Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/734 WOZ
Uitspraakdatum: 8 september 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 22 november 2005 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2006.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door D.A.B. Kemp. Namens verweerder is verschenen A.J. Schneijderberg, tot bijstand vergezeld van B. Valster.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 567.000;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 567.000;
- gelast dat de gemeente Nieuwkoop het door eiser betaalde griffierecht van € 37 aan hem vergoedt.
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 32,80, en wijst de gemeente Nieuwkoop aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan eiser moet voldoen.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij besluit van 28 februari 2005 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 629.255. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
2.2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
2.3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
2.4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is ongeveer 805 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.295 m². De woning is gelegen aan de [A-sloot] en tegen een dijk aangebouwd.
2.5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 229.450.
2.6. Eiser heeft in de van hem afkomstige stukken - samengevat - het volgende aangevoerd. Bij de vaststelling van de waarde van de woning is de vrijstelling van artikel 4, aanhef en onderdeel g, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen [Z] 2005 (hierna: de Verordening) op onjuiste wijze toegepast. Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde slechts 220 m2 grond, zijnde de oppervlakte van de kade, buiten aanmerking gelaten. Ook het water en de grond tussen de kade en verderop gelegen sloot zijn vrijgesteld, zodat verweerder bij de waardebepaling uitsluitend rekening had behoren te houden met de grond onder de woning (160 m2). Uitgaande van een door de gemeente in 1995 verstrekte specificatie, kan van de totale waarde van de woning 43,5% worden toegerekend aan de grond. Na aftrek van de grond onder de woning is dit percentage 40,42. Bij de vergelijking van de woning met de objecten waarvan de verkoopprijzen bij de bepaling van de waarde van de woning zijn gebruikt, is ten onrechte voorbijgegaan aan de invloed van de eerder genoemde vrijstelling. Van de vergelijkingsobjecten is alleen [b-straat] 9 bruikbaar. Wel dient ermee rekening te worden gehouden dat de woning 11% minder inhoud heeft dan dit pand. In de laatste 15 jaar heeft verweerder de vastgestelde waarde van de woning met in totaal 370% verhoogd, hetgeen onredelijk en onjuist is.
Ter zitting heeft eiser hieraan nog het volgende toegevoegd. Het waterverdedigingswerk is in zijn geheel, dus met in begrip van de tussen de kade en de sloot gelegen grond, in beheer bij het waterschap. Eiser onderhoudt zijn tuin weliswaar zelf, doch had voor de aanleg en inrichting daarvan destijds de goedkeuring van het waterschap nodig. Het waterschap heeft in 2002 werkzaamheden aan de kade uitgevoerd omdat deze instabiel was geworden. In verband met deze werkzaamheden moest eiser de beplanting van zijn tuin verwijderen. De kade wordt elke tien jaar door het waterschap verhoogd.
2.7. Verweerder heeft de stellingen van eiser weersproken en ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 13 maart 2006 door B.M.J. de Jong, taxateur te Alphen aan den Rijn. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 733.900. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Ter zitting heeft verweerder nog aangevoerd dat de vrijstelling van artikel 4, aanhef en onderdeel g, van de Verordening op de juiste wijze is toegepast nu het een waterverdedigingswerk betreft dat wordt beheerd door eiser zelf. Slechts het bij eisers perceel behorende openbare water dient bij de waardebepaling buiten aanmerking te blijven.
2.8. Ingevolge artikel 4, aanhef en onderdeel g, van de Verordening, welke bepaling is gegrond op artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet, wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning (hierna: de vrijstelling). Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) geldt de vrijstelling ook bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ.
2.9. Niet tussen partijen in geschil is dat de kade een oppervlakte heeft van 220 m2 en dat tot het perceel van eiser openbaar water met een oppervlakte van ca. 750 m2 behoort. Voorts zijn partijen eenparig van mening dat de kade en de achter de kade gelegen grond tot aan de sloot behoren tot een waterverdedigingswerk in de zin van de vrijstelling, dat de vrijstelling van toepassing is op de kade en dat voor het openbare water dat tot eisers perceel behoort de vrijstelling voor openbare waterwegen, opgenomen in artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Gemeentewet en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling geldt. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke opvattingen van partijen, waarvan niet is gebleken dat zij op onjuiste juridische uitgangspunten berusten.
2.10. Het geschil spitst zich wat betreft de toepassing van de vrijstelling toe op de vraag of en in hoeverre het gedeelte van het perceel, gelegen tussen de kade en de sloot, met uitzondering van de ondergrond van de woning (hierna: de tussenliggende grond), wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke personen. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd leidt de rechtbank af dat het waterschap met betrekking de tussenliggende grond louter een toezichthoudende taak heeft. Dit is onvoldoende om te kunnen spreken van beheer van de tussenliggende grond door het waterschap. Beheer brengt verdergaande plichten en bevoegdheden mee dan bij toezicht het geval is (vergelijk Hof Arnhem, 29 januari 2004, nr. 01/03246, Belastingblad 2004/522). Derhalve heeft verweerder de toepassing van de vrijstelling terecht beperkt tot de kade. Aan dit oordeel kan de door eiser in kopie overgelegde uitspaak van Hof ’s-Gravenhage, 22 oktober 2003, nr. BK-02/01272, betreffende de waarde van de woning van eisers buurman, niet afdoen. In deze uitspraak komt de vraag bij wie het waterverdedigingswerk in beheer is, niet aan de orde.
2.11. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, niet in deze bewijslast geslaagd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Uit het taxatierapport wordt niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de woning toegekende waarde. Met name de omstandigheid dat verweerder bij de vergelijkingsobjecten [a-straat] 9 en [c-straat] 12, van geheel andere waarden per m³ (respectievelijk € 215/m³ en € 270/m³) is uitgegaan dan bij de woning (600/m³), zonder dat verweerder desgevraagd een verklaring van de grote discrepanties tussen deze waarden kon geven, maakt dat de herleiding van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de vastgestelde waarde van de woning onvoldoende is onderbouwd. Derhalve maakt verweerder niet aannemelijk dat bij de waardevaststelling met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, in voldoende mate rekening is gehouden.
2.12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, is daartoe naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Naar volgt uit hetgeen de rechtbank over de toepassing van de vrijstelling heeft overwogen, is er geen aanleiding de vastgestelde waarde in verband met de vrijstelling met 40,42% te verminderen. Met de omstandigheid dat het vergelijkingsobject [a-straat] 9 een grotere inhoud heeft dan de woning, heeft verweerder bij de waardevaststelling rekening gehouden. Een stijging van de door verweerder vastgestelde waarden van, naar eiser stelt, 370% in de afgelopen 15 jaar werpt geen licht op de waarde van de woning op waardepeildatum.
2.13. Nu ook eiser naar het oordeel van de rechtbank er niet, althans onvoldoende, in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 567.000.
2.14. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
2.15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 32,80 wegens reiskosten van eiser en D.A.B. Kemp.
Deze uitspraak is gedaan op 8 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. A.D. van Riel, griffier.