Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 1 juni 2007,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 07/392 van:
De publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LEIDEN,
zetelend te Leiden,
eiseres,
procureur mr. drs. C.M. Gonsalves,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Leiden,
gedaagde,
procureur mr. Th.T.M. van Hemert,
Partijen worden hierna aangeduid als de gemeente en [gedaagde].
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 24 mei 2007 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. [gedaagde] is kunstenaar.
1.2. Partijen hebben een stuk genaamd "gebruiksovereenkomst overige bedrijfsruimte(n)" (hierna: de overeenkomst) ondertekend, waaruit blijkt dat [gedaagde] met ingang van 11 september 1997 en voor onbepaalde tijd een ruimte (hierna ook: het atelier) op de begane grond van een gebouw (hierna ook: het pand) aan [adres] te Leiden in gebruik heeft gekregen. De ruimte (lokaal [nummer]) is bestemd als werkruimte.
1.3. In de overeenkomst, waarin [gedaagde] is aangeduid als "gebruiker" en de gemeente als "de ingebruikgever", is onder meer het volgende te lezen:
Duur van de overeenkomst
Artikel 1
1. De overeenkomst wordt met ingang van 11 september 1997 en wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, met dien verstande dat zij zowel door de ingebruikgever als door de gebruiker kan worden beëindigd.
2. Opzegging geschiedt bij aangetekend schrijven en met inachtneming van een termijn van één maand.
3. De gebruiker zal de ruimte bij het eind van de overeenkomst geheel ontruimd en schoon opleveren en de sleutels van de toegangsdeur(en) aan de ingebruikgever afgeven.
(...)
Bestemming en gebruik
Artikel 2
(...)
3. Indien de beroepsactiviteiten van de gebruiker een zodanige overlast veroorzaken aan derden en deze boven de toegestane milieunorm, behoudt de ingebruikgever het recht om de overeenkomst per direct te beëindigen.
(...)
Kosten in verband met het gebruik
Artikel 4
1. De gebruiker is aan de ingebruikgever bij vooruitbetaling per jaar een bedrag van f 1.800,00 (...) verschuldigd alszijnde een vergoeding voor de gebruikerskosten (zoals energie-, administratie-, en overige gebruikerskosten). (...)
2. (...)
3. Het gebruik is om niet, behoudens de vergoeding van de art.4, lid 1 genoemde kosten, die voor rekening van de gebruiker komen.
4. Alle overige kosten die de gebruiker in verband met het gebruik van de ruimte maakt, zijn voor zijn rekening.
(...)
1.4. Gedurende de periode dat [gedaagde] het atelier in gebruik heeft, heeft hij aan de gemeente een vergoeding betaald van thans € 136,13 per maand.
1.5. Bij brief van 7 februari 2007 heeft de gemeente de overeenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 12 maart 2007 en [gedaagde] aangezegd het atelier per de datum van opzegging ontruimd aan haar op te leveren.
1.6. [Gedaagde] heeft het atelier niet ontruimd.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
De gemeente vordert -zakelijk weergegeven- veroordeling van [gedaagde] om het atelier te ontruimen, met machtiging van de gemeente om, indien [gedaagde] aan de veroordeling geen gehoor geeft, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie. Ook vordert de gemeente afgifte van de sleutels die toegang geven tot het atelier en de binnenplaats van het appartementencomplex [het appartementencomplex].
Daartoe voert zij het volgende aan. [Gedaagde] bezorgt de medegebruikers van het pand aan [adres] te Leiden en bewoners van het naastgelegen appartementencomplex [het appartementencomplex] (hierna: [het appartementencomplex]) stelselmatig overlast. Ook hebben hij en/ of vrienden herhaaldelijk medegebruikers van het pand, bewoners van [het appartementencomplex] en medewerkers van de gemeente bedreigd en geïntimideerd. De gemeente heeft [gedaagde] op zijn handelwijze aangesproken, maar dit heeft niet geleid tot verbetering van zijn gedrag, waarna de gemeente de overeenkomst met hem heeft opgezegd. De gemeente is krachtens artikel 1 van die overeenkomst tot opzegging bevoegd (zonder opgave van redenen).
[Gedaagde] heeft de sleutel die toegang geeft tot [het appartementencomplex] zonder recht of titel in zijn bezit. Hij dient deze terug te geven. De gemeente is door de Vereniging van Eigenaars (VvE) gemachtigd om voor haar de afgifte van de sleutels te vorderen.
[Gedaagde] voert gemotiveerd verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
de ontruiming
3.1. Het geschil spitst zich, ter zake van de ontruiming, allereerst toe op de vraag hoe de rechtsverhouding tussen partijen dient te worden gekwalificeerd.
3.2. Volgens [gedaagde] is er sprake van een huurovereenkomst. De voorzieningenrechter volgt hem echter niet in dit standpunt. De vergoeding van € 136,13 per maand, die [gedaagde] betaalt is zo laag, dat deze niet kan worden gekwalificeerd als de tegenprestatie bij een huurovereenkomst (artikel 7:201 BW). Van belang is in dit verband dat tussen partijen niet in geschil is dat niet [gedaagde] maar de gemeente (uiteindelijk) de kosten van water en elektriciteit draagt. Gelet hierop moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat hetgeen [gedaagde] aan de gemeente betaalt, een vergoeding inhoudt van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten in verband met het gebruik door [gedaagde] van het atelier. Dat in de nota's die de gemeente aan [gedaagde] stuurde in verband met de inning van de maandelijkse vergoedingen enige tijd "Huurkosten" als omschrijving stond vermeld, maakt op zichzelf niet dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding.
3.3. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] niet de rechtsbescherming geniet van een huurder, maar dat in beginsel tussen partijen geldt, hetgeen zij bij overeenkomst zijn overeengekomen, een en ander behoudens de aanvullende en beperkende werking van rechtsregels, in het bijzonder van algemeen geldende rechtsbeginselen. Nu de gemeente een bestuursorgaan is, mag bovendien van haar in beginsel worden verwacht dat zij zich houdt aan geschreven en ongeschreven algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals bijvoorbeeld het verbod van willekeur.
3.4. In artikel 1 lid 2 van de overeenkomst is bepaald dat ieder van de partijen de overeenkomst kan opzeggen (met inachtneming van een termijn van één maand). Aan een opzegging als deze mogen echter, afhankelijk van de bijzondere omstandigheden van het geval, wel enige eisen gesteld worden.
3.5. In dit geval gaat het om de opzegging van een gebruiksovereenkomst met een gebruiker die al een behoorlijk aantal jaren het atelier in gebruik heeft. Het atelier is bovendien gevestigd in een pand waarin diverse andere mensen (kunstenaars) gelijk [gedaagde] atelierruimte in gebruik hebben. De gebruiksrechten van deze medegebruikers heeft de gemeente niet beëindigd en zij is kennelijk ook niet voornemens daartoe op korte termijn over te gaan. De gemeente heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen heeft tot wijziging van de bestemming van het atelier. Onder deze omstandigheden zou het van (onder andere) willekeur van de gemeente getuigen indien zij de overeenkomst met [gedaagde] zou opzeggen, indien die opzegging niet wordt gebillijkt door bijzondere omstandigheden.
3.6. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter doen zich in dit geval dergelijke bijzondere omstandigheden voor. Het volgende is daarbij van belang.
3.7. Vooralsnog moet op grond van de diverse in dit geding overgelegde brieven en/of verklaringen van bewoners van [het appartementencomplex en [X], een medegebruikster van het pand, worden aangenomen dat dezen zich terecht al enige tijd bedreigd en geïntimideerd voelen door de wijze waarop [gedaagde] en/ of zijn vriend (een man met een Arabisch uiterlijk) zich in en om het atelier gedragen en zich jegens hen uiten. Bij gebreke van een voldoende betwisting is het aannemelijk dat de hiervoor bedoelde Arabisch ogende man (hierna aan te duiden als: de vriend) door toedoen van [gedaagde] in het pand verblijft. Onder deze omstandigheden kan de overlast die de vriend veroorzaakt [gedaagde] zelf worden aangerekend.
Dat het gedrag van [gedaagde] (en/ of de vriend) heeft geleid tot meldingen en aangiften bij de politie, is een indicatie van de ernst van de hinder die van dat gedrag wordt ondervonden. Anders dan [gedaagde] heeft verzocht, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding de politierapportage van de wijkagent [wijkagent] (productie 6 van de gemeente) waaruit van de meldingen blijkt, buiten beschouwing te laten.
[Gedaagde] heeft diverse stukken in het geding gebracht van medegebruikers van het pand en omwonenden die daarin verklaren dat zij van [gedaagde] (en/ of de vriend) geen overlast of hinder te ondervinden. Deze verklaringen leggen, tegen de achtergrond van de hiervoor besproken stukken, echter onvoldoende gewicht in de schaal. Uit de verklaringen die [gedaagde] heeft overgelegd blijkt wel dat [gedaagde] door zijn betrokkenheid bij de buurt óók wordt gewaardeerd, maar dit doet er niet aan af dat anderen -voor wat de omwonenden betreft: met name zij van wie het appartement uitzicht heeft op of grenst aan de binnenplaats- (door toedoen) van [gedaagde] ernstige overlast ondervinden.
[Gedaagde] is aangesproken op zijn gedrag, maar dit heeft niet geleid tot beëindiging van de door hem (of de vriend) veroorzaakte overlast.
3.8. Verder acht de voorzieningenrechter het op grond van diverse brieven van de gemeente aan [gedaagde], alsook uit de verklaring van medebewoner [Y], voldoende aannemelijk dat [gedaagde] herhaaldelijk en ten onrechte (gemeenschappelijke) ruimten in gebruik heeft (genomen). Dit gebruik is in strijd met de overeenkomst en leidt in ieder geval tot overlast bij medegebruikster [X].
3.9. Tot slot acht de voorzieningenrechter de stelling, dat [gedaagde] bedreigingen heeft geuit jegens gemeenteambtenaren, tegen de achtergrond van de door de gemeente overgelegde stukken niet voldoende weersproken en derhalve eveneens aannemelijk.
3.10. Het beroep van [gedaagde] op het bepaalde in artikel 2 lid 3 van de overeenkomst baat hem niet, nu daaruit niet kan worden afgeleid dat de overeenkomst uitsluitend op de daarin vermelde grond kan worden beëindigd.
3.11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het voldoende aannemelijk is dat de gemeente de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, heeft de gemeente daarom wel degelijk een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. [Gedaagde] zal het atelier dienen te ontruimen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Een dergelijke afweging leidt er wel toe dat de termijn waarbinnen het atelier ontruimd dient te zijn, wordt vastgesteld op één maand na betekening van dit vonnis. Ontruiming tegen een eerdere datum is niet redelijk, nu [gedaagde] een aanzienlijke hoeveelheid goederen (materialen en kunstwerken) elders zal moeten zien onder te brengen.
sleutel [het appartementencomplex]
3.12. De gemeente vordert van [gedaagde] afgifte van de sleutel waarmee toegang kan worden verkregen tot [het appartementencomplex].
3.13. Duidelijk is dat [gedaagde] na de beëindiging van het gebruik van het atelier geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het bezit van de sleutel. Verder is het genoegzaam aannemelijk dat de VvE rechthebbende is van de sleutel. Ook dit onderdeel van de vordering is derhalve toewijsbaar.
proceskosten
3.14. [Gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De gevorderde nakosten zullen worden afgewezen, nu deze kosten zonodig kunnen worden begroot in de procedure die is bedoeld in artikel 237 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt [gedaagde] om het atelier binnen één maand na betekening van dit vonnis met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte aan de gemeente van de sleutels die toegang geven tot het atelier en de sleutel van het hek dat toegang geeft tot de binnenplaats van [het appartementencomplex];
machtigt de gemeente om, indien [gedaagde] met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van politie en justitie, op kosten van [gedaagde];
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.151,31, waarvan € 816,-- aan salaris procureur, € 251,-- aan griffierecht en € 84,31 aan dagvaardingskosten;
bepaalt dat [gedaagde] de wettelijke rente over de niet betaalde proceskosten verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en uitgesproken ter openbare zitting van 1 juni 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
amo