Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/7166 WOZ
Uitspraakdatum: 27 april 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 40, te [Y.] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 561.000.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 september 2005 de waarde gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 12 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 12 oktober 2005, beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2006 te Den Haag. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder is [gemachtigde] verschenen, tot zijn bijstand vergezeld door [gemachtigde]
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een semi vrijstaande woning met garage en tuin. De woonoppervlakte van de woning is ongeveer 160 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 312 m².
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Eiser bepleit een waarde van € 400.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
- Van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten is alleen het object aan de [b-straat] enigszins met de woning vergelijkbaar.
- De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten werden gerealiseerd 9 á 11 maanden na de waardepeildatum.
- Verweerder beperkt zich tot algemeenheden en komt niet tot een concrete, cijfermatige onderbouwing.
3.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 december 2005 door [naam], gecertificeerd woz-taxateur, werkzaam bij ATEND Groep Nederland B.V. te Veenendaal. Volgens dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 561.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van andere vergelijkingsobjecten dan opgenomen in het taxatieverslag.
3.4. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot verlaging van de waarde van de woning tot € 400.000.
3.5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Ter zitting heeft eiser onder meer aangevoerd dat in het taxatierapport andere vergelijkingsobjecten worden genoemd dan in het eerder door verweerder opgemaakte taxatieverslag en dat de transactiedata van vier van deze vijf vergelijkingsobjecten reeds ten tijde van het nemen van de beschikking bij verweerder bekend waren. Het op basis van deze gegevens bevestigen van de door verweerder voorgestane hogere waarde strookt, aldus eiser, niet met de bedoeling van de Wet WOZ, in het bijzonder met artikel 27, eerste lid.
Anders dan eiser kennelijk meent, ziet artikel 27 van de Wet WOZ op gevallen waarin naderhand blijkt dat de waarde bij de (primaire) beschikking te laag is vastgesteld en deze waarde, onder de daartoe gestelde voorwaarden, bij een nieuwe beschikking naar boven wordt bijgesteld. In deze procedure is de primaire beschikking in geding en is geen sprake van een nieuwe beschikking op grond van artikel 27, eerste lid, van de Wet WOZ. Ook het door ver-weerder op 12 december 2005 verstrekte duplicaat van de beschikking is geen beschikking in de zin van dit artikellid.
4.3. Geen rechtsregel verzet zich ertegen dat verweerder in beroep nader bewijs, in de vorm van andere niet eerder opgevoerde vergelijkingspanden, bijbrengt dat een betere onderbouwing van de door hem voorgestane waarde geeft. De hiertegen gerichte grieven van eiser falen derhalve. Eiser is met het opvoeren van deze vergelijkingspanden niet in zijn processuele belangen geschaad omdat hij in beroep de gelegenheid heeft daartegen op te komen, hetgeen hij ook heeft gedaan.
De stelling van eiser dat verweerder met het overleggen van het taxatierapport zijn procedure inzake de 'eerste beschikking' heeft afgebroken en daarmee de stellingen van eiser voor onweersproken moeten worden gehouden, kan niet worden gevolgd. Verweerder heeft geen tweede beschikking genomen, doch slechts een duplicaat van de beschikking verstrekt en met het overleggen van het taxatierapport heeft hij eisers stellingen gemotiveerd weersproken.
4.4. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met de verwijzing naar het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Zo zijn de objecten [a-straat] 33 en [a-straat] 63, die iets kleiner zijn dan de woning maar op een beduidend grotere kavel staan, ruim een jaar vóór de waardepeildatum verkocht voor respectievelijk € 598.990 en € 721.511. Nu de waarde van de woning op een substantieel lager bedrag is vastgesteld, kan niet worden gezegd dat deze waarde, in verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten, te hoog is vastgesteld.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 27 april 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Ebbeling, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.