Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/613 WOZ
Uitspraakdatum: 26 januari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij besluit van 28 februari 2005 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 35-18 te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 260.000.
1.2. Eiser heeft tegen de beschikking bij brief van 25 maart 2005, door verweerder ontvangen op 29 maart 2005, bezwaar gemaakt.
1.3. Verweerder heeft aan eiser bij beschikking van 31 maart 2005 aanslagen opgelegd in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
1.4. Bij de uitspraak op bezwaar van 2 december 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 204.000.
1.5. Eiser heeft daartegen bij brief van 5 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 10 januari 2006, beroep ingesteld.
1.6. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.7. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2006 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [persoon 1] en [persoon 2]. Namens verweerder is verschenen J.L. van der Waals.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande zomerwoning. De inhoud van de woning is 125 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 385 m².
2.2. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode en een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 juni 2006 door
J.L. van der Waals, taxateur te Capelle aan den IJssel. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 196.000.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.1. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dient te worden verlaagd tot € 150.000. Ter onderbouwing van dit standpunt voert hij het volgende aan. Uit de door eiser overgelegde verklaring van G.A. Dupree, makelaar en taxateur te Reeuwijk, van 6 januari 2006, blijkt de waarde van de woning per 1 januari 2003 € 150.000 is. Voorts wordt de door eiser voorgestane waarde bevestigd door de prijs van € 160.000, die behaald is bij de verkoop op 11 oktober 2006 van het nabij gelegen object [a-straat] 35-21. In vergelijking met de woning verkeert dit object in een veel betere staat en heeft het een grotere inhoud en perceel. De vergelijkingsmethode is niet juist toegepast. Er is geen rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de inhoud, kaveloppervlakte, ligging, uitzicht, inkijk vanuit het tegenover de woning gelegen botel, geluidshinder en staat van onderhoud. De woning verkeert in een slechte staat van onderhoud. Eiser wijst op het overgelegde fotomateriaal en verweerders taxatieverslag, opgemaakt in het kader van de bezwaarprocedure in het vorige tijdvak. Eiser stelt dat de door verweerder destijds ingeschakelde taxateur op 30 juni 2005 de opstal wegens de slechte staat van onderhoud heeft getaxeerd op € 10.000, terwijl de opstal nu wordt getaxeerd op € 32.500.
3.2. Verweerder verdedigt de in bezwaar vastgestelde waarde van € 204.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder het onder 2.2. genoemde taxatierapport overgelegd.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ten tijde van de indiening van het bezwaarschrift waren de aanslagen nog niet opgelegd. Wel kon eiser op dat moment in redelijkheid menen dat de aanslagen reeds waren vastgesteld, nu de heffingsgrondslag van de aanslagen hem vóórdien, bij de beschikking, was medegedeeld. Partijen hebben ter zitting beiden het standpunt ingenomen dat het bezwaarschrift mede gericht is tegen de aanslagen. De rechtbank sluit zich, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:10, eerst lid van de Awb, aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen, waarvan niet is gebleken dat het op een onjuiste rechtsopvatting berust. Daarvan uitgaande dient in de bestreden uitspraak mede een beslissing op de bezwaren van eiser tegen de aanslagen te worden gelezen en is het beroep van eiser mede tegen deze beslissing gericht.
4.2. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Als onderbouwing van de waarde bieden het door verweerder overgelegde taxatierapport, de daarbij gevoegde matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, onvoldoende inzicht in de herleiding van de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen tot de door verweerder aan de woning toegekende waarde. Zo vertonen de door verweerder bij de herleiding gebruikte m² - en m³ waarden geen logische samenhang. Voorts heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, uitzicht, inkijk vanuit het tegenover de woning gelegen botel, geluidshinder en staat van onderhoud, in voldoende mate rekening is gehouden. Niet kan worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.4. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser baseert zijn standpunt dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld mede op de verklaring van 6 januari 2006 van G.A. Dupree, makelaar en taxateur te Reeuwijk, waarin de vrije verkoopwaarde van de woning is geschat op € 150.000. Deze verklaring biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van de woning is bepaald. Met name ontbreken gegevens die aannemelijk doen zijn dat de getaxeerde waarde van € 150.000 de prijs is die op of omstreeks 1 januari 2003 door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, zoals rond de genoemde datum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare onroerende zaken. De door eiser genoemde verkoopprijs van [a-straat] 35-21 is behaald op een tijdstip dat 34 maanden na de waardepeildatum ligt, zodat deze verkoopprijs niet bruikbaar is voor de bepaling van de waarde van de woning.
4.5. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden afwegende, in goede justitie op € 179.000.
Hierbij neemt de rechtbank in het bijzonder het volgende in aanmerking. Partijen hebben ter zitting verklaard dat de waarde van de opstal te verwaarlozen is, bij welk gemeenschappelijk standpunt, waarvan niet gebleken is dat daarvoor een onjuist juridisch uitgangspunt ten grondslag ligt, de rechtbank zich aansluit. Bij de verkoop van het vergelijkingsobject [b-straat] 74 op 23 december 2002 is een prijs van € 331.251 behaald. Nu de koper van dit object de opstal na de verkoop heeft laten slopen, is aannemelijk dat deze prijs uitsluitend betrekking had op de grond. De oppervlakte van het perceel [b-straat] 74 is 680 m². Daar in het onderhavige geval het perceel een oppervlakte heeft van 385 m², staat een waarde van € 179.000 in een juiste verhouding tot de bij de verkoop van het vergelijkingsobject [b-straat] 74 behaalde prijs.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Eiser heeft de rechtbank verzocht verweerder te veroordelen in de kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank heeft moeten maken, welke kosten bestaan uit het bedrag dat eiser voor de door hem overgelegde verklaring van G.A. Dupree in rekening is gebracht. De rechtbank wijst dit verzoek toe met dien verstande dat zij het door eiser gevraagde bedrag van € 297,50 te hoog acht. Gelet op het bepaalde in artikel 1, aanhef en onderdeel b, laatste zinsnede, en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, stelt de rechtbank het bedrag van de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb vast op € 81,23 waarbij de rechtbank rekening houdt met de omstandigheid dat taxatiewerkzaamheden niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, zodat met de helft van het in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 genoemde maximale uurtarief kan worden volstaan, en voorts dat de werkzaamheden verband houdende met het opstellen van de verklaring, mede gelet op de uiterst summiere inhoud daarvan, in redelijkheid niet meer dan twee uur in beslag kunnen hebben genomen. De overige door eiser genoemde proceskosten, te weten reiskosten, bepaalt de rechtbank, eveneens met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, op € 10,10.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 179.000;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 179.000;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats van het vernietigde besluit treedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 91,33 en wijst de gemeente [P.] aan als rechtspersoon die dit bedrag aan eiser moet voldoen;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 26 januari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van S. Kedar, griffier.