Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/2719
Uitspraakdatum: 21 april 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 15 maart 2001 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken, aangeduid als [a-straat] en [b-straat] nummers 5, 11, 15 en 17 te Noordwijk, per waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij beschikkingen van 15 september 2001 heeft verweerder overeenkomstig de waardes vastgesteld van de onroerende zaken aangeduid als [b-straat] 1 en 3 te Noordwijk. De waardes bedragen voor:
[b-straat] 1 € 1.346.365
[b-straat] 3 € 12.932
[b-straat] 5 € 88.487
[b-straat] 11 € 65.798
[b-straat] 15 € 134.318
[b-straat] 17 € 118.436
[a-straat] € 249.125.
1.2. Verweerder heeft bij beschikking van 18 oktober 2002 de waarde voor de onroerende zaak [b-straat] 1 per de waardepeildatum voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 nader vastgesteld op € 2.979.229.
1.3. Eiser heeft bij brieven van 16 september 2001 en van 12 oktober 2002 tegen de beschikkingen genoemd in 1.1. resp. 1.2. bezwaar gemaakt en bij verweerder gevraagd om overlegging van de aan de beschikkingen ten grondslag liggende taxatie-rapporten dan wel -verslagen. Eiser heeft verweerder vele keren aan dit verzoek herinnerd dan wel op inwilliging hiervan aangedrongen. Bij brief van 9 maart 2004 heeft verweerder zijn berekeningen van de waardes van de onroerende zaken overgelegd, waarbij verweerder voor 2 onroerende zaken ([b-straat] 15 en 17) op andere waardes uitkwam dan in de beschikking van 15 maart 2001 vastgesteld.
1.4. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 maart 2005 eisers bezwaren niet ontvankelijk en gegrond verklaard. Verweerder heeft de waardes van de onroerende zaken met uitzondering van die voor [b-straat] 11 verlaagd. De waardes als genoemd in 1.1. worden voor:
[b-straat] 1 € 804.722
[b-straat] 3 € 7.205
[b-straat] 5 € 24.268
[b-straat] 15 € 93.460
[b-straat] 17 € 70.124
[a-straat] € 72.678.
De in 1.2. genoemde waarde voor [b-straat] 1 wordt verlaagd naar € 1.375.320. Naar aanleiding van een telefoon en fax van eiser heeft verweerder op 18 maart 2005 per email aan eiser bericht dat hij ten onrechte niet ontvankelijk was verklaard.
1.5. Eiser heeft tegen de uitspraak bij brief van 21 april 2005, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.
1.6. Verweerder heeft de belangrijkste op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.7. Eiser heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.
1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 januari 2006 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A.J.A.Th. Beukers en C.P. Ponsteen. Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is sinds 1986 genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en vanaf 2000 belangrijkste eigenaar/gebruiker van het landgoed [B.] (hierna: het landgoed). Het landgoed is met ingang van 21 maart 1990 aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van Pro de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) en voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b., van de NSW bedoelde voorwaarden.
2.2. Het landgoed bestaat uit de volgende opstallen:
- [b-straat] 1. Sinds de tweede helft van de vorige eeuw het hoofdhuis van het landgoed. In 1953 zijn de aanvankelijk losse woningen, nummers 1 en 3, met elkaar verbonden tot één woning aangeduid met nummer 1. De woning is tussen oktober 1999 en april 2001 ingrijpend verbouwd;
- [b-straat] 3. Een oude moestuinschuur;
- [b-straat] 5. Restant van het na de oorlog afgebroken hoofdhuis, sinds 1950 in gebruik als magazijn;
- [b-straat] 11. Het oude koetshuis. Tot medio 1999 in gebruik als stal, garage, stalling voor werktuigen en gereedschap. Daarna verbouwd tot woning en op 3 januari 2001 in erfpacht met recht van opstal uitgegeven aan de heer en mevrouw D.J. van Houten;
- [b-straat] 15. Een dienstwoning, tot december 2002 verhuurd, daarna gerenoveerd en sinds september 2003 weer verhuurd;
- [b-straat] 17. Eveneens een dienstwoning, tot december 2004 verhuurd en in bruikleen gegeven, daarna in eigen beheer;
- [a-straat]. Een portierswoning/dienstwoning, tot maart 2004 verhuurd, daarna opgeknapt en weer voor de verhuur bestemd.
2.3. De opstallen hebben gezamenlijk een inhoud van ruim 5.753 m³ en het landgoed heeft een oppervlakte van 285.000 m². Alle opstallen (nummer 1 gedeeltelijk) en het landgoed als geheel zijn op 15 september 2003 ingeschreven als beschermd monument in het Rijks-monumentenregister.
2.4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde in het economische verkeer (hierna: wev) per de waardepeildatum bedraagt voor:
[b-straat] 1€ 981.368
[b-straat] 3 € 9.006
[b-straat] 5 € 30.335
[b-straat] 11 € 82.247
[b-straat] 15 € 116.825
[b-straat] 17 € 87.655
[a-straat] € 90.847
en de wev voor de [b-straat] 1 na afronding van de verbouwing in 2001 € 1.667.220 bedraagt.
3. Geschil
3.1. In geschil is de bestemmingswaarde van de opstallen per de waardepeildatum, oftewel de waarde die wordt bepaald door de wev te vermenigvuldigen met een zogenoemde instandhoudingsfactor (hierna: de factor). Meer in het bijzonder is in geschil hoe de factor berekend dient te worden, waarbij partijen met name van mening verschillen over de bepaling van de factoren behorende bij de verschillende categorieën ongebouwd terrein en over de bepaling van de factor voor het landgoed in zijn geheel.
3.2.1. Eiser heeft zich tegen de berekeningswijze van verweerder gekant. Hij voert daartoe het volgende aan:
- het model dat verweerder heeft gebruikt is niet het meest gangbare, sluit niet aan bij de intentie van de wetgever in het algemeen, en wijkt in het bijzonder af voor wat betreft de bepaling van de factor voor het totale landgoed. Eiser merkt hierbij op dat de intentie van de wetgever is om bij de fiscale waardebepaling van NSW-landgoederen rekening te houden met de kosten van onderhoud voortvloeiend uit de in de NSW vastgelegde instandhoudings-verplichting. Dit gebeurt door toepassing van een depreciërende correctiefactor op de wev om aldus de heffingsgrondslag voor onder andere de onroerende-zaakbelastingen te bepalen. Deze gekorte heffingsgrondslag wordt de bestemmingswaarde genoemd. De Staatssecretaris van Financiën heeft daarbij de volgende toelichting gegeven: bestaat een landgoed in overwegende mate uit bos en bevindt zich daarop een historische buitenplaats dan zal de depreciërende invloed op 30 tot 40% worden geschat. Eiser stelt vervolgens dat nu het landgoed voor meer dan 95% uit bos, park, vijvers en oude tuinen bestaat en zich op het landgoed een historische buitenplaats rijk aan gebouwde onderdelen met hoge cultuur-historische waarden bevindt, kan worden geconcludeerd dat voor het landgoed de hoogste depreciërende factor van 40% van toepassing is.
- verweerder geeft blijk van een gebrek aan kennis van de feitelijke aard van de te taxeren onderdelen en gebruikt daardoor in het model onjuiste feitelijke gegevens. Eiser voert daarbij aan dat hij van verweerder vier verschillende taxaties voor dezelfde gebouwen voor dezelfde waardepeildatum heeft ontvangen en dat geen van de taxaties zijns inziens voldoet aan de eisen gesteld door de Waarderingskamer. Eiser wijst erop dat verweerder het landgoed nooit heeft bezocht en dat verweerder heeft verklaard dat de beoordeling van de status van het landgoed eenvoudig mogelijk is middels een rondgang buiten de grenzen van het landgoed. Naar de mening van eiser verklaart die opstelling van verweerder veel van de fouten in de taxatierapporten. In dit verband wijst eiser erop dat hij de precieze gegevens aan verweerder ter hand heeft gesteld bij email van 27 september 2004. Op 21 maart 2005 heeft hij een gekleurde officiële NSW topografische kaart van 29 mei 2001 persoonlijk overhandigd.
- verweerder verdraait de rekenregels van haar eigen model bij de bepaling van de factor bebouwd.
3.2.2. Eiser heeft voor de berekening van de bestemmingswaarden de zogenoemde DUWOZ taxatie-instructie NSW-Landgoederen aangehouden. DUWOZ is een branche vereniging van taxatiebureau’s die voor gemeenten de WOZ taxaties uitvoeren. Eiser heeft conform deze taxatie-instructie de factor voor het totale landgoed berekend door de factor ongebouwd te vermenigvuldigen met de factor gebouwd. Eiser heeft berekend dat de factor ongebouwd op 0,614 dient te worden bepaald en de factor gebouwd op 0,94 dient te worden bepaald. Hij komt dientengevolge voor de factor voor het totaal uit op 0,58 (0,614 x 0,94). In verband met de in de parlementaire geschiedenis genoemde minimumeis stelt hij de factor op 0,60 en komt tot de volgende bestemmingswaarden:
[b-straat] 1 in 2001 € 588.821
[b-straat] 1 vanaf 2002 € 1.006.332
[b-straat] 3 € 5.404
[b-straat] 5 € 18.201
[b-straat] 11 € 49.348
[b-straat] 15 € 70.095
[b-straat] 17 € 52.593
[a-straat] € 54.508.
3.3. Verweerder heeft zijn standpunt ondersteund door een berekeningsoverzicht opgesteld door taxateur C.P. Ponsteen van 9 augustus 2005. In dit overzicht zijn de verschillende factoren vermeld die naar het oordeel van verweerder in aanmerking moeten worden geno-men.
3.3.1. Verweerder kan bij nader inzien instemmen met de door eiser voorgestane factor gebouwd van 0,94. Cruciaal verschil tussen het model van eiser en het door verweerder toegepaste model is het hanteren van een wegingsfactor bij de berekening van de totaal-factor en het niet zonder weging toepassen van een factor per verschillend onderdeel. Landgoederen zijn heel divers en daarom is gekozen voor een individuele benadering. Verweerder voelt zich hierin gesterkt door de jurisprudentie en door de toelichting van de Staatssecretaris van Financiën.
3.3.2. Verweerder heeft de factor ongebouwd bepaald op 0,708 en heeft de -factor voor het totale landgoed berekend op 0,778 en afgerond gesteld op 0,78. Met toepassing hiervan komt verweerder tot de volgende bestemmingswaarden:
[b-straat] 1 in 2001 € 765.467
[b-straat] 1 vanaf 2002 € 1.308.231
[b-straat] 3 € 7.024
[b-straat] 5 € 23.661
[b-straat] 11€ 64.152
[b-straat] 15 € 91.123
[b-straat] 17 € 68.370
[a-straat] € 70.860,
doch stelt dat de aldus berekende waardes alleen voor [b-straat] 1 in de plaats treden van de bij de uitspraak vastgestelde waardes in verband met het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Ambtshalve overwegingen
Ontvankelijkheid bezwaar
4.1. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder eiser niet ontvankelijk verklaard in zijn bezwaar. Per email van 18 maart 2005 heeft verweerder aan eiser bericht dat hij ten onrechte niet ontvankelijk is verklaard in zijn bezwaar. In zijn verweerschrift van 9 augustus 2005 gaat verweerder hier verder op in en verklaart hij waarom hij de termijnoverschrijding bij het bezwaar tegen de beschikking van 15 maart 2001 verschoonbaar vindt. De rechtbank is het met dit laatste oordeel eens. Eiser had derhalve ontvankelijk moeten worden verklaard in zijn bezwaren tegen de beschikkingen van 15 maart 2001, van 15 september 2001 en van 18 oktober 2002 Alleen al om deze reden is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd.
Objectafbakening
4.2. Eiser noemt in zijn omschrijving van de opstallen de oude moestuinschuur (aangeduid als [b-straat] 3) en het restant van het afgebroken hoofdhuis ([b-straat] 5) beide een aanhorigheid van het hoofdhuis ([b-straat] 1). Ook het oude koetshuis zou dit tot eind 2000 zijn geweest. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij met de taxateur van eiser er overeenstemming over heeft bereikt dat genoemde opstallen geen aanhorig-heden zijn, maar als zelfstandige objecten in aanmerking dienen te worden genomen. Eiser heeft dit onvoldoende weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank bezitten genoemde opstallen voldoende zelfstandigheid om als onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ te worden aangemerkt.
Heffingsambtenaar
4.3. Naar aanleiding van vragen van de rechtbank heeft verweerder verklaard dat de bij besluit van 8 januari 2002 aangewezen heffingsambtenaar tot mei 2005 als zodanig heeft gefunctioneerd en dat tot aanwijzing van een nieuwe heffingsambtenaar met ingang van 15 augustus 2005 de gemeentesecretaris hem heeft vervangen en vanuit die vervanging het verweerschrift heeft ondertekend. Wat hiervan zij, de rechtbank heeft vastgesteld dat de nu aangewezen heffingsambtenaar het verweerschrift tot het zijne maakt en de beschikkingen alsmede de uitspraak op bezwaar door de bevoegde heffingsambtenaar zijn vastgesteld. Op dit punt bestaat dus geen formeel probleem.
Nadere waardebeschikking [b-straat] 1
4.4. In de in 1.2. genoemde beschikking voor [b-straat] 1 staat geen toestands-datum vermeld en wordt geen tijdstip genoemd vanaf welke deze beschikking in de plaats treedt van de op 15 september 2001 vastgestelde beschikking voor het tijdvak 2001 tot en met 2004. Volgens verweerder moet deze nadere waardebeschikking worden aangemerkt als een mutatiebeschikking als bedoeld in artikel 25 van Pro de Wet WOZ en treedt zij in verband met de in 2001 afgeronde verbouwing met ingang van 1 januari 2002 in de plaats van de beschikking van 15 september 2001. De rechtbank stelt vast dat deze nadere beschikking niet voldoet aan de wettelijke vereisten voor een mutatiebeschikking en daarom met de uitspraak op bezwaar waarin deze met verlaging van de waarde wordt gehandhaafd, hoewel eiser begrepen heeft wat verweerder ermee beoogde, moet worden vernietigd. Voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 kan in deze procedure voor [b-straat] 1 daarom alleen nog de op 15 september 2001 vastgestelde waarde ter discussie staan.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaar-de eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.2. Krachtens artikel 2, eerste lid, onderdeel b., van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewe-zen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b., van de NSW bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Er wordt dan alleen rekening gehouden met de waarde van gebouwde eigendommen. De 7 onroerende zaken waarvan de waardes in dit geschil ter discussie staan, zijn gebouwde eigendommen die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de genoemde voorwaarden.
5.3. Krachtens artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een dergelijk eigendom dat tot woning dient, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde ver-plichting om het landgoed gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer nood-zakelijk of gebruikelijk is. Deze waardering geschiedt naar de zogenaamde bestemmings-waarde door de wev te corrigeren met de instandhoudingsfactor. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden bij de waardebepaling op gelijke wijze gewaar-deerd. De onroerende zaken [b-straat] 1, 15 en 17 en [a-straat] zijn woningen. Niet in geschil is dat de onroerende zaken [b-straat] 3 en 5 dienst-baar zijn aan de woning [b-straat] 1. Evenmin is in geschil dat de onroerende zaak [b-straat] 11 naar de toestand bij de aanvang van het onderhavige heffingstijdvak (1 januari 2001) verbouwd en bestemd was tot woning, zodat de waardering van alle 7 onroerende zaken naar de bestemmingswaarde dient te geschieden.
5.4. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarde ligt bij verweerder. Partijen zijn het eens over de wev van de onroerende zaken. In geschil is hoe de instandhoudingsfactor moet worden berekend. In deze rust dus op verweerder de bewijslast dat hij de factor op de goede wijze heeft berekend en toegepast. Verweerder is hierin met overlegging van het door zijn taxateur toegepaste berekenings-overzicht niet geslaagd. Verweerder geeft onvoldoende inzicht in zijn taxatiemethode en in het daarin toegepaste berekeningsmodel en past dit overigens niet consequent toe door bij de factor voor gebouwd niet zijn berekende uitkomst in aanmerking te nemen, maar dan de (hogere) uitkomst van eisers berekening in zijn model in te voeren. Voorts heeft verweerder niet dan wel onvoldoende beargumenteerd zijn bij de diverse onderdelen ongebouwd toegepaste keuze binnen de in zijn model voorkomende bandbreedte.
5.5. Eisers betoog dat de bestemmingswaarde dient te worden bepaald volgens de DUWOZ taxatie-instructie voor NSW-landgoederen en dat als gevolg hiervan voor vaststelling van de factor voor het gehele landgoed de depreciërende factor van de instandhoudingsverplichting voor ongebouwd vermenigvuldigd dient te worden met die voor gebouwd, overtuigt de rechtbank evenmin. Genoemde taxatie-instructie is geen door een bevoegd orgaan vastge-stelde regeling noch volgt de toepassing daarvan uit een door een bevoegd bestuursorgaan vastgestelde beleidslijn. Wel heeft eiser met de door hem overgelegde gegevens voldoende aannemelijk gemaakt dat in dit geval de factor voor ongebouwd op 0,614 dient te worden gesteld.
5.6. Voor het landgoed als geheel is de depreciërende factor voor ongebouwd verreweg het belangrijkst. De rechtbank bepaalt de invloed hiervan op 75%. Partijen zijn het erover eens dat de factor voor gebouwd 0,94 bedraagt. De rechtbank sluit zich hierbij aan. De factor voor het gehele landgoed moet worden bepaald op 0,7 (0,614 x 75% + 0,94 x 25% = 0,6955). De bestemmingswaarde van de onroerende zaken bedraagt aldus per de waarde-peildatum voor:
[b-straat] 1 0.7 x € 981.368 = € 686.958
[b-straat] 3 0,7 x € 9.006 = € 6.304
[b-straat] 5 0,7 x € 30.335 = € 21.234
[b-straat] 11 0,7 x € 82.247 = € 57.573
[b-straat] 15 0,7 x € 116.825 = € 81.777
[b-straat] 17 0,7 x € 87.655 = € 61.358
[a-straat] 0,7 x € 90.847 = € 63.593.
5.7. Wat er zij van verweerders stelling dat de regeling van artikel 26a van de Wet WOZ van toepassing is op de bij bezwaar verlaagde waardes, deze regeling heeft in beroep geen gevolgen. Ook zijn de in 5.6. vastgestelde bestemmingswaarden alle lager dan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes, zodat eiser van instelling van beroep geen nadeel ondervindt.
5.8. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
6. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van zijn bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten worden gezien de bijzondere omstandigheden van dit geval vastgesteld op € 5.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiser niet alleen bijzonder veel werk heeft moeten verrichten om van verweerder de gebruikte gegevens te krijgen en buitengewoon veel geduld heeft moeten betrachten, doch ook een taxateur heeft moeten inschakelen en verweerder heeft moeten wijzen op de voor NSW-landgoederen van toepassing zijnde waarderings-methode. Eisers verzoek om een toekenning van een schadevergoeding in verband met door zijn belasting-consulent alsnog te verrichten werkzaamheden komt niet voor inwilliging in aanmerking.
7. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waardes voor:
[b-straat] 1 tot € 686.958
[b-straat] 3 tot € 6.304
[b-straat] 5 tot € 21.234
[b-straat] 11 tot € 57.573
[b-straat] 15 tot € 81.777
[b-straat] 17 tot € 61.358
[a-straat] tot € 63.593
en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vernietigt de waardevaststellingsbeschikking van 18 oktober 2002 voor [b-straat] 1;
- gelast de gemeente Noordwijk de opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen overeenkomstig te verminderen;
- gelast dat de gemeente Noordwijk het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 5.000 en wijst de gemeente Noordwijk aan dit bedrag aan eiser te voldoen.
Deze uitspraak is gedaan op 21 april 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van F.J. Crabbendam, griffier.