Uitspraak
Rekestnummer 277525 HA RK 06.1193
28 maart 2007
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - afdeling II (meervoudige kamer)
Beschikking in de zaak van:
De gemeente Rijnwoude,
zetelend te Hazerswoude-Rijndijk,
verzoekster,
procureur: mr. A.P. van Delden,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wijklijn Vastgoed B.V.,
statutair gevestigd te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam verweerder sub 2.] B.V.,
statutair gevestigd te [B.],
3. de naamloze vennootschap ABN AMRO Bank N.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
verweerders
advocaat: mr. J.B. Mus,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Partijen worden hierna genoemd: de gemeente en verweerders, dan wel Wijklijn, [verweerder sub 2] en
ABN AMRO.
Het verzoekschrift is ingekomen ter griffie op 29 november 2006.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen door partijen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 12 februari 2007 is aangevoerd.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 Wijklijn is eigenaar van twee percelen grasland, plaatselijk bekend [adres] te Hazerswoude, kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, sectie I, nummer 311, groot 1 hectare, 78 are en 35 centiare, en nummer 444, groot 1 hectare, 41 are en 30 centiare (hierna: de percelen).
1.2 Bij besluit van 1 juli 2004 heeft de gemeenteraad van Rijnwoude de percelen aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn. Het voorstel tot het nemen van dit besluit is op 19 mei 2004 gepubliceerd in de Staatscourant. Het voorkeursrecht is bij besluit van burgemeester en wethouders van Rijnwoude van 13 juni 2006 en raadsbesluit van 9 november 2006 bestendigd. In het structuurplan is aan de percelen en omliggende gronden een bedrijfsbestemming toegedacht.
1.3 Bij overeenkomst, ondertekend op 22 en 24 juni 2004, heeft Wijklijn de percelen als bouwterrein verkocht aan [B.] (bestuurder van [verweerder sub 2]), voor zich of nader te noemen meester, voor een bedrag van € 3.675.975,-. In artikel 2 van Pro de overeenkomst is bepaald dat de levering zal plaatsvinden binnen 45 dagen nadat de provincie de wijziging van het bestemmingplan onherroepelijk heeft goedgekeurd, of zoveel eerder of later als verkoper en koper zullen overeenkomen. Artikel 4 lid 5 bepaalt Pro dat de koper verplicht is de koopprijs uiterlijk per de dag van de ondertekening van de akte van levering te voldoen. Artikel 16 bepaalt Pro dat de overeenkomst van rechtswege is ontbonden, indien de verkoper een beroep doet op de vervulling van de ontbindende voorwaarde, dat op de datum van het ondertekenen van de akte van levering een verplichting bestaat het verkochte te koop aan te bieden aan de gemeente op grond van de Wvg. Indien de verkoper niet tijdig op de in de overeenkomst omschreven wijze een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, is deze voorwaarde vervallen en kan zij niet meer tot ontbinding van de overeenkomst leiden. In artikel 22, lid 1, onder A, respectievelijk artikel 23 is Pro bepaald dat de koper tot 1 juli 2004 aan de verkoper zal vergoeden diens financieringslasten jegens Bouwfonds Property Finance uit de lopende financieringsrelatie en de vordering van Bouwfonds op die datum zal overnemen tegen volledige voldoening van Bouwfonds, met subrogatie in de rechten jegens verkoper. Het aan Bouwfonds te betalen bedrag zal worden verrekend met de koopprijs van de percelen.
1.4 Op 28 juni 2004 heeft [verweerder sub 2] met ABN AMRO een kredietovereenkomst gesloten, op grond waarvan [verweerder sub 2] een rekening-courant krediet van € 300.000,- heeft gekregen en een tweejarige lening op roll-over basis van € 950.000,-, "in het bijzonder ter financiering van aankoop grond en appartementen ten behoeve van projectontwikkeling".
1.5 Op 5 juli 2004 is een notariële akte opgemaakt, waaruit blijkt dat Wijklijn ten behoeve van ABN AMRO een recht van hypotheek op de percelen heeft verleend tot een bedrag van € 910.000,- tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen [verweerder sub 2] aan ABN AMRO verschuldigd is uit hoofde van de aan [verweerder sub 2] verstrekte tweejarige lening ten bedrage van in totaal € 1.250.000,-. De akte is op 15 juli 2004 in het kadastrale register ingeschreven.
1.6 Op 8 augustus 2006 is de kredietoverenkomst tussen [verweerder sub 2] en ABN AMRO met een jaar verlengd.
1.7 Op 16 november 2006 is een notariële akte opgemaakt, waaruit blijkt dat Wijklijn opnieuw een recht van hypotheek op de percelen heeft verleend ten behoeve van ABN AMRO tot zekerheid van hetgeen [verweerder sub 2] aan ABN AMRO is verschuldigd uit hoofde van de rechtsverhouding tussen beiden, blijkend uit de overeenkomst van 8 augustus 2006. De akte is op 17 november 2006 ingeschreven in het kadastrale register. In beide hypotheekovereenkomsten is onder meer bepaald dat indien [verweerder sub 2] in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het recht van hypotheek is verleend, ABN AMRO -samengevat- bevoegd is de percelen met toepassing van artikel 3:268, lid 1 of lid 2 BW te doen verkopen.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 Het verzoek strekt tot nietigverklaring van de koopovereenkomst, de kredietovereenkomsten en de hypotheekovereenkomsten.
2.2 De gemeente stelt zich op het standpunt dat deze overeenkomsten tezamen een constructie vormen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. De koopovereenkomst houdt in dat Wijklijn een leveringsverplichting heeft jegens [B.], bestuurder van [verweerder sub 2], en dat hij de percelen niet mag aanbieden aan de gemeente. Uit de bepalingen van de overeenkomst blijkt dat deze is gericht op projectontwikkeling. De financiële afspraken in artikel 22 en Pro 23 van de overeenkomst zijn gunstig voor Wijklijn en kunnen worden beschouwd als een vorm van vooruitbetaling. De financieringsafspraken die tussen Wijklijn, [B.] c.q. [verweerder sub 2] en ABN AMRO zijn gemaakt zijn van dien aard dat [verweerder sub 2] er belang bij heeft parate executie uit te lokken en zo het gemeentelijk voorkeursrecht te omzeilen.
2.3 Verweerders stellen dat de koopovereenkomst geen afbreuk doet aan het voorkeursrecht omdat deze er in voorziet dat de beschikkingsmacht eerst overgaat bij de juridische levering, die niet kan plaatsvinden zolang de gemeente daarvoor geen toestemming verleent. Ook de financiering van de geldlening, die oorspronkelijk door Bouwfonds aan Wijklijn is verstrekt en die de koper heeft overgenomen, doorkruist het voorkeursrecht niet.
2.4 Het standpunt dat de hypotheekovereenkomsten afbreuk doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie omdat deze het mogelijk maken dat ABN AMRO tot parate executie overgaat achten verweerders rechtens onjuist. Ondershandse executoriale verkoop met toestemming van de voorzieningenrechter als bedoeld in artikel 3:268, lid 2 BW is niet vrijgesteld van de aanbiedingsplicht. Openbare executoriale verkoop doet geen afbreuk aan de gemeentelijke voorkeurspositie, omdat deze wordt geacht een prijs op te leveren die overeenkomt met de werkelijke waarde, die de gemeente ook moet betalen wanneer de eigenaar zijn gronden op de voet van artikel 11 en Pro volgende Wvg te koop aanbiedt. Dit is blijkens de wetsgeschiedenis de reden waarom hypotheekakten niet vallen onder de reikwijdte van artikel 26 Wvg Pro.
3. Beoordeling van het geschil
3.1 Op grond van artikel 26 lid Pro 1Wvg kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechthandelingen die verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie, welk verzoek krachtens artikel 26 lid 2 Wvg Pro gedaan moet worden binnen acht weken, nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat.
3.2 Nu de gemeente onweersproken heeft gesteld de hypotheekakten op respectievelijk 20 oktober en 20 november 2006 te hebben ontvangen en de andere overeenkomsten eerst bij verweer zijn overgelegd, is het verzoek tijdig gedaan.
3.3 Blijkens de jurisprudentie over artikel 26 Wvg Pro, zoals dit artikel luidt sinds de Wet van 14 juni 2002, Stb.326, kan de nietigheid worden ingeroepen van alle soorten rechtshandelingen (Gerechtshof 's-Gravenhage, uitspraken van 16 juni 2005, rekestnummer R05/269 en van 13 oktober 2005, rekestnummers R05/757 en R05/845). Het gaat dan om rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding plaatsvindt gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, maar wel de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer andere (rechts)personen.
3.4 De koopovereenkomst tussen Wijklijn en [B.] of wel [verweerder sub 2] komt er op neer dat de juridische levering is uitgesteld en geen vervreemding plaatsvindt, maar dat de beschikkingsmacht over de grond wel al in zoverre is overgedragen, dat Wijklijn niet meer vrij is de percelen aan te bieden aan de gemeente, omdat hij zich jegens [verweerder sub 2] heeft verbonden. Wat betreft het economisch belang moet worden vastgesteld dat, ook indien de koopprijs eerst wordt betaald op het moment van de juridische levering -artikel 2 laat Pro de mogelijkheid open dat al eerder wordt betaald-, de artikelen 22 en 23 er in voorzien dat [verweerder sub 2] de financiële verplichtingen van Wijklijn overneemt en wordt gesubrogeerd in de rechten van de voormalige schuldeiser. Dit is een overdracht van economisch belang. Dat Wijklijn vanaf het sluiten van de koopovereenkomst afhankelijk is van [verweerder sub 2] blijkt ook uit het feit dat de percelen strekken tot zekerheid van (een deel van) het bedrag dat [verweerder sub 2] van ABN AMRO heeft geleend, waarbij [verweerder sub 2] als debiteur in de gelegenheid is om, voor zover hij daarbij belang heeft, een verzuimsituatie te creëren die tot executoriale verkoop kan leiden.
3.5 De kredietovereenkomsten en de hypotheekovereenkomsten maken deel uit van de constructie waarin de feitelijke beschikkingsmacht over de percelen aan [verweerder sub 2] is overgedragen. De constructie is mede mogelijk gemaakt doordat ABN AMRO bereid was de geldlening aan [verweerder sub 2] te verstrekken waarmee deze zijn belang bij de percelen heeft verworven, tegen verlening van hypotheek op die percelen. ABN AMRO was op de hoogte van de koopovereenkomst tussen Wijklijn en [B.], zo is uit de kredietovereenkomst af te leiden. Het krediet werd verleend met het oog op projectontwikkeling. Gezien de publicatie van het gemeentelijk voorkeursrecht kon ABN AMRO weten dat de hypotheek werd verleend op percelen die gekocht waren terwijl daarop een voorkeursrecht van de gemeente was gevestigd. Dit leidt tot de conclusie dat ook de hypotheekvestiging de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente.
3.6 Verweerders stellen dat hypotheekakten niet vernietigbaar zijn. In dit verband beroepen zich op de wetsgeschiedenis van de Wvg (Kamerstukken II, 1976-1977, 13 713) waarin naar voren komt dat de mogelijkheid van executoriale verkoop niet kan worden geacht inbreuk te maken op het gemeentelijk voorkeursrecht, omdat de gemeente daar op gelijke voet als particulieren kan meedingen en dan een prijs zal betalen die overeenkomt met de werkelijke waarde, die de gemeente ook moet betalen wanneer de grondeigenaar de gronden aanbiedt ingevolge artikel 11 en Pro volgende van de Wvg.
3.7 In dit verband is van belang dat de werkingssfeer van artikel 26 Wvg Pro bij de wetswijzigingen van 1996 en 2002 is verruimd. De limitatieve opsomming van rechtshandelingen waarvan de nietigheid kan worden ingeroepen is in 1996 vervallen. Bij die wetswijziging werd vrijwillige openbare verkoop buiten de vrijstellingsregeling geplaatst, op grond van de overweging dat een dergelijke verkoop onvoldoende garanties biedt dat de gemeente door mee te bieden de aangeboden grond kan verwerven tegen de reële verkeerswaarde. De vrijstelling voor gedwongen openbare verkoop werd gehandhaafd vanwege de daarbij betrokken belangen van derden, welke volgens de wetgever in het rechtsverkeer zwaarder behoorden te wegen dan het gemeentelijk belang. Na het vervallen in artikel 26, lid 1, van de woorden "aan het belang van de gemeente" in 2002 is niet meer doorslaggevend of het belang van de gemeente de nietigverklaring vergt, maar alleen of de rechtshandeling de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan het voorkeursrecht.
3.8 De percelen zijn door Wijklijn, in strijd met artikel 10 Wvg Pro, niet aangeboden aan de gemeente. Met het samenstel van rechtshandelingen, waarvan de hypotheekvestiging deel uitmaakt, wordt beoogd de bedrijfsbestemming te verwezenlijken met voorbijgaan aan het voorkeursrecht van de gemeente. De constructie als geheel heeft de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht. Onder deze omstandigheden komen de hypotheekovereenkomsten mede voor nietigverklaring in aanmerking.
3.9 Het verzoek zal worden toegewezen. Verweerders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De rechtbank:
I. verklaart nietig de op 22 en 24 juni 2004 ondertekende koopovereenkomst, de kredietovereenkomsten van 28 juni 2004 en 31 juli 2006, alsmede de hypotheekovereenkomsten, neergelegd in de akten van 15 juli 2004 en 17 november 2006;
II. verwijst verweerders in de kosten van de procedure, aan de zijde van de gemeente begroot op € 248,- aan griffierecht en € 904,- aan procureurssalaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Dedel-van Walbeek, Huijgens en Overeem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 maart 2007 in aanwezigheid van de griffier.