Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 271707 / HA ZA 06-2836
Vonnis van 16 mei 2007
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAREN NOTEBOOMPARK 1 TOT EN MET 81 VOORBURG,
gevestigd te Voorburg,
eiseres,
procureur mr. E.A.C. van Kempen,
tegen
VERENIGING PARK FOREBURG,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
procureur mr. P.P. Hart.
Partijen zullen hierna Noteboompark en Park Foreburg genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 augustus 2006 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 29 november 2006, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2007.
1.2. Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten.
2.1. Noteboompark is eigenaar van één van de vijf gebouwen (gebouw I) die tezamen het complex 'Park Foreburg' in Voorburg vormen. Het gebouw van Noteboompark bestaat uit 39 appartementen en enkele algemene ruimten, waarvan (uitsluitend) haar leden gebruik kunnen maken. In gebouw I zijn onder meer aanwezig een zwembad, fitnessruimte, archiefruimte, logeerappartementen en een ontmoetingsruimte (de Rotonde). De vier andere gebouwen zijn onderverdeeld in elk 22 appartementen. In totaal telt het complex derhalve 127 appartementen.
2.2. De appartementseigenaren van gebouw I en van de andere vier gebouwen zijn lid van Park Foreburg.
2.3. Park Foreburg heeft per 1 januari 1993 een huismeester in dienst genomen. Zij heeft aan de huismeester een dienstwoning ter beschikking gesteld. Deze woning (Noteboompark 39) huurde zij van Noteboompark, die van dit appartement eigenaresse is.
2.4. De statuten van Park Foreburg van 17 december 1990 hielden, voor zover thans van belang, het navolgende in.
(...)
Artikel 2.
1. De vereniging heeft ten doel:
(...)
c. het beheren en onderhouden, waaronder begrepen reparaties en vernieuwingen, van de als wandelpark in te richten grond, eigendom van de vereniging, alsook van het onbebouwde deel van de gronden (...)
(...)
e. in het algemeen het behartigen van de belangen van haar leden, met name het aanstellen van een huismeester ten behoeve van de vorengenoemde woongebouwen.
Artikel 4.
1. Leden van de vereniging zijn:
a. de eigenaren van de appartementsrechten welke zijn ontstaan door splitsing in appartementsrechten van de woongebouwen;
Artikel 6.
1. De leden van de vereniging worden ingedeeld in afdelingen welke corresponderen met de woongebouwen. Iedere afdeling, gevormd door de eigenaars van een woongebouw, kiest uit haar midden een afgevaardigde en een plaatsvervangend afgevaardigde. (...)
2. De Algemene vergadering van de vereniging wordt gevormd door de ledenraad welke op haar beurt wordt gevormd door de sub 1 bedoelde afgevaardigden.
3. Iedere afgevaardigde heeft één stem in de ledenraad. (...)
Artikel 7.
1. De kosten vallende op het bestaan van de vereniging en die door de vereniging te maken, komen voor rekening van de in artikel 6 bedoelde Pro afdelingen voor gelijke delen, behoudens het in lid 2 van dit artikel bepaalde. (...)
2. De kosten verbonden aan de diensten welke de vereniging verleent aan een afdeling worden (tegen kostprijs) aan de betreffende afdeling in rekening gebracht.
2.5. Op 22 maart 1999 is artikel 7 lid 1 van Pro de statuten gewijzigd. De betreffende akte vermeldt:
Artikel 7 lid 1 wordt Pro gewijzigd als volgt:
De kosten vallende op het bestaan van de vereniging en die door de vereniging te maken, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten in de woongebouwen en wel ieder voor één/eenhonderd zevenentwintigste (1/127ste) gedeelte, met dien verstande dat zolang het appartement Noteboompark 39 te Voorburg wordt bewoond door de huismeester, de eigenaar van dit appartementsrecht niet in de kosten behoeft bij te dragen. De kosten worden alsdan gedragen door de overige eenhonderd zesentwintig (126) appartementseigenaren ieder voor één/eenhonderd zesentwintigste (1/126ste) gedeelte.
Lid 2 van artikel 7 werd Pro niet gewijzigd.
2.6. De kosten van de huismeester (loon, sociale premies, huisvestingskosten e.d.) werden door Park Foreburg aanvankelijk voor 60% doorbelast aan Noteboompark. De overige 40% werd gedragen door de andere vier gebouwen. Wegens wijziging van het takenpakket van de huismeester werd nadien aan Noteboompark 55% doorbelast.
2.7. In november 2005 heeft Noteboompark de verdeling van de kosten in een ledenvergadering van Park Foreburg aan de orde gesteld. Daarop is een commissie gevormd waarvan twee leden van Noteboompark (mevrouw [A] en de heer [B]) deel uitmaakten. De commissie heeft gerapporteerd dat de huismeester naar schatting 10.24 uur per week besteedt aan de extra faciliteiten van gebouw I. In de vergadering van de ledenraad van Park Foreburg van 12 mei 2006 is vervolgens besproken de kosten van de huismeester zodanig te verdelen dat daarvan 48% ten laste van Noteboompark zou worden gebracht. Nadat de vertegenwoordigers van gebouw I hadden aangegeven daarmee niet akkoord te willen gaan, is het voorstel in stemming gebracht de verdeling te handhaven op 55% / 45%. Dit besluit is aangenomen.
2.8. De huurprijs van de woning van de huismeester bedroeg aanvankelijk fl. 900,- per maand, nadien verhoogd tot € 535,- per maand. In februari 2005 heeft Noteboompark aan Park Foreburg voorgesteld de huur te verhogen tot (circa) € 3600,- per maand. In de vergadering van de ledenraad van 12 mei 2006 is dit voorstel naar beneden bijgesteld tot € 2500,-. Park Foreburg heeft geweigerd met deze huurprijs akkoord te gaan. De vergadering heeft vervolgens het besluit genomen de huurovereenkomst op te zeggen met ingang van 1 januari 2007.
3. Het geschil
3.1. Noteboompark neemt kort samengevat het volgende standpunt in.
3.1.1. Op de kosten van de huismeester is artikel 7 lid 1 van Pro de statuten van toepassing, zodat daarvan niet meer dan het 38/126ste gedeelte voor haar rekening komt. Het besluit om de verdeling 55% / 45% te handhaven is daarom in strijd met de statuten. Het besluit is bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat Noteboompark voor dezelfde service veel meer zou moeten betalen dan de andere gebouwen.
3.1.2. Door het opzeggen van de huurovereenkomst zal de service van de huismeester verminderen. Bovendien zal Noteboompark anders dan voorheen risico lopen omdat zij een huurder voor het appartement zal moeten vinden. Een andere woning in de nabijheid van het complex voor een huurprijs van € 535,- per maand is niet beschikbaar. Park Foreburg kon in redelijkheid niet tot dit besluit komen. Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.2. Noteboompark vordert, naar zij ter zitting nader heeft verduidelijkt, dat de rechtbank het besluit met betrekking tot de verdeling van de kosten op grond van artikel 2:14 B.W. nietig zal verklaren wegens strijd met de statuten, subsidiair op grond van artikel 2:15 B.W. zal vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en voorts ook het besluit tot opzegging van de huur zal vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, met veroordeling van Park Foreburg in de proceskosten.
3.3. Het verweer van Park Foreburg houdt samengevat en voor zover thans relevant het volgende in.
3.3.1. De tijd die de huismeester besteedt aan extra faciliteiten van gebouw I dienen op basis van artikel 7 lid 2 aan Pro Noteboompark te worden doorberekend. De resterende uren zijn beschikbaar voor algemene taken van de huismeester. De kosten daarvan worden op basis van lid 1 van artikel 7 gelijkelijk Pro over de gebouwen verdeeld.
3.3.2. De commissie heeft vastgesteld dat de huismeester 10 uur en 24 minuten, afgerond 10,5 uur, per week besteedt aan de extra faciliteiten van gebouw I. Deze uren komen voor rekening van Noteboompark. De resterende 29,5 uur worden naar rato van het aantal appartementen verdeeld over gebouw I, 8,9 uur, en de overige gebouwen, 20,6 uur. In totaal komt voor rekening van Noteboompark 19,4 uur overeenkomende met 48,5 %.
3.3.3. De voorgestelde verdeling 48% / 52% is op zorgvuldige wijze, met inbreng van Noteboompark zelf, en overeenkomstig de statuten tot stand gekomen. Noteboompark heeft dit voorstel echter niet willen aanvaarden, waarna unaniem, dus ook door de vertegenwoordiger van Noteboompark, is besloten tot handhaving van de oude verdeelsleutel. Dat besluit is dan ook niet in strijd met de statuten of de redelijkheid en billijkheid.
3.3.4. Dat laatste geldt eveneens voor het besluit tot opzegging van de huurovereenkomst. Aangezien over de hoogte van de huurprijs geen overeenstemming kon worden bereikt en de huismeester bovendien zelf te kennen had gegeven te willen verhuizen, had Park Foreburg in redelijkheid geen andere mogelijkheid dan de huurovereenkomst op te zeggen.
4. De beoordeling
4.1. Het geschil tussen partijen komt allereerst aan op uitleg van artikel 7 van Pro de statuten.
4.2. Onder 'diensten welke de vereniging verleent aan een afdeling' kan heel goed worden begrepen het ter beschikking stellen van een huismeester voor het verrichten van werkzaamheden voor die afdeling. Minder voor de hand ligt deze kosten te begrijpen onder die genoemd in lid 1. Het zijn in ieder geval geen kosten 'vallende op het bestaan van de vereniging' en er is geen aanwijzing dat met kosten 'door de vereniging te maken' op kosten als de onderhavige wordt gedoeld.
4.3. Ook de kennelijke bedoeling van de bepaling wijst in een andere richting dan door Noteboompark wordt voorgestaan. Het artikel maakt onderscheid tussen enerzijds kosten die nodig zijn voor instandhouding van de vereniging en anderzijds kosten die gemaakt worden voor het verlenen van een bepaalde dienst aan een van de afdelingen (gebouwen). De eerste kosten worden verdeeld over de eigenaren van de appartementsrechten, de laatste komen voor rekening van de afdeling voor welke de dienst wordt verricht. De voor de hand liggende gedachte achter deze verdeling zal zijn dat iedere eigenaar van een appartement betaalt voor wat hij krijgt.
4.4. Noteboompark betwist niet dat door de extra faciliteiten in haar gebouw de huismeester voor haar werkzaamheden verricht die bij de andere gebouwen niet aan de orde zijn. Er is geen reden de eigenaren van de appartementsrechten van de andere gebouwen te belasten met een deel van de kosten van die werkzaamheden. Gelet op de achterliggende gedachte van de bepaling en voor zover dat al niet volgt uit de tekst zelf, moet artikel 7 in Pro redelijkheid dan ook zo worden uitgelegd, dat de kosten van de huismeester onder het tweede lid vallen. Het aangevochten besluit, dat tot uitgangspunt heeft dat de kosten van de huismeester moeten worden gedragen door de afdeling die daarvan profijt heeft, is niet in strijd met deze aldus uit te leggen statutaire bepaling.
4.5. De redelijkheid van het besluit tot handhaving van de verdelingssleutel 55% / 45% wordt ingekleurd door een aantal omstandigheden.
4.6. De stelling van Noteboompark dat zij dezelfde service van de huismeester verkrijgt als de andere gebouwen is niet juist. Zoals hiervoor is overwogen verricht de huismeester naast de werkzaamheden die direct verband houden met het beheer van de appartementen en de daarbij behorende grond (verder: de algemene werkzaamheden) ook werkzaamheden die verband houden met de extra faciliteiten in gebouw I (verder: de extra werkzaamheden). De hiervoor genoemde commissie heeft getracht de omvang van de extra werkzaamheden te bepalen, resulterend in 10,5 uur. Op deze omvang is ongetwijfeld iets af te dingen, maar Noteboompark heeft niets aangevoerd om aan te nemen dat deze schatting onredelijk hoog is. Deze uren dient zij dus in ieder geval voor haar rekening te nemen. Bij de verdeling van de resterende uren is het - verdedigbare - uitgangspunt geweest dat de algemene werkzaamheden voor alle appartementen gelijk nut hebben en dat de kostprijs daarom wordt bepaald door de kosten om te slaan over het totale aantal appartementen. Noteboompark bestrijdt niet dat een en ander resulteert in de voorgestelde verdeelsleutel 48% / 52%. De stelling van Noteboompark dat ten onrechte niet is onderzocht hoeveel tijd de huismeester specifiek besteedt aan een van de andere gebouwen gaat niet op. In dat geval zou ook voor gebouw I moeten worden onderzocht in hoeverre, naast de extra werkzaamheden ook, algemene werkzaamheden in haar gebouw worden uitgevoerd. Die uren zouden moeten worden opgeteld bij de geschatte 10,5 uur extra werkzaamheden. Dat deze andere wijze van berekening noodzakelijk zou leiden tot een voor Noteboompark gunstiger resultaat is niet in te zien.
4.7. Gezien het voorgaande kan de voorgestelde verdeelsleutel niet onredelijk worden geoordeeld. De rechtbank ziet onder ogen dat het bestreden besluit ziet op handhaving van de oudere, voor Noteboompark minder gunstige, verdeelsleutel. Omdat Noteboompark niet akkoord heeft willen gaan met het voorstel voor een nieuwe verdeelsleutel en zich op het standpunt heeft gesteld dat integendeel, in afwijking van de reeds jarenlang bestaande praktijk, verdeeld zou moeten worden naar rato van het aantal appartementen, kan zij Park Foreburg echter niet verwijten te hebben besloten tot handhaving van de tot dan toe gehanteerde verdeelsleutel. Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.8. Het besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst is evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Gezien de waarde van het appartement op de vrije markt is de wens van Noteboompark de huurprijs drastisch te verhogen geheel begrijpelijk. Even begrijpelijk is dat Park Foreburg niet bereid is voor de huisvesting van de huismeester de door Noteboompark geëiste bedragen uit te trekken. Een voor beide partijen acceptabele huurprijs is niet mogelijk gebleken. In die situatie rest Park Foreburg, zoals zij terecht opmerkt, geen andere mogelijkheid dan op andere, voor de vereniging voordeliger, wijze te voorzien in huisvesting van de huismeester, ook al zijn daaraan wat de beschikbaarheid van de huismeester betreft wellicht nadelen verbonden.
4.9. Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van Noteboompark in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Noteboompark in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Park Foreburg bepaald op € 248,- aan verschotten en € 904,- aan salaris van de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.G.J. de Heij en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2007.