Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4727 WOZ
Uitspraakdatum: 5 januari 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar te P., verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 juni 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak [a-straat] te [Z.] is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005.
Zitting:
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2005. Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door [A.]
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde tot € 435.000;
- vermindert de onroerende-zaakbelastingaanslag tot een aanslag berekend naar een waarde van € 435.000;
- gelast dat de gemeente [Z.] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat], te [Z.] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 491.334. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder de waardevaststelling gehandhaafd.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 570 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 217 m².
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 435.000, terwijl verweerder zich op het standpunt stelt dat de vastgestelde waarde van € 491.334 dient te worden gehandhaafd. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen wordt verwezen naar de stukken.
Op grond van artikel 17, eerste lid van de Woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de vastgestelde waarde rust op verweerder. Hij heeft geen taxatierapport overgelegd. In zijn verweerschrift heeft hij aangegeven dat de waarde is vastgesteld volgens de vergelijkingsmethode en dat hij de woning heeft vergeleken met de het object [a-straat 5], dat op 28 september 2001 is verkocht voor € 472.737. Bij brief van 9 december 2005 heeft verweerder een “Taxatiekaart woningen” overgelegd, dat naast de gegevens van de woning en het object [a-straat 5] tevens de gegevens bevat van de objecten [b-straat] 1, dat op 16 augustus 2001 is verkocht voor € 338.066, en [c-straat] 14, dat op 17 april 2003 is verkocht voor € 380.000. Vermelde brief bevat geen enkele toelichting bij de verstrekte gegevens.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken en heeft hierbij met name in aanmerking genomen het object [c-straat] 14 omdat alleen dat object rond de waardepeildatum is verkocht. [c-straat] 14 heeft één m² minder oppervlakte en 89 m³ minder inhoud dan de woning; als waarde per 1 januari 2003 is aangegeven € 380.000. Verweerder heeft het verschil tussen dit bedrag en de vastgestelde waarde van de woning ad € 491.334 niet, althans onvoldoende, verklaard.
Eiser heeft een rapport overgelegd van [B.], beëdigd makelaar te [C.] (hierna: taxateur), die de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning op 10 april 2002 heeft getaxeerd op € 420.000. Blijkens het rapport was het doel van de taxatie “Inzicht in de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voor eventuele verkoopbeslissing.”
Verweerder heeft met betrekking tot dit rapport het standpunt ingenomen “dat een rapport slechts bruikbaar is als daarin dezelfde uitgangspunten zijn gehanteerd als bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ”. Hij heeft dit standpunt toegelicht met de verwijzing naar een door eiser geproduceerde brief van 4 juli 2005 waarin de taxateur een aantal verkoopcijfers heeft opgesomd. Verweerder mist daarin het object [a-straat] 7, dat op 10 mei 2004 is verkocht voor € 482.500.
De rechtbank overweegt dat verweerder niet heeft aangegeven waarom de taxatie niet de waarde in het economische verkeer, als bedoeld in artikel 17, eerste lid van de Woz, weergeeft. Het ontbreken in een brief van medio 2005 van een verkoop die heeft plaatsgevonden op 10 mei 2004 is onvoldoende om te oordelen dat de taxatie op 10 april 2002 ondeugdelijk is. Voor zover verweerder heeft bedoeld aan te geven dat de taxateur gehouden was de uitvoeringsbepalingen van de Woz en de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer te volgen wijst de rechtbank deze grief af; zie HR 29 november 2000, BNB 2001/52. De rechtbank neemt de het taxatierapport als uitgangspunt en oordeelt dat eiser, uitgaande van een waarde in het economische verkeer op 10 april 2002 van € 420.000, aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde van de woning per 1 januari 2003 € 435.000 bedraagt.
Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten omdat eiser op vergoeding van deze kosten geen aanspraak heeft gemaakt.
Nu het beroep gegrond is, dient, op grond van artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 37 te worden vergoed. De rechtbank wijst de gemeente [Z.] aan als de rechtspersoon die het griffierecht moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 5 januari 2006 door mr. J.P.F. Slijpen in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.