Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5262 WOZ
Uitspraakdatum: 13 juni 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 mei 2006 op het bezwaar van eiseres tegen de op één kennisgeving verenigde beschikkingen waarbij diverse onroerende zaken zijn gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikkingen in hetzelfde geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 (hierna: de aanslagen).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2007, gezamenlijk met de verwante zaak, geregistreerd onder nr. AWB 06/5261 WOZ. Eiseres is met kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen. Namens haar is verschenen [...]. Namens verweerder is verschenen [...]
1. Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze het object [adres 1]-3e etage betreft;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object [adres 1]-3e etage tot € 85.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting van het object [adres 1]-3e etage tot een aanslag berekend naar een waarde van € 85.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar voor zover deze is vernietigd.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikkingen op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarden van een drietal te Den Haag gelegen onroerende zaken (hierna gezamenlijk te noemen: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 als volgt vastgesteld:
[adres 2]-2e + 3e etage: € 288.000 (hierna ook: woning I)
[adres 1]-2e etage: € 104.000 (hierna ook: woning II)
[adres 1]-3e etage: € 91.000 (hierna ook: woning III).
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde de aanslagen.
2.2. Verweerder heeft het door eiseres daartegen ingediende bezwaar bij de in beroep bestreden uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
2.3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen.
De woningen I, II en III worden verhuurd en het bruto vloeroppervlak is ongeveer 180 m², 80 m² respectievelijk 75 m².
2.4. In geschil is of de woningen als zelfstandige onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ kunnen worden aangemerkt en in geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.
2.5. Eiseres stelt dat de woningen niet als zelfstandige onroerende zaken moeten worden aangemerkt en bepleit dat de waarden lager worden vastgesteld. Voor de daartoe aangevoerde gronden verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
2.6. Verweerder heeft de standpunten van eiseres gemotiveerd weersproken en een drietal taxatieverslagen overgelegd. Deze taxatieverslagen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarden. Naast gegevens van de woningen, bevatten de taxatieverslagen gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.7. Op grond van het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ wordt, voor zover thans relevant, voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de woningen op correcte wijze als zelfstandige onroerende zaken heeft aangemerkt en dat hij de waarden daarvan niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld.
2.9. De rechtbank overweegt dat een eigendom dat als woonruimte dient, blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt wanneer dat eigendom afsluitbaar is en ten minste beschikt over kookgelegenheid, wasgelegenheid en een sanitaire voorziening. Niet van belang is of het eigendom beschikt over een eigen toegangsdeur direct vanaf en naar de straat. Evenmin is van belang of meerdere personen van dezelfde was- en kookgelegenheid of van dezelfde sanitaire voorziening gebruik maken zonder dat zij gezamenlijk een huishouding voeren.
De rechtbank onderschrijft niet de stellingen van eiseres dat de onmogelijkheid van kadastrale splitsing in appartementsrechten of de onmogelijkheid om als woonruimte in de zin van de Huisvestingswet te kunnen worden aangemerkt er aan in de weg staat om de woningen als zelfstandige onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ aan te merken. De Wet WOZ schrijft dwingend voor wat als zelfstandige onroerende zaak moet worden aangemerkt. Bij deze zogenoemde objectafbakening wordt geen rekening gehouden met de wettelijke regelingen inzake splitsing in appartementsrechten en inzake huur en woonvergunningen. Niet gesteld of gebleken is dat de onderhavige woningen niet beschikken over eigen kook- en wasgelegenheden en sanitaire voorziening, zodat de woningen blijkens hun indeling bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking dat eiseres ter zitting heeft gesteld dat de, in onderhavige procedure niet ter discussie staande, etagewoning [adres 2]-1e etage in één van de kamers beschikt over een eigen was- en kookgelegenheid. De rechtbank is daarom van oordeel dat de woningen correct als zelfstandige onroerende zaken zijn aangemerkt.
2.10. Vervolgens komt de vraag aan de orde of verweerder de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld.
2.11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de woningen [adres 2]-2e + 3e etage (I) en [adres 1]-2e etage (II) op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van tenminste € 288.000 respectievelijk € 104.000.
Met betrekking tot woning I neemt de rechtbank in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten [adres 3], [adres 4] en [adres 5] in de periode van begin maart 2003 tot en met half juni 2003 verkocht zijn voor bedragen variërend van € 285.000 tot € 315.000. Het brutovloeroppervlak van de vergelijkingsobjecten varieert van ongeveer 163 m² tot ongeveer 196 m². Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen, onder meer met betrekking tot de grootte van het bruto vloeroppervlak, tussen de vergelijkingsobjecten en woning I. Eiseres heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat, en zo ja hoeveel, de waarde ten gevolge van verkeersoverlast, lawaai en luchtverontreiniging of van tekort aan parkeermogelijkheden voor die woning, moet worden verlaagd.
Met betrekking tot woning II neemt de rechtbank in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten [adres 6], [adres 7]-1e etage en [adres 8] in de periode van begin december 2002 tot en met half juni 2003 zijn verkocht voor bedragen variërend van € 108.750 tot € 169.000. Het brutovloeroppervlak van de vergelijkingsobjecten varieert van ongeveer 73 m² tot ongeveer 82 m². Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen, onder meer met betrekking tot de grootte van het bruto vloeroppervlak, tussen de vergelijkingsobjecten en woning II.
Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woningen I en II toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.12. Met betrekking tot woning III is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van tenminste € 91.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de betreffende woning, zoals verweerder onweersproken ter zitting heeft gesteld, geheel onder de kap van het totale pand [adres1 ]/25 is gelegen. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat, en hoe, bij de herleiding van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de vastgestelde waarde van deze woning rekening is gehouden met de mindere bruikbaarheid ten gevolge van het geheel onder de kap liggen, tussen de vergelijkingsobjecten en woning III. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.13. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarden, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
2.14. Eiseres stelt (ruim) voordat de Wet WOZ werd ingevoerd, de onderhavige onroerende zaken als beleggingsobjecten tot voorziening in het pensioen te hebben gekocht en beroept zich in dat kader op het rechtszekerheidsbeginsel. Hiermee stelt eiseres, zo leest de rechtbank, de wet ter discussie. Daargelaten dat ook ruim voordat de Wet WOZ werd ingevoerd reeds, onder welke naam dan ook, belasting werd geheven met betrekking tot (eigendom van) onroerende zaken (voorheen: goederen), is de rechtbank van oordeel dat deze gronden geen doel treffen. De rechtbank beoordeelt in het kader van het rechtszekerheidsbeginsel niet de juistheid van wetswijzigingen. In dit verband zij opgemerkt dat eiseres een vroeger gemaakte keuze kan heroverwegen, indien (wettelijke) omstandigheden veranderen.
2.15. De rechtbank ziet voorts geen grond voor de stelling van eiseres dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, in strijd is met het recht op ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van het [Eerste] Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). De heffing en waardebepaling als hiervoor bedoeld tasten op geen enkele wijze het genot van de onroerende zaken aan, nu eiseres niet daardoor wordt beperkt in gebruik, vervreemdingsbevoegdheden of beschikkingsmacht.
2.16. De rechtbank gaat voorbij aan de stellingen van eiseres die zien op de door eiseres veronderstelde ongrondwettigheid van toepassing van de Wet WOZ, nu het de rechter niet toegestaan is de wetten aan de Grondwet te toetsen.
2.17. Voor zover eiseres met de door haar overgelegde waardeberekeningen op basis van de huurinkomsten en de onderhoudskosten heeft bedoeld te stellen dat de woningen gewaardeerd moeten worden volgens een methode van kapitalisatie van de bruto-huur, faalt dit betoog. De woningen zijn blijkens de taxatieverslagen gewaardeerd aan de hand van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De rechtbank is van oordeel dat die methode geschikt is om de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, te bepalen.
2.18. Voorts faalt de beroepsgrond van eiseres dat de aan de woningen toegekende waarden niet in een juiste verhouding staan tot de waarden die, al dan niet na daarover ingesteld (hoger) beroep, aan de woningen zijn toegekend per de vorige waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
2.19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van woning I en II en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de waarde van woning III en de daarop gebaseerde aanslag moet worden verlaagd. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank bepaalt de waarde van de [adres]-3e etage per de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie op € 85.000.
2.20. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Voorts heeft eiseres voor de behandeling van haar beroep geen griffierecht hoeven te betalen, omdat onderhavig beroep samenhangt met het onder nummer AWB 06/5261 WOZ geregistreerde beroep. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de gemeente Den Haag te gelasten het griffierecht aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. F. Mulder, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.