Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5791 WOZ
Uitspraakdatum: 29 juni 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 21 april 2006 op het bezwaar van eiseres tegen de hierna te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2007.
Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door haar echtgenoot [echtgenoot]. Namens verweerder zijn verschenen [...].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 340.000;
- vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een waarde van € 340.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente het door eiseres betaalde griffierecht van € 38 aan haar vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [Y.] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 412.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekend-gemaakt en verenigd de aanslag in de onroerende-zaakbelasting (gebruikersbelasting) voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
2.2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
2.3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Bij beschikking van 14 juli 2006 heeft verweerder de waarde ambtshalve verminderd tot € 375.000 en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd.
2.4. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 109 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 40 m².
2.5. Eiseres heeft de woning op 2 april 2003 gekocht voor € 415.000.
2.6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een lagere dan de vastgestelde waarde.
2.7. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt het volgende aangevoerd. Bij het bepalen van de waarde van de woning is onvoldoende rekening gehouden met de buiten-proportionele overlast die in en om de woning wordt ondervonden van in de nabijheid wonende studenten. Op het moment van de aankoop van de woning in december 2002 was daarvan geen sprake. De overlast komt voornamelijk voor in de zomer. Daardoor is de onder 2.5 genoemde koopprijs substantieel hoger dan de waarde in het economische verkeer van de woning.
2.8. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 oktober 2006 door M.B. Jongeneel, taxateur te [Y.]. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 375.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.9. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.10. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft aangevoerd, niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Uit het taxatierapport wordt niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop behaalde verkoopprijzen van de in het taxatierapport genoemde vergelijkings-objecten zijn herleid tot de aan de woning toegekende waarde. Met name valt op dat de aan de woning toegerekende prijs per vierkante meter (€ 3.000), ook na de waardevermindering, beduidend hoger ligt dan bij de vergelijkingsobjecten, waar die prijzen variëren van € 1.400 tot € 1.650. Gelet op het vorenstaande kan niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Ook de door verweerder ter adstructie van de vastgestelde waarde aangevoerde koopprijs van de woning zelf schiet voor dit doel te kort. In een geval als het onderhavige waarin de belanghebbende een woning rondom de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van de woning, dat is, kort samengevat, de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52). Eiseres heeft gesteld en de rechtbank acht aannemelijk dat zij teveel voor de woning heeft betaald omdat zij ten tijde van de aankoop geen weet had van de door studenten veroorzaakte overlast in andere seizoenen dan de winter. Verweerder heeft het bestaan van de overlast niet weersproken; deze overlast is zijns inziens normaal in een studentenstad. Gelet op het een en ander acht de rechtbank aannemelijk dat de door eiseres betaalde koopprijs tot stand is gekomen onder zodanige omstandigheden dat niet gezegd kan worden dat die prijs gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van de woning. Het verkoopcijfer is dus niet maatgevend voor de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
2.11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft volstaan met het betoog dat de vastgestelde waarde aanmerkelijk te hoog is. Dat de vastgestelde waarde, ook na de onder 2.3 genoemde ambtshalve vermindering, te hoog is, acht de rechtbank op de onder 2.10 genoemde gronden aannemelijk. Nu eiseres haar betoog niet van een cijfermatige conclusie heeft voorzien, heeft de rechtbank geoordeeld als aangegeven onder 2.12.
2.12. De rechtbank bepaalt, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 340.000. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over de waardedrukkende invloed van de overlast in en om de woning. Ook kent de rechtbank gewicht toe aan de onder 2.10 genoemde discrepantie van de m²-prijzen.
2.13. Gelet hierop heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en de vastgestelde waarde van de woning verminderd.
2.14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuurs-recht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 29 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van F.J. Crabbendam, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.