Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5199 WOZ
Uitspraakdatum: 13 juni 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 mei 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2007. Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder zijn verschenen [...]
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 570.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een villa met garage. De bruto-vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 194 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 347 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.4. Eiser bepleit uiteindelijk ter zitting een waarde van € 416.855 en voert daartoe, zakelijk weergegeven, het volgende aan. Door het ontbreken van een bestemmingsplan zal de gemeente een vergunning voor herbouw na een eventuele brand weigeren of pogen te weigeren en opstalverzekeringen stellen herbouw als voorwaarde bij het toekennen van een claim. De woning ligt binnen de zogenoemde plofzone (hierna ook: veiligheidszone) van munitiebunkers van TNO en vanuit de woning is direct zicht op de bunkers. Verweerder heeft de zogenoemde vergelijkingsmethode onjuist toegepast. De 'open zolder' kan niet als kamer worden aangemerkt. De vastgestelde waarde staat niet in verhouding tot de in de vorige WOZ-periode (na beroep) vastgestelde waarde van € 317.000. Aangezien verweerder zich heeft neergelegd bij die waarde is die waarde een goed uitgangspunt voor de berekening van de waarde per de huidige waardepeildatum. Een makelaar heeft wegens de onveiligheid € 50.000 afgetrokken van de aanvankelijke waardering.
2.5. Verweerder bepleit handhaving van de waarde op € 570.000. Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Er zijn geen verkoopprijzen bekend van vergelijkbare woningen die ook in de veiligheidszone zijn gelegen. Wel blijkt uit vergelijking tussen verkoopprijzen van woningen, in een andere buurt, die binnen en buiten de veiligheidszone van 300 meter zijn gelegen dat van de ligging binnen de veiligheidszone geen waardedrukkend effect uitgaat. Voor zover van het ontbreken van een bestemmingsplan een waardedrukkend effect uitgaat is dit verdisconteerd in de waarde, aangezien (onder andere) de drie op het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten ook te maken hebben met het ontbreken van een bestemmingsplan. Verweerder stelt dat de mededeling van een makelaar omtrent de aftrek van waarde niet relevant is.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten, te weten [adres A.], [adres B.] en [adres C.], niet te ver verwijderd van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank onderschrijft niet het standpunt van eiser dat zijn woning niet met die vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is wegens het feit dat de woning een eigen ontwerp is. Evenmin onderschrijft de rechtbank het (impliciete) standpunt dat vergelijking betrekking moet hebben op het aantal aanwezige of realiseerbare kamers. De keuze van verweerder om, onder meer, de inhoud van een object als relevant kenmerk te hanteren is naar het oordeel van de rechtbank niet onjuist.
Voor zover de woning met betrekking tot de grootte van de opstal en het perceel verschilt met de vergelijkingsobjecten heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hiermee bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de vastgestelde waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank overweegt voorts dat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten vallen binnen het plandeel 'Woongebied' waaraan ten gevolge van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 juni 2002 goedkeuring is onthouden. De beroepsgrond van eiser dat het ontbreken van een bestemmingsplan, met negatieve gevolgen voor vergunningverlening voor herbouw van de woning na een eventuele brand en de verzekeringsuitkering, zou leiden tot een lagere waarde is daarom in deze vergelijking niet van belang. Als zo’n waardedrukkend effect er is, geldt dat ook voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt ten overvloede op dat dergelijke negatieve gevolgen niet waarschijnlijk zijn, nu de woning indertijd in overeenstemming met de destijds geldende bestemming met een bouwvergunning is gebouwd.
De rechtbank overweegt dat de woning, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, binnen de veiligheidszone is gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging binnen de veiligheidszone de waarde van de woning niet drukt. Dit blijkt naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam uit de door verweerder overgelegde matrix met daarin de vergelijking van de rond de waardepeildatum behaalde verkoopprijzen van twee objecten ([a-straat] 1 en 17) die binnen de veiligheidszone liggen, met de verkoopprijzen van twee daarmee voor het overige vergelijkbare objecten ([b-straat] 48 en 54) die buiten die veiligheidszone liggen.
Derhalve kan niet worden geoordeeld dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank zijn stelling dat een waardedrukkend effect van ligging binnen de veiligheidszone bij de woningen aan de [a-straat] kleiner is dan bij woningen als die van eiser, niet aannemelijk gemaakt. Noch het feit dat de woningen aan de Wingerd zich bevinden in een duurder segment van de markt dan de woningen aan de [a-straat], noch de ligging met direct zicht op de bunkers leiden tot de conclusie dat ligging binnen de veiligheidszone bij de woningen aan de Wingerd wel een aanmerkelijk waardedrukkend effect heeft.
De stelling dat de waarde van de woning niet in een juiste verhouding staat tot de per de vorige peildatum (na beroep) vastgestelde waarde treft geen doel. Ook gaat de rechtbank voorbij aan de uitkomst van de berekening op basis van de gemiddelde waardestijging volgens opgave van de Woonwaarde-index Kadaster. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Voorts kan die vorige waarde gerelateerd aan een gemiddelde waardestijging niet maatgevend worden geacht voor het marktniveau van woningen als de onderhavige op de waardepeildatum.
2.9. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. F. Mulder, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.