Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector kanton - locatie Leiden
MB
rolnr. 595236/06-4546
datum: 1 november 2006
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [V.] B.V.,
gevestigd te [plaats ],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.P. van Delden,
tegen
de naamloze vennootschap [S.] N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Leiden,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.A.L.C. Lamme,
rolgemachtigde: A. Buik.
Partijen worden aangeduid als "[V.]" en "[S.]".
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 5 juli 2006 met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties.
Na deze stukkenwisseling is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast. De comparitie is gehouden op 2 oktober 2006; van het verhandelde is aantekening gehouden.
Geschil
Partijen twisten over de uitleg van artikel 4.1 van de algemene bepalingen, welk artikel van toepassing is op de tussen hen bestaande huurovereenkomst. Het geschil betreft de vraag van welk jaar moet worden uitgegaan voor bepaling van het prijsindexcijfer in de noemer van de breuk van de in artikel 4.1 van de algemene bepalingen opgenomen berekeningsmethodiek.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
a. Tussen [V.] als verhuurder en [S.] als huurder is op 26 november 1997 een huurovereenkomst gesloten betreffende een werkplaats voor autobedrijf met showroom en bijbehorend parkeerterrein aan de [adres te plaats]. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, ingaande op 1 januari 1998 en is met ingang van 1 januari 2003 verlengd met vijf jaar.
b. De schriftelijke huurovereenkomst behelst onder meer dat de huurprijs op jaarbasis
fl. 72.000,= exclusief BTW bedraagt en dat de huurprijs jaarlijks, voor het eerst op 1 januari 2003 en zo vervolgens, wordt aangepast overeenkomstig artikel 4.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van het onder 4.3 t/m 4.6 van de algemene bepalingen gestelde.
c. Artikel 4.1 van de algemene bepalingen luidt, voor zover hier van belang, als volgt: " (...) wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de huurprijs op de ingangsdatum van de (eerste) huurperiode, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de eerste huurperiode is ingegaan".
d. [V.] heeft met ingang van 1 januari 2003 geen aanspraak gemaakt op huurverhoging en [S.] heeft tot en met december 2005 de aanvankelijk overeengekomen huurprijs van fl. 72.000,= per jaar (€ 2.722,68 per maand) exclusief BTW betaald.
e. [V.] heeft bij brief van 19 december 2005 aan [S.] meegedeeld dat de huurprijs vanaf januari 2006 wordt verhoogd overeenkomstig 4.1 van de algemene bepalingen en daarmee zal komen op een bedrag van € 2.828,81 te vermeerderen met BTW per maand.
f. [S.] heeft daarop bij brief van 29 december 2005 geantwoord dat volgens haar berekening de huur met ingang van januari 2006 zou moeten uitkomen op € 2.771,69 te vermeerderen met BTW, welk bedrag met ingang van januari 2006 zal worden overgemaakt.
g. Bij brief van 2 januari 2006 bericht [V.] aan [S.] onder meer dat zij bij haar berekening januari 2003 als eerste huurperiode heeft aangehouden i.v.m. de stilzwijgende verlenging van het contract in 2003. Zij handhaaft dan ook haar standpunt dat de huur met ingang van 1 januari 2006 € 2.828,81 te vermeerderen met BTW beloopt.
h. Bij aangetekend schrijven van 11 januari 2006 bericht [V.] aan [S.] onder meer dat zij in haar eerdere brieven niet de juiste getallen heeft gehanteerd en dat als eerste huurperiode daadwerkelijk de eerste maand van ingang van het huurcontract moet worden aangehouden, zodat de huurprijs met ingang van januari 2006 op € 3.308,06 te vermeerderen met BTW komt.
i. [S.] heeft op 8 februari 2006 schriftelijk aan [V.] bericht dat zij laatstgenoemde berekening niet kan accepteren en dat zij nu € 3.366,28 (inclusief BTW, hetgeen neerkomt op € 2.828,81 exclusief BTW, kantonrechter) per maand zal betalen vanaf 1 januari 2006.
Vordering en verweer in conventie
[V.] vordert in conventie voor recht te verklaren dat de door [S.] aan [V.] te betalen huursom neerkomt op (€ 3.308,06 exclusief BTW en dus) € 3.936, 59 inclusief BTW en [S.] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen, welke over de periode januari 2006 tot en met mei 2006 neerkomen op € 2.766,08, te vermeerderen met wettelijke rente.
Zij baseert haar vordering op de feiten en op de stelling dat uitgangspunten voor de te hanteren rekensom zijn:
(i) de huurprijs op de ingangsdatum van de (eerste) huurperiode (fl. 72.000,= per jaar)
(ii) het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast (september 2005)
(iii) het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de eerste huurperiode is ingegaan (september 1997).
[S.] betwist de vordering gemotiveerd. Zij voert aan dat [V.] in redelijkheid geen beroep kan doen op letterlijke toepassing van artikel 4.1 van de algemene bepalingen en dat bij de berekening onder (iii) het indexcijfer van september 2002 moet worden aangehouden in plaats van dat van september 1997.
[S.] wil bovendien niet onvermeld laten dat [V.] in gebreke is met het in goede staat onderhouden van het gehuurde. Zo is het dak op diverse plaatsen lek en zijn de kozijnen verrot, terwijl de vloer niet geschikt is als garagevloer. Alleen al om die reden moeten de vorderingen van [V.] worden afgewezen, aldus [S.].
Vordering en verweer in reconventie
[S.] vordert in reconventie voor recht te verklaren dat artikel 9.1 van de nieuwe algemene voorwaarden op de in 1997 tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing is en te bepalen dat de eerste huuraanpassing op 1 januari 2006 ingaat.
Volgens [S.] hebben partijen, althans in ieder geval [S.], bij het aangaan van de huurovereenkomst gedwaald doordat zij verzuimd hebben artikel 4.1 van de algemene bepalingen aan te passen aan de tussen hen gesloten huurovereenkomst, waarin zij afwijkend van hetgeen gebruikelijk is hebben afgesproken de huurprijs pas na vijf jaar te verhogen. Dit artikel is onredelijk bezwarend voor [S.], zodat zij alsnog de nietigheid daarvan inroept. Na de inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht zijn de algemene bepalingen aangepast. Het huidige artikel 9.1 behelst een andere formule, die volgens [S.] moet worden gehanteerd. Daarbij komt de huurprijs met ingang van 1 januari 2006 op € 2.770,15 exclusief BTW per maand.
[V.] heeft deze vorderingen ter comparitie betwist.
Beoordeling
In conventie
1. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst afgesproken dat gedurende de eerste vijf jaren van die overeenkomst geen huurverhoging zou plaatsvinden en dat daarna de huur jaarlijks aangepast zou worden conform het bij de feiten vermelde artikel 4.1. van de algemene bepalingen.
Daarbij is, zo is ter comparitie gebleken, niet gesproken over de vraag wat daarbij moest worden verstaan onder "ingangsdatum van de (eerste) huurperiode" en dus ook niet over de vraag welk indexcijfer in de noemer van de breuk moest worden gehanteerd, dat van september 1997 (vier maanden voor aanvang van de huur) of van september 2002 (vier maanden voor eerste verlenging).
2. De kantonrechter is van oordeel dat de tekst van artikel 4.1. van de algemene bepalingen in het onderhavige geval aldus moet worden uitgelegd, dat met "ingangsdatum van de (eerste) huurperiode" is bedoeld 1 januari 2003.
Zij overweegt daartoe het volgende.
De afspraak om - in afwijking van hetgeen gebruikelijk is - de huur gedurende de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst niet te verhogen is, zoals [V.] ter comparitie heeft verklaard, gemaakt omdat volgens [S.] de vloer van het gehuurde verbeterd moest worden en [S.] aldus de financiële ruimte zou hebben de vloer te verbeteren. Indirect betaalde [V.] dan ook mee aan de verbetering van de vloer.
Pas na de eerste verlenging van de huurovereenkomst zou de huur verhoogd worden. Tegen de achtergrond van dit gegeven is het naar het oordeel van de kantonrechter niet logisch om januari 1997 als eerste huurperiode te nemen bij de berekening van huurverhogingen na 1 januari 2003, maar daarentegen wél logisch om januari 2003 als eerste huurperiode aan te houden bij de berekening van huurverhogingen na 2003. Dat dit logisch is blijkt uit het feit dat [V.] zelf eerst ook tot tweemaal toe bij de berekening van de huurverhoging per 1 januari 2006 januari 2003 als eerste huurperiode heeft aangehouden, zoals blijkt uit haar brieven van 19 december 2005 en 2 januari 2006 (zie bij de feiten onder e en g).
Weliswaar is [V.] daar vervolgens op teruggekomen bij haar aangetekende brief van 11 januari 2006, maar deze mogelijkheid had zij slechts, omdat [S.] niet meteen akkoord was gegaan met deze berekening. Indien [S.] dat wél had gedaan, zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn geweest als [V.] daarop vervolgens zou zijn teruggekomen. Ook dat pleit voor de hiervoor genoemde interpretatie van de tekst van artikel 4.1.
3. [S.] betaalt sinds 1 januari 2006 € 3.404,64 per maand inclusief BTW (€ 2.861,04 exclusief BTW). De kantonrechter zal dan ook voor recht verklaren dat de door [S.] per 1 januari 2006 aan [V.] te betalen huursom neerkomt op dit bedrag. Van een huurachterstand is dan geen sprake, zodat de vordering van [V.] in zoverre afgewezen zal worden.
4. Nu [S.] het vast te stellen bedrag reeds betaalt was de onderhavige procedure overbodig en zal [V.] dus worden veroordeeld in de kosten.
In reconventie
5. [S.] heeft gesteld dat beide partijen, althans zijzelf, hebben gedwaald, maar gelet op hetgeen in conventie is overwogen gaat dat beroep niet op. De kantonrechter volgt immers (grotendeels) het standpunt van [S.] omtrent hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst (kennelijk) voor ogen heeft gestaan.
6. Gelet op het voorgaande is artikel 4.1. van de algemene bepalingen ook niet onredelijk bezwarend voor [S.], zodat ook haar beroep op vernietiging c.q. nietigheid van deze bepaling verworpen moet worden.
7. De vordering om voor recht te verklaren dat artikel 9.1. van de nieuwe Algemene voorwaarden op de in 1997 tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn wordt dan ook afgewezen.
8. [S.] heeft ten slotte nog gevorderd voor recht te verklaren dat de eerste huuraanpassing eerst op 1 januari 2006 ingaat. Bij toewijzing van deze vordering heeft [S.] geen belang, nu voor 1 januari 2006 de huur niet is aangepast en [V.] bovendien bij de mondelinge behandeling expliciet heeft toegezegd dat zij over de periode voor 1 januari 2006 ook geen aanspraak meer zal maken op huurverhoging.
Ook dit onderdeel van de vordering wordt dus afgewezen.
9. [S.] zal, als in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de reconventie.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- verklaart voor recht dat de door [S.] aan [V.] te betalen huursom per 1 januari 2006 neerkomt op € 3.404,64 inclusief BTW per maand;
- wijst de vordering overigens af;
- veroordeelt [V.] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [S.] begroot op € 300,= voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [S.] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [V.] begroot op € 150,= voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.G.L. den Os-Brand en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 november 2006 .