Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/6906 WOZ
Uitspraakdatum: 3 mei 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 24 augustus 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 11 0003 te [Y.] (hierna: het perceel), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2006.
Eiser is aldaar in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 27.400 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot die berekend naar een waarde van € 27.400 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het perceel, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 54.500. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaak-belastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het perceel. Het perceel betreft recreatiegrond, met gras, bomen en beplanting, gelegen aan de oever van de Drecht, met een totale (bruto) oppervlakte van 1370 m².
2.3. In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van minder dan € 30.000. Daartoe voert eiser - zakelijk weergegeven - aan dat de vergelijkingsmethode niet kan worden toegepast. De andere onbebouwde terreinen zijn niet vergelijkbaar omdat het onderhavige perceel geen recreatiegrond is. Belangstellenden haken af omdat zij er geen boot mogen afmeren of een tent mogen zetten. Voor de waardevaststelling van het perceel moet worden uitgegaan van historische gegevens. In 1997 was dat fl. 63.000. In 2001 fl. 75.000. De waarde is ondertussen verminderd als gevolg van verzakking, achterstallig onderhoud, het afsluiten van de elektriciteit en het afschrijven van de beschoeiing.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 januari 2006 door
[naam], WOZ-gecertificeerd taxateur bij ATMP Consultancy B.V. te Almere. In dit taxatierapport is de waarde van het perceel getaxeerd op € 54.500. Naast gegevens van het perceel, bevat dit taxatierapport gegevens van een tweetal vergelijkingsobjecten.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het perceel toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het perceel op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 76.000. Ook het door verweerder overgelegde taxatierapport biedt onvoldoende aanknopingspunten om de aan het perceel toegekende waarde te onderbouwen. Eiser heeft erop gewezen dat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten voorzien zijn van bebouwing, bestrating beschoeiing en nutsvoorzieningen. Op het perceel zijn deze voorzieningen niet aanwezig en ook niet toegestaan. Verweerder heeft op zich deze verschillen niet bestreden. Gelet op deze verschillen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van het perceel in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De aard en bestemming van het perceel is enkel en alleen natuurgrond, een ander gebruik van de grond is niet toegestaan. De daaruit voortvloeiende beperking in de gebruiksmogelijkheden zal de waarde van deze grond in aanzienlijk mate drukken. De aanwezigheid van bebouwing, beschoeiing etc. en de daaruit voortvloeiende ruimere gebruiksmogelijkheden van de vergelijkingsobjecten daarentegen maakt dat de waarde van deze stukken grond vele malen hoger zal liggen dan die van het perceel.
Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat met deze omstandigheid in voldoende mate rekening is gehouden.
2.7. Eiser staat een waarde van het perceel voor van minder dan € 30.000 maar heeft verder geen concrete aanknopingspunten aangevoerd op basis waarvan de rechtbank een waarde kan vaststellen. Zo is slechts gesteld dat er waardevermindering van de grond heeft plaatsgevonden, maar deze vermindering is niet getalsmatig onderbouwd.
2.7. Nu in het geding de waarde van het perceel niet duidelijk is geworden zal de rechtbank de waarde van het perceel op de waardepeildatum in goede justitie stellen op € 20 per m², zijnde totaal € 27.400.
2.8. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.9. Ter zitting is de mogelijkheid besproken om op grond van het maatschappelijk belang tot vrijstelling van onroerende-zaak-belasting van dit soort landschappelijk waardevolle natuurgebieden te komen. De rechtbank geeft verweerder in overweging deze mogelijkheid serieus te onderzoeken.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 3 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. Tj. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.