Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5261 WOZ
Uitspraakdatum: 13 juni 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 mei 2006 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] begane grond (hierna: de expositieruimte), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikking in hetzelfde geschrift bekendgemaakte aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2007, gezamenlijk met de verwante zaak, geregistreerd onder nr. AWB 06/5262 WOZ. Eiseres is met kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen. Namens haar is verschenen [...]. Namens verweerder is verschenen [...].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de waarde is gehandhaafd op € 117.000;
- bevestigt de door verweerder nader vastgestelde waarde van € 104.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Den Haag het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- aan haar vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 april 2006 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de expositieruimte, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, vastgesteld op € 117.000. Met de beschikking is in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag.
2.2. Verweerder heeft het door eiseres daartegen ingediende bezwaar bij de in beroep bestreden uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. Bij besluit van 2 januari 2007 heeft verweerder de waarde ambtshalve verlaagd naar € 104.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Gelet op het bepaalde in artikel 6:18, eerste lid in samenhang met artikel 6:19, eerste lid, van de Awb wordt het beroep geacht mede te zijn gericht tegen dit nieuwe besluit.
2.3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de expositieruimte. Het betreft een voormalige winkel met kantoor, nu gebruikt voor opslag en als expositieruimte, met een bruto vloeroppervlak van 82 m² met een kelder ter grootte van 37 m² en een stuk onbebouwde grond van 122 m².
2.4. In geschil is of de expositieruimte als zelfstandige onroerende zaak moet worden aangemerkt en in geschil is de waarde op de waardepeildatum.
2.5. Eiseres stelt dat de expositieruimte niet als zelfstandige onroerende zaak moet worden aangemerkt en bepleit dat de waarde lager wordt vastgesteld. Voor de daartoe aangevoerde gronden verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
2.6. Verweerder heeft de standpunten van eiseres gemotiveerd weersproken en een taxatieverslag overgelegd. Het taxatieverslag dient ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Naast gegevens van de expositieruimte, bevat het taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.7. Op grond van het bepaalde in artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt, voor zover thans relevant, voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom of van gedeelten daarvan die blijkens de indeling zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de expositieruimte op correcte wijze als zelfstandige onroerende zaak heeft aangemerkt en dat hij de waarde daarvan niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
2.9. De rechtbank overweegt dat een eigendom dat niet als woonruimte dient, blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt wanneer dat eigendom afsluitbaar is. De rechtbank overweegt dat de expositieruimte blijkens de door verweerder overgelegde foto's beschikt over een eigen toegang vanaf en naar de straat. Niet gesteld of gebleken is dat de expositieruimte en de bijbehorende grond in verbinding staat met de daarboven gelegen woningen of met eigendommen die bij een ander dan de gebruiker van de expositieruimte in gebruik zijn. De rechtbank is mitsdien van oordeel dat de expositieruimte correct als zelfstandige onroerende zaak is aangemerkt.
2.10. De expositieruimte is blijkens het taxatieverslag gewaardeerd aan de hand van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Van de zijde van eiseres is het gebruik van genoemde methode niet bestreden. Ook overigens is de rechtbank van oordeel dat die methode geschikt is om de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, te bepalen
2.11. Vervolgens komt de vraag aan de orde of verweerder de waarde van de expositieruimte, zoals hangende de beroepsprocedure gewijzigd, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
2.12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de expositieruimte op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van tenminste € 104.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de gerealiseerde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten nagenoeg gelijk zijn aan of hoger dan de aan de expositieruimte toegerekende huurwaarde. Voorts is de kapitalisatiefactor van het even verderop in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobject [adres] nagenoeg gelijk is aan de bij de expositieruimte gehanteerde kapitalisatiefactor. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de gerealiseerde huurprijzen naar de vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen, onder meer met betrekking tot de grootte van het bruto vloeroppervlak, tussen de vergelijkingsobjecten en de expositieruimte. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de expositieruimte toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde huurprijzen van de vergelijkingsobjecten. Hieraan doet niet af dat eiseres de expositieruimte, zoals zij onweersproken heeft gesteld, om niet ter beschikking stelt aan de gebruiker van die ruimte. De rechtbank is van oordeel dat het hier een niet-zakelijke transactie betreft, zodat deze werkelijk gerealiseerde nihil-huurprijs niet het uitgangspunt kan zijn voor de waardebepaling.
2.13. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
2.14. Eiseres stelt (ruim) voordat de Wet WOZ werd ingevoerd, de onderhavige onroerende zaak als beleggingsobject tot voorziening in het pensioen te hebben gekocht en beroept zich in dat kader op het rechtszekerheidsbeginsel. Hiermee stelt eiseres, zo leest de rechtbank, de wet ter discussie. Daargelaten dat ook ruim voordat de Wet WOZ werd ingevoerd reeds, onder welke naam dan ook, belasting werd geheven met betrekking tot (eigendom van) onroerende zaken (voorheen: goederen), is de rechtbank van oordeel dat deze gronden geen doel treffen. De rechtbank beoordeelt in het kader van het rechtszekerheidsbeginsel niet de juistheid van wetswijzigingen. In dit verband zij opgemerkt dat eiseres een vroeger gemaakte keuze kan heroverwegen, indien (wettelijke) omstandigheden veranderen.
2.15. De rechtbank ziet voorts geen grond voor de stelling van eiseres dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, in strijd is met het recht op ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van Pro het [Eerste] Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). De heffing en waardebepaling als hiervoor bedoeld tasten op geen enkele wijze het genot van de onroerende zaak aan, nu eiseres niet daardoor wordt beperkt in gebruik, vervreemdingsbevoegdheden of beschikkingsmacht.
2.16. De rechtbank gaat voorbij aan de stellingen van eiseres die zien op de door eiseres veronderstelde ongrondwettigheid van toepassing van de Wet WOZ, nu het de rechter niet toegestaan is de wetten aan de Grondwet te toetsen.
2.17. Voorts faalt de beroepsgrond van eiseres dat de aan de expositieruimte toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die, al dan niet na daarover ingesteld beroep (in cassatie), aan de woningen zijn toegekend per de vorige waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
2.18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de bij de bestreden uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van de expositieruimte en de daarop gebaseerde aanslag moet worden verlaagd. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank bepaalt de waarde overeenkomstig het ambtshalve besluit van verweerder van 2 januari 2007 op € 104.000.
2.19. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. F. Mulder, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.