Uitspraak
ILB/II
rekestnummer 2006/619
25 april 2007
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - afdeling II (meervoudige kamer)
Beschikking in de zaak van:
[verzoeker 1]
en
[verzoeker 2]
wonende te [woonplaats],
verzoekers,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat: mr. P.J.M. Brouwers,
tegen
burgemeester en wethouders van de gemeente Katwijk (voorheen Rijnsburg),
zetelend te Katwijk,
verweerders,
procureur: mr. G.J.I.M. Seelen.
Partijen worden hierna genoemd "verzoekers" en "de gemeente".
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen door partijen is aangevoerd ten pleidooie van 12 maart 2007, waar beide partijen pleitnota's hebben overgelegd.
RECHTSOVERWEGINGEN
Procesverloop
1.1. Bij raadsbesluit van 9 december 2002 zijn de percelen kadastraal bekend gemeente Rijnsburg, sectie B, nummers [...] (weiland), [...] (erf, kassen, schuur) en [...] (woonhuis met erf en tuin), plaatselijk bekend [a-straat 17] te Rijnsburg (hierna: "de percelen"), belast met een voorkeursrecht ten behoeve van de voormalige gemeente Rijnsburg, vanaf 1 januari 2006 gemeente Katwijk. Verzoekers, eigenaren van de percelen, hebben deze bij brief van 21 december 2002 op de voet van artikel 10 lid Pro van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te koop aangeboden aan de gemeente.
1.2. Bij brief van 7 maart 2005 hebben verzoekers de wens te kennen gegeven dat over de prijs advies wordt uitgebracht door deskundigen. Op verzoek van de gemeente heeft vervolgens de rechtbank bij beschikking van 21 april 2005 deskundigen benoemd om op de voet van het bepaalde in artikel 16 Wvg Pro een advies te geven over de verkoopprijs van de percelen. De deskundigen hebben hun rapport op 17 februari 2006 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. De gemeente heeft verzoekers bij brief van 15 maart 2006 bericht zich met het advies te kunnen verenigen, met de kanttekening dat alsnog punten van kritiek naar voren zullen worden gebracht indien verzoekers besluiten een verzoek als bedoeld in artikel 17 Wvg Pro in te dienen.
1.3. Verzoekers hebben zich met een verzoekschrift als bedoeld in artikel 17 lid 2 Wvg Pro tot de rechtbank gewend met het verzoek een oordeel te geven over de verkoopprijs van de percelen. Het verzoek is ingediend ter griffie op 8 juni 2006, dus tijdig.
1.4. De rechtbank heeft bij beschikking van 29 juni 2006 een rechter-commissaris benoemd en een datum voor de opneming door de deskundigen en de rechter-commissaris bepaald.
1.5. Op 2 november 2006 heeft de opneming van de percelen plaatsgevonden. De deskundigen hebben hun nader advies als bedoeld in artikel 18 lid 2 Wvg Pro op 12 februari 2007 aan partijen toegezonden en op 22 februari 2007 ter griffie gedeponeerd.
Beoordeling van het geschil
2.1 De deskundigen hebben het volgende gerapporteerd. De percelen, tesamen groot 0.83.04 ha, vormen een rechthoekig stuk grond met daarop een in 1976 gebouwde woning, die in 2001 door de huidige eigenaren is vergroot, verbouwd en inwendig geheel gerenoveerd, twee agrarische loodsen, circa 2100 m² verouderde glasopstanden en een ketelhuis, waarvan de installatie niet meer functioneert. De deskundigen hebben de bouwkundige en onderhoudstoestand van de loodsen en het ketelhuis als redelijk beoordeeld en die van de glasopstanden als matig. In de loodsen is asbest verwerkt. De agrarische opstallen worden niet als zodanig gebruikt. Een loods is in gebruik als garage/berging. Het weiland aan de noordoostzijde van de woning wordt gebruikt als ponyweide en heeft een ontsluiting naar de [b-straat]. De ontsluiting naar de [a-straat] vindt plaats over het erf van de woning [a-straat] 21 op basis van een erfdienstbaarheid.
2.2 Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Klei-Oost Zuid", vastgesteld bij raadsbesluit van 2 juni 2005 en goedgekeurd door gedeputeerde staten bij besluit van 22 december 2005. Ingevolge dit plan rust op de percelen de bestemming "bedrijfsdoeleinden B". In het voorheen geldende bestemmingsplan "Buitengebied 1980" hadden de percelen de bestemming "agrarische doeleinden, klasse D (AD)", op grond waarvan agrarisch gebruik en bebouwing ten behoeve van tuinbouw, waaronder één agrarische bedrijfswoning, was toegestaan.
2.3 De woning [a-straat 17] is op de plankaart van het bestemmingsplan "Klei-Oost Zuid" niet voorzien van de aanduiding "te handhaven bebouwing" en evenmin gelegen binnen de op de kaart aangegeven aanduiding "zone bedrijfswoning toegestaan". Dit betekent dat de woning is wegbestemd. Het gebruik als burgerwoning was in strijd met de eerder vigerende agrarische bestemming. Niet is gebleken dat verzoekers vrijstelling hebben verkregen voor het gebruik van de woning als burgerwoning. Van enig concreet bezwaar of optreden van de gemeente tegen dit gebruik is echter niet gebleken. De deskundigen zijn van oordeel dat niet aannemelijk is dat de gemeente zou hebben opgetreden tegen het gebruik als burgerwoning, maar uitgesloten achten zij dit niet. Bij de waardering van de woning hebben de deskundigen enerzijds rekening gehouden met de omstandigheid dat de gemeente niet tegen het strijdig gebruik zou hebben opgetreden, maar anderzijds ook met de bestemming "bedrijfsdoeleinden" en de feitelijke ligging in het kassengebied en de invloed daarvan op de waarde.
2.4 De deskundigen hebben de woning met omliggende grond als volgt gewaardeerd: grond 1600 m² à € 250,- = € 400.000,-; woning 700 m³ à € 475,- = € 332.500,- ponyweide 3644 m² à € 25,- = € 91.00,-; resterende grond (inclusief glasopstanden) 3060 m² à € 35,- = € 107.100,-; twee loodsen € 17.800,-. Totale waarde € 950.000,- In het nader rapport is dit bedrag in verband met het tijdsverloop verhoogd tot € 980.000,-
2.5 Beide partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen deze waardering.
2.6 De gemeente meent dat rekening is gehouden met een te grote oppervlakte aan grond bij de woning, gezien de gemiddelde kavelgrootte van de in de regio uitgegeven kavels. Aan de hand van vergelijkingsobjecten wordt betoogd dat, uitgaande van 1000 m², de waarde van woning met omliggende grond op een lager bedrag moet uitkomen. Indien echter 1600 m² aan de woning wordt toegerekend zou de grondprijs afhankelijk moeten zijn van de afstand tot de woning, zo wordt gesteld. Daarvan uitgaande schat de gemeente de waarde van deze gronden op € 285.000,-. De glasopstanden vertegenwoordigen geen waarde. Bij de waardering van alle resterende grond moet rekening worden gehouden met bodemverontreiniging en met saneringskosten van in de glasopstanden en loodsen aangetroffen asbest. De waarde van de loodsen moet na aftrekking van die kosten eveneens op nihil worden gesteld, aldus de gemeente. De verhoging van de prijs met bijna 3 % in verband met tijdsverloop acht de gemeente niet gemotiveerd.
2.7 Ten aanzien van deze bezwaren merken de deskundigen op dat toerekening van een oppervlakte onder- en omliggende grond bij de woning geschiedt in het kader van een optimale waardering van het te taxeren object. Daarbij is niet doorslaggevend welke oppervlakte de huidige eigenaar feitelijk als gazon en tuin heeft ingericht, maar veeleer de aard, omvang, situering en prijsklasse van zowel de woning als het gehele object. Het onderhavige object, dat in het buitengebied is gelegen, bereikt zijn hoogste waarde, indien het voorziet in een ruime woonkavel. Er bestaat een door de markt bepaalde relatie tussen de waarde van de onder- en omgelegen grond van de woning en de woning zelf en bij een grotere kavel ligt de waarde per m² lager dan bij een kleinere kavel. Op grond daarvan hebben de deskundigen met het oog op een optimale waardering van het object een oppervlakte van 1600 m² aan de woning toegerekend.
2.8 In het kader van de nadere advisering hebben de deskundigen nader marktonderzoek verricht met betrekking tot de prijs van te koop staande bouwkavels en de waardering van de woning. Onder verwijzing naar een aantal vergelijkingstransacties zijn de deskundigen bij hun eerdere advisering gebleven en hebben zij de woning met onder- en omliggende grond gewaardeerd op € 732.500,00, als onderdeel van het gehele aangeboden object overeenkomstig het huidig gebruik. De door de gemeente genoemde referentiekavels achten zij niet vergelijkbaar, omdat deze zijn gelegen in de bebouwde kom.
2.9 De deskundigen zijn er voorts van uit gegaan dat het huidige gebruik van de ponyweide en de glasopstanden/bedrijfsloodsen ingevolge het overgangsrecht bij het bestemmingsplan "Klei-Oost Zuid" mag worden voortgezet. Een veronderstelde verkoop van de ponyweide en glasopstanden/ bedrijfsloodsen aan derden ten behoeve van de realisering van de bedrijfsbestemming zal, gelet op de bebouwings- en exploitatiemogelijkheden daarvan, tot een zodanige waardedaling van de woning leiden, dat de waarde van het totaal niet hoger is dan bij de waardering overeenkomstig het huidig gebruik. Feitelijk immers voorziet de eigenaar in een zekere mate van vrijheid en privacy door aan twee zijden van de woning een substantiële kavel in eigendom te houden en aan te wenden als ponyweide en als loods/glasopstanden. De loodsen worden door verzoekers gebruikt voor opslag van diverse zaken en de glasopstanden zijn, tegen een bescheiden vergoeding, in gebruik bij derden. De stelling van de gemeente dat deze opstallen geen waarde vertegenwoordigen, onderschrijven de deskundigen niet. Ervan uitgaande dat het bestaand gebruik wordt voortgezet is noch bodemsanering noch verwijdering van asbest noodzakelijk. Voor aftrek van saneringskosten, zoals de gemeente voorstaat, bestaat dan ook geen aanleiding. De bodemverontreiniging is verdisconteerd in de lagere waarde, die aan de resterende gronden is toegekend.
2.10 De rechtbank acht deze redenering juist en volgt de deskundigen in hun oordeel.
2.11 Dat de deskundigen bij hun nader advies hun schatting van de waarde met € 30.000,- hebben verhoogd ten opzichte van het eerdere advies acht de rechtbank niet onjuist, nu de waardering thans geschiedt naar de toestand van 1 februari 2007.
2.12 Dit betekent dat geen aanleiding wordt gevonden de prijs vast te stellen op een lager bedrag dan € 980.000,-.
2.13 De kern van de bezwaren van verzoekers is dat de deskundigen bij hun waardering ten onrechte zijn uitgegaan van voortzetting van het huidige gebruik. Zij menen thans dat het object als een geheel moet worden gewaardeerd op basis van de vigerende bestemming voor bedrijfsdoeleinden met bijbehorende woning. De woning moet worden gewaardeerd als burgerwoning, in te passen in de bedrijfsbestemming. Bij de bouwvergunning in 2001 is voor het gebruik als burgerwoning vrijstelling verleend. De bedrijfskavel moet worden gewaardeerd als bouwrijpe grond. De totale waarde van de percelen schatten verzoekers, eveneens onder verwijzing naar vergelijkingsobjecten, thans op € 2.655.000,-.
2.14 De rechtbank overweegt te dien aanzien als volgt. De deskundigen handhaven hun inschatting dat het gebruik van de woning [a-straat 17] als burgerwoning in strijd is met de thans geldende bestemming en ook met de voordien geldende bestemming. De rechtbank is het hiermee eens, omdat bij het besluit van 31 augustus 2001 tot verlening van een bouwvergunning geen vrijstelling is verleend voor het gebruik van de woning - tot omstreeks 2000 onweersproken een agrarische bedrijfswoning - als burgerwoning. Dit is af te leiden uit de tekst van het besluit. Daarnaast is van belang dat de vrijstelling is verleend met toepassing van artikel 19 lid 3 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Dit wetsartikel, gelezen in samenhang met artikel 20 van Pro het Besluit op de ruimtelijke ordening, biedt niet de mogelijkheid tot verlening van een vrijstelling voor een wijziging van het gebruik van opstallen buiten de bebouwde kom. De deskundigen hebben er dus terecht op gewezen dat de vraag of het gebruik van de woning valt onder het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan voor discussie vatbaar is, omdat niet vast staat dat het gaat om strijdig gebruik waartegen niet meer kan worden opgetreden. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te oordelen dat de deskundigen de in dit opzicht bestaande onzekerheid te zwaar hebben laten meewegen in hun taxatie. Het verschil tussen de taxatie van deskundigen en die, waarop verzoekers zich ter zitting hebben beroepen, bedraagt voor de woning en omliggende grond € 32.500,-. Het verschil houdt geen verband met de gehanteerde uitgangspunten maar met een wat hoger geschatte vierkante en kubieke meterprijs. Het wordt bovendien grotendeels gecompenseerd door de verhoging die de deskundigen in verband met het tijdsverloop hebben aangebracht. De rechtbank acht de taxatie van de deskundigen dan ook niet onjuist.
2.15 De deskundigen zijn van oordeel dat, indien de waarde van de woning met bijbehorende grond wordt geschat overeenkomstig het huidig gebruik en die van de overige gronden op basis van de bedrijfsbestemming, de waarde van het object als geheel niet hoger uitkomt, omdat een veronderstelde verkoop ten behoeve van de verwezenlijking van de bedrijfsbestemming leidt tot een zodanige waardedaling van de woning, dat de waarde van het totaal niet hoger is dan bij waardering van het gehele object overeenkomstig het huidig gebruik. Gezien de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, alsmede de categorieën bedrijven die ter plaatse mogen worden gevestigd, komt dit de rechtbank aannemelijk voor.
2.16 Ten aanzien van de stelling van verzoekers dat van splitsing geen sprake behoeft te zijn, omdat een redelijk handelend koper de woning zal willen gebruiken als dienstwoning bij een bedrijf dat past in de nieuwe bedrijfsbestemming, hebben de deskundigen opgemerkt dat, nog daargelaten of het overgangsrecht dit gebruik van de woning toelaat, de percelen zich niet lenen voor zelfstandige exploitatie voor bedrijfsdoeleinden, alleen al omdat zij geen eigen ontsluiting hebben op de [a-straat]. De [b-straat] is een smalle, onverharde landweg, die niet als een adequate ontsluiting kan worden beschouwd. Gezien het ter zitting getoonde kaartmateriaal acht de rechtbank deze vaststelling juist.
2.17 Alleen al omdat ontsluiting, riolering en andere voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de exploitatie voor bedrijfsdoeleinden ontbreken, kan niet worden gesproken van bouwrijpe grond. De transacties waarnaar verzoekers verwijzen zijn daarom niet vergelijkbaar. De stelling dat de percelen een waarde van tenminste € 240,- per m² vertegenwoordigen gaat niet op.
2.18 Uitgaande van gebruik voor bedrijfsdoeleinden zouden de percelen zijn te beschouwen als ruwe bouwgrond, waarop de kosten van sloop en van asbest- en bodemsanering in mindering moeten worden gebracht. De waarde als ruwe bouwgrond wordt door de deskundigen op ten hoogste € 100,- per m² geschat. Deze waarderingsmethode leidt dus niet tot een hogere uitkomst dan die welke de deskundigen hebben toegepast. De rechtbank zal de waardering van de deskundigen dan ook volgen.
2.19 Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de verkoopprijs van de percelen overeenkomstig het advies bepalen op € 980.000,-.
2.20 Gelet op het bepaalde in artikel 20 lid 1 Wvg Pro komen de kosten van de in de artikelen 18 en 19 omschreven procedure, het in artikel 18 bedoelde Pro advies en de kosten van de deskundigen, verbonden aan het bijwonen van de in artikel 19 bedoelde Pro terechtzitting ten laste van de gemeente. De gemeente heeft zich niet verzet tegen de hoogte van deze kosten.
2.21 De kosten die redelijkerwijze door de verkoper voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand zijn gemaakt komen op grond van genoemde bepaling eveneens ten laste van de gemeente. Verzoekers hebben vergoeding van de kosten van rechtsbijstand gevraagd op basis van een honorarium van € 175,- per uur in 2006 en in 2007 € 185,- per uur. Ter zitting heeft hun advocaat gesteld dat het uurtarief onjuist is bepaald en dat de tarieven zouden moeten zijn respectievelijk € 210,- en € 215,-. De rechtbank gaat hierin mee voor het jaar 2007, omdat uit de overgelegde stukken blijkt dat nog slechts sprake was van een concept declaratie, zodat aannemelijk is dat het hogere tarief aan verzoekers in rekening zal worden gebracht. De kosten over 2007 bedragen dan € 11.014,17. Over 2006 zal aan verzoekers niet alsnog een hoger bedrag in rekening kunnen worden gebracht. Over dat jaar zal de rechtbank de in redelijkheid gemaakte kosten bepalen overeenkomstig de werkelijk in rekening gebrachte bedragen, dat wil zeggen op € 6.659,34 (inclusief BTW). De totale kosten voor rechtsbijstand die de gemeente moet vergoeden bedragen dus € 17.673,51.
2.22 Verzoekers vragen daarnaast vergoeding van deskundige bijstand. Het gaat om kosten van St. Joost Vastgoed Adviseurs B.V., Delarue Makelaardij en Vastgoedbemiddeling Beurskens B.V. De gemeente heeft bezwaar tegen de hoogte van de kosten van eerstgenoemde. De inschakeling van Delarue en Beurskens in een laat stadium van de procedure acht de gemeente onredelijk. Zij verzet zich dan ook tegen vergoeding van de kosten van deze deskundigen. De rechtbank volgt de gemeente op dit laatste punt. De partijdeskundige St. Joost Vastgoed (ing. W.P.E. Gerrickens) heeft op 2 november 2006 een taxatie uitgebracht die de deskundigen bij hun advies hebben betrokken. Het inschakelen van nog eens twee makelaars, zonder onderbouwing van de noodzaak daartoe, acht de rechtbank onredelijk. De kosten van inschakeling van deze partijdeskundigen moeten voor rekening van verzoekers blijven. De kosten van St. Joost Vastgoed, die verzoekers ook heeft bijgestaan in de onderhandelingen voorafgaand aan het verzoek als bedoeld in artikel 16 Wvg Pro, acht de rechtbank redelijk. Het door de gemeente te betalen bedrag wordt bepaald op € 38.000,-.
BESLISSING
De rechtbank:
I bepaalt de prijs van de onroerende zaken kadastraal bekend gemeente Rijnsburg, sectie B, nummers [...], [...] en [...], plaatselijk bekend [a-straat 17] te Rijnsburg, gemeente Katwijk, op € 980.000,-;
II veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze procedure verrichte werkzaamheden ten bedrage van € 21.067,81 (inclusief BTW);
III veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van verzoekers tot een bedrag van € 17.673,51 (inclusief BTW) en de kosten van deskundige bijstand van € 38.000,- (inclusief BTW);
IV veroordeelt de gemeente in de overige kosten van deze procedure, aan de zijde van verzoekers begroot op € 248,- aan griffierechten.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Dedel-van Walbeek, Kouwenhoven en Huijgens en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 april 2007 in aanwezigheid van de griffier.