haag, welk complex gelegen is aan de Turfmarkt en de Schedeldoekshaven. De huurovereenkomst is door gedaagde voor onbepaalde tijd aangegaan met de (rechtsvoorgangster van) Woningstichting Haag Wonen.
b. Den Haag heeft in samenwerking met het Rijk en private partijen plannen ontwikkeld om te kunnen komen tot herontwikkeling, c.q. herinrichting van het gebied waarin de Zwarte Madonna is gelegen. Den Haag heeft daartoe met die andere partijen reeds overeenkomsten gesloten. De plannen voorzien (onder meer) in sloop van de Zwarte Madonna, waarna nieuwbouw zal plaatsvinden die gedeeltelijk - een volume van circa 25% van het huidige aantal woningen - woningbouw zal omvatten.
c. Op 1 oktober 2002 heeft Den Haag met Haag Wonen een koopovereenkomst gesloten strekkende tot eigendomsoverdracht van de erfpacht van het perceel Zwarte Madonna. De erfpacht is op 6 januari 2003 door Haag Wonen aan Den Haag geleverd.
d. Bij aangetekende brief d.d. 16 december 2003, kort nadien tevens aan gedaagde betekend bij deurwaardersexploit, heeft Den Haag de huur tegen 1 april 2004 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Gedaagde heeft niet bewilligd in de opzegging van de huur.
2. De vordering
Den Haag vordert - zakelijk weergegeven - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- bepaald zal worden dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de gehuurde woning met ingang van 1 april 2004, althans met ingang van een door de kantonrechter te bepalen datum, is beëindigd;
- gedaagde zal worden veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een bij dat vonnis bepaalde termijn, de gehuurde woning met al wie en al wat zich daarin van de zijde van gedaagde mag bevinden, te ontruimen en te verlaten, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Den Haag te stellen en te laten en de woning, na verlating en ontruiming niet wederom zonder toestemming van Den Haag te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, met machtiging van Den Haag , om, indien en voor elke keer dat gedaagde in gebreke mocht blijven om aan deze veroordeling te voldoen, deze veroordeling op haar kosten zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te realiseren;
- gedaagde veroordeeld zal worden om aan Den Haag te betalen een bedrag ad € 27,23, per maand ter zake van het gebruik van de woning en verschuldigd over de periode gelegen tussen de beëindiging van de huurovereenkomst en de feitelijke ontruiming van het gehuurde, een en ander gerelateerd aan het feitelijk gebruik;
met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
Den Haag legt aan haar vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende stellingen.
Den Haag heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. Gedaagde heeft als huurder het publieke belang van Den Haag, gelegen in de dringend noodzakelijke herinrichting van het gebied, ook als "eigen gebruik" tegen zich te laten gelden. Den Haag is contractuele verplichtingen aangegaan die sancties voor Den Haag kunnen meebrengen indien afgesproken data niet gehaald worden. Vergunningen dreigen te verlopen indien niet tijdig een begin gemaakt wordt met de sloop van de Zwarte Madonna en herbouw. Een belangenafweging dient in het voordeel van Den Haag uit te vallen. Er is passende vervangende huisvesting aangeboden.
Den Haag is per 6 januari 2003 in de rechten en verplichtingen van de voorgaande verhuurder getreden. De wachttermijn ex artikel 7:274 lid 4 sub b BW Pro is reeds verstreken aangezien de bewoners/huurders van het complex door middel van informatiebulletins op de hoogte zijn gebracht van de aanstaande eigendomsoverdracht en voorgenomen sloop. Gelet op de ratio van de wachttermijn, het niet overvallen van huurders, én de publieke positie van Den Haag, dient de wachttermijn geacht te worden te zijn aangevangen in 2000. Met de herhuisvestings-activiteiten is ruim vóór de eigendomsoverdracht een aanvang gemaakt. De huurders zijn niet overvallen. Aan strekking en geest van de wachttijdregeling is voldaan. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt onder de gegeven omstandigheden mee dat gedaagde geen beroep toekomt op de wachttijdregeling: de belangen van Den Haag zijn zeer zwaarwegend. Toepassing van de wachttijdregeling is naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Gelet op de zwaarwegende belangen van Den Haag dient het vonnis ook uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard: niet gewacht kan worden tot de beslissing kracht van gewijsde heeft gekregen. Voor zover de geldende opzegtermijn niet in acht is genomen, dient die termijn geconverteerd te worden en geldt de opzegging als te zijn gedaan tegen 1 juli 2004. De door Den Haag aangeboden vergoedingen zijn voldoende en voor alle huurders gelijk: de huurders hebben ook slechts aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Hierbij dient ook in aanmerking te worden genomen dat de huurders sinds enige tijd slechts een zeer geringe huur betalen.
3. Het verweer
Gedaagde voert verweer en concludeert Den Haag in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van Den Haag in de kosten van het geding. Gedaagde stelt daartoe - zakelijk weergegeven - het navolgende.
De dwingendrechtelijke wachttijd van drie jaar na bekendmaking van de rechtsopvolging is nog niet verstreken zodat Den Haag in haar vordering niet ontvankelijk is. Weliswaar heeft Den Haag bekend gemaakt dat zij plannen had met het gebied, doch die waren lange tijd - tot september 2002 - nog zeer onzeker.
De beslissing van de kantonrechter op de vordering van Den Haag kan ingevolge artikel 7:272 BW Pro niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Er is geen sprake van dringend eigen gebruik. De Zwarte Madonna verkeert in uitstekende staat en behoeft niet gerenoveerd of gesloopt te worden. De belangenafweging dient in het voordeel van gedaagde uit te vallen.
Gedaagde heeft in de Zwarte Madonna een uitstekende woning in het centrum van de stad. Er is geen passende vervangende woonruimte aanwezig. De geldende opzegtermijn is niet in acht genomen. De aangeboden verhuiskostenvergoeding is te gering. Die vergoeding dient gesteld te worden op € 10.000,00.
4. De beoordeling
Het meest verstrekkende verweer van gedaagde betreft de ontvankelijkheid van Den Haag: de wachttermijn ex artikel 7:274 lid 4 sub b BW Pro is volgens gedaagde nog niet verstreken. Dit verweer slaagt en derhalve zal Den Haag in haar vordering niet ontvankelijk verklaard moeten worden. Daartoe is het navolgende te overwegen.
Volgens het bepaalde in artikel 7:274 lid 4 sub b BW Pro vangt de aldaar genoemde termijn van drie jaren aan na (schriftelijke) mededeling aan de huurder van de rechtsopvolging. Dit sluit aldus niet uit dat de termijn van drie jaren gaat lopen vóórdat de rechtsopvolging juridisch geëffectueerd wordt, zoals dit in casu is geschied op 6 januari 2003. Wel moet worden aangenomen dat - indien de (schriftelijke) mededeling geschiedt vóórdat de rechtsopvolging een feit is - die mededeling zodanig van aard en inhoud is, dat de huurder met voldoende mate van zekerheid mag aannemen dát de aangekondigde rechtsopvolging ook werkelijkheid zal worden. Alleen op die wijze kan voorkomen worden dat huurders voor onaangename verrassingen komen te staan, hetgeen immers het doel is van de regeling, terwijl tegelijk recht gedaan wordt aan de drie-jaarstermijn. In een onzekere situatie behoeft een huurder er ook niet op bedacht te zijn dat de hem krachtens dwingend recht toekomende wachttermijn van drie jaren al aangevangen is. In dat verband komt geen, althans onvoldoende gewicht toe aan de vraag of de rechtsopvolging een privaat dan wel een publiek doel zal dienen.
In casu heeft Den Haag aangevoerd dat vanaf 2000/2001 aan de huurders van de Zwarte Madonna kenbaar is gemaakt dat een rechtsopvolging (en beëindiging van de huur ten behoeve van de sloop) onafwendbaar is. Dit standpunt vindt echter onvoldoende steun in de feiten zoals die blijken uit de door Den Haag ten processe overgelegde informatie-bulletins die - onweersproken - aan de huurders werden verstrekt. Immers, in die informatie is aanvankelijk nog slechts sprake van een plan in ontwikkeling, waartoe nog vele stappen nodig zijn, zoals (onder meer) onderhandelen met de (toenmalige) verhuurder, Haag Wonen. De bulletins geven aan dat van het plan nog veel aspecten ongewis zijn, zoals overigens ook te verwachten is in het kader van een politiek besluitvormingsproces dat nog gaande is. Er worden vele slagen om de arm gehouden in de aan de huurders verstrekte informatie. Blijkens het bulletin d.d. 7 juni 2001 wordt op dat moment zelfs nog een stedenbouwkundige studie verricht, uit welke mededeling door de huurders mag worden afgeleid dat er wellicht nog andere opties in beeld zijn (of komen). Ook maakt Den Haag medio 2001 gewag van een eventueel te starten onteigeningstraject. Indien een onteigeningstraject nodig zou zijn, lijkt een rechtsopvolging binnen afzienbare termijn weinig reëel.
In december 2001 krijgen - zo blijkt uit de door Den Haag overgelegde stukken - de huurders van de verhuurder, Haag Wonen, de informatie dat in de onderhandelingen tussen haar en Den Haag de standpunten tussen vraag en aanbod niet dicht bij elkaar liggen en dat het koffiedik kijken zou zijn om een verwachting uit te spreken over de komende periode. Blijkens hetzelfde bulletin is er binnen de locale politiek twijfel gerezen over de financiële haalbaarheid van het project.
Op basis van de informatie die de huurders werd verstrekt en die in elk geval tot circa medio 2002 niet wezenlijk van toon en inhoud veranderde, heeft voor hen tot dan toe niet in voldoende mate zekerheid bestaan dát het inderdaad tot een realisatie van het project zou komen en dat de drie-jaarstermijn ex artikel 7:274 lid 4 sub b BW Pro (wellicht) reeds aanving. Dit betekent dat - hoe dan ook - de wachttijd thans nog steeds niet verstreken is en dat derhalve Den Haag niet ontvankelijk is in haar vorderingen.
Den Haag heeft nog aangevoerd dat het handhaven van de wachttijd in casu naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen zal leiden en dat mitsdien de termijn buiten toepassing dient te blijven.
Dit standpunt wordt niet voor rechtens juist gehouden.
Uit de rechtspraak is bekend, dat aan zware eisen voldaan moet zijn voordat een geslaagd beroep kan worden gedaan op "onaanvaardbaarheid" als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW Pro, respectievelijk artikel 6:2 lid 2 BW Pro; zulks klemt in casu te meer nu het gaat om een bepaling van dwingend recht, beogend de huurder te beschermen, welke bepaling slechts zeer beperkt een belangenafweging toelaat.
Niet gebleken is dat aan dergelijke zware eisen in casu voldaan is.
Den Haag heeft aangegeven dat zij een groot publiek en privaat (financieel) belang heeft bij een spoedige start van het project. Er dreigen - zo stelt Den Haag - zware sancties indien deadlines niet gehaald worden. Aangenomen mag evenwel worden dat Den Haag bij het aangaan van haar verbintenissen met derden - het Rijk, projectontwikkelaars, financiers e.t.q. - rekening heeft gehouden met de dwingendrechtelijke bescherming die de huurders nu eenmaal genieten, althans zij behoorde daar rekening mee te houden. Het kan, althans mag geen verrassing geweest zijn voor Den Haag dat door een aantal huurders een beroep werd gedaan op het bepaalde in artikel 7:274 lid 4 sub b BW Pro en aangenomen mag worden dat Den Haag daarvoor ruimte heeft opengelaten in haar plannen, althans zij had die ruimte behoren te reserveren. Indien en voor zover Den Haag in haar verbintenissen, c.q. tijdsplanning géén rekening heeft gehouden met de zwarigheden die zouden kunnen rijzen naar aanleiding van het (legitiem) inroepen van genoemd artikel door de huurders, dient zulks voor rekening en risico van Den Haag te blijven. Geenszins aannemelijk is dat Den Haag haar plannen niet zodanig vorm heeft kunnen geven dat met de rechten van de huurders wél in voldoende mate rekening werd gehouden. De omstandigheid dat het merendeel van de huurders inmiddels eieren voor hun geld heeft gekozen en vertrokken is, legt onvoldoende gewicht in de schaal om het beroep op artikel 7:274 lid 4 sub b BW Pro door de thans nog in het (volgens Den Haag: nog immer normaal onderhouden) complex wonende huurders als "onaanvaardbaar" te kunnen bestempelen.
Al het voorgaande betekent dat Den Haag in haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaard zal worden, met haar veroordeling in de kosten. De overige stellingen van partijen behoeven ingevolge het voorgaande geen bespreking meer.
5. De beslissing
De kantonrechter:
Verklaart Den Haag in haar vorderingen niet-ontvankelijk;
Veroordeelt Den Haag in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van gedaagde begroot op € 270,-- aan salaris voor de gemachtigde van gedaagde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 22 juli 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.