Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer/ rolnummer: 229464 / HA ZA 04-3312
Vonnis van 8 augustus 2007
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de GEMEENTE BOSKOOP,
zetelend te Boskoop,
procureur: mr. W. Heemskerk (voorheen mr. H.C. Grootveld),
advocaat: mr. I.P.A. Heijst,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
procureur: mr. H.J.A. Knijff,
advocaat: mr. B.S. ten Kate.
Partijen worden hierna aangeduid als de gemeente en [gedaagde], dan wel eiseres en gedaagde.
De rechtbank heeft kennis genomen van de processtukken, waaronder het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen van 10 mei 2007, de door partijen dienaangaande toegezonden stukken, alsmede van hetgeen ten pleidooie van 18 juni 2007 is verhandeld.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 2 maart 2005 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de gemeente Boskoop van het perceel, kadastraal bekend gemeente Boskoop, sectie D, nr. 1724 (in totaal groot: 0,6170 hectare), ter grootte van 0,0607 hectare (grondplannummer 1) zoals nader in dat vonnis omschreven (hierna: het perceel).
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] als eigenaar bepaald op € 27.000,00.
3. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 16 november 2006 ingeschreven in de openbare registers.
4. De vervroegde opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54a juncto 54j lid 1 van de Onteigeningswet heeft op 5 oktober 2006 plaatsgevonden.
5. Het onteigende betreft blijkens het deskundigenrapport een langgerekt perceel, bestaande uit water en tuinland, met een totale oppervlakte van 0,6170 hectare, waarvan is onteigend 0,0607 hectare. Het onteigende perceelsgedeelte wordt door [gedaagde] gebruikt voor de teelt van ilexen.
6. Door de onteigening wordt het perceel in tweeën gesplitst. Als overblijvende is aan te merken de resterende gedeelten van het perceel, ten westen van het onteigende groot circa 0,2371 hectare (2.371 m²) en ten oosten van het onteigende groot circa 0,3192 hectare (3.192 m²).
7. De deskundigen hebben in hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 24 mei 2007, de schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt begroot:
A. de waarde € 30.350,00
B. de bijkomende schade van gedaagde € 7.360,00
C. de schade van andere derdebelanghebbenden geen
totaal, behoudens P.M. ter zake de rentederving € 37.710,00
8. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
DE WAARDE
9. De deskundigen zijn bij de bepaling van de waarde uitgegaan van het volgende. Het onteigende is gelegen in het vigerend bestemmingsplan "Waterrijk", welk plan door de raad van de gemeente Boskoop is vastgesteld op 30 mei 1996, goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten op 8 oktober 1996 en op 2 januari 1997 onherroepelijk is geworden. Het bestemmingsplan gaat uit van de uiteindelijke realisering van circa 750 woningen. Met het oog op het ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan geldende provinciale beleid is het woningbouwplan getemporiseerd in die zin dat slechts het oostelijke gedeelte van het bestemmingplan, waarin het onteigende alsmede het ten oosten van het onteigende gelegen overblijvend perceelsgedeelte is gelegen, daadwerkelijk de bestemming "woongebied" heeft gekregen ten behoeve van de bouw van 360 woningen. De gronden in het westelijk gedeelte van het plangebied, waaronder het ten westen van het onteigende gelegen overblijvend perceelsgedeelte, heeft de bestemming "sierteelt" gekregen. Ook hiervan bestaat echter de verwachting dat op enig termijn ook aan dit deel van het plangebied de bestemming "wonen" zal worden gegeven. Binnen dit plangebied is de toekomstige ligging van de ontsluitingsweg "De Boomgaard" aangegeven. Het onteigende is benodigd voor de realisering van deze weg.
10. Een en ander overziend zijn deskundigen van oordeel dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent als ruwe bouwgrond ten behoeve van het als complex in de zin van de Onteigeningswet aan te merken bestemmingsplan "Waterrijk". Gelet op de door de gemeente genoemde vergelijkingsobjecten, de overgelegde gegevens inzake de grondexploitatie, de eigen kennis en wetenschap van de deskundigen met betrekking tot prijzen van ruwe bouwgrond die elders in Zuid-Holland worden betaald alsmede recent bekend geworden transacties taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende in de huidige en vrij opleverbare staat op € 50,00 per m², ofwel in totaal op € 30.350,00.
11. De gemeente wijst erop dat de waarde in het concept-rapport nog € 35,00 per m² bedroeg. Het enkele feit dat elders in Boskoop bij drie grondtransacties € 50,00 per m² is betaald, acht de gemeente een te wankele basis om ook voor het onteigende van deze waarde uit te gaan. De gemeente betwist de vergelijkbaarheid van de transacties en stelt dat de aankopen volstrekt speculatief zijn. De gronden maken immers geen deel uit van het complex waarin het onteigende is gelegen. Bovendien zijn er geen concrete plannen aangaande de bestemming en is onduidelijk of deze gronden in de toekomst bebouwd zullen worden en alsdan onderdeel van een complex zullen uitmaken. De gemeente kan zich derhalve met deze veel hogere waarde van het onteigende niet verenigen.
12. Gedaagde heeft aangevoerd dat de waardering van € 50,00 per m² in het definitieve rapport nog immer te laag is. In het overleg dat gaande is tussen de gemeente en coöperatie Waterrijk West zijn volgens gedaagde prijzen genoemd van € 70,00 en € 80,00 per m². Gedaagde is derhalve van mening dat de grond minimaal op € 70,00 per m² moet worden gewaardeerd.
13. De deskundigen hebben ter zitting aangevoerd dat zij geen reden zien af te wijken van hetgeen zij in hun definitieve rapport hebben gesteld ten aanzien van de waarde. Met name de recent bekend geworden grondtransacties hebben invloed gehad op de bepaling van een hogere perceelsprijs dan in het concept-rapport was bepaald. Naar het oordeel van de deskundigen zijn deze transacties voor de waardering van het onteigende als ruwe bouwgrond relevant en kunnen derhalve niet buiten beschouwing gelaten worden. De desbetreffende gronden zijn weliswaar gelegen buiten het complex Waterrijk, maar onderscheiden zich voor het overige slechts in zeer geringe mate van de onderhavige percelen. Juist is dat ten aanzien van de gronden nog geen concrete plannen bestaan. Vast staat echter dat de percelen eveneens gekocht zijn ten behoeve van woningbouw.
Ten aanzien van het verweer van [gedaagde] merken de deskundigen op dat onvoldoende is gebleken dat de gemeente zich in het overleg aangaande de ontwikkeling van Waterrijk West op het standpunt heeft gesteld dat een grondprijs van € 70,00 à € 80,00 per m² aan de orde zou zijn.
14. De door de deskundigen nader bepaalde waarde van het onteigende op € 50,00 per m² komt de rechtbank juist voor. Hetgeen de gemeente tegen het rapport van de deskundigen, zoals ter zitting nader toegelicht, heeft ingebracht, geeft de rechtbank geen aanleiding daarvan af te wijken. De gemeente heeft de vergelijkbaarheid van de transacties onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het enkele feit dat de transacties percelen betreffen die buiten het complex zijn gelegen, is niet voldoende om te concluderen dat er van vergelijkbaarheid geen sprake is. Het feit dat de desbetreffende percelen thans nog niet de bestemming bouwgrond hebben, bevestigt naar het oordeel van de rechtbank veeleer dat voor - toekomstige - bouwpercelen hoge bedragen worden betaald.
De rechtbank verwerpt eveneens het betoog van de gedaagde dat de gemeente zich in het betreffende overleg aangaande de ontwikkeling van Waterrijk West op het standpunt zou stellen dat een grondprijs van € 70,00 à € 80,00 per m² aan de orde zou zijn. Gedaagde heeft geen bescheiden in het geding gebracht die voornoemde stelling bevestigen, noch is de juistheid daarvan anderszins gebleken.
De rechtbank zal gezien het voorgaande het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van het onteigende volgen. Zij zal de waarde van het onteigende aldus dienovereenkomstig vaststellen op € 30.350,00.
BIJKOMENDE SCHADE VAN GEDAAGDEN
Kosten afscheiding
15. De deskundigen hebben gerapporteerd dat als gevolg van de onteigening de noodzaak ontstaat aan beide zijden van de nieuw aan te leggen weg het overblijvende af te scheiden met een afscheiding over de gehele breedte van het perceel en te voorzien van een draaihek. De deskundigen hebben de daarmee gemoeide kosten begroot op € 3.500,00.
16. Nu de begroting van deze kosten door partijen niet is bestreden, zal door de rechtbank aldus worden beslist.
Verplaatsingskosten
17. De deskundigen zijn, gelet op de omvang van het onteigende, bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan van liquidatie van de bedrijfsvoering en niet van aankoop van vervangende grond. Gedaagde heeft echter voor de descente en zonder overleg met de gemeente een vervangend perceel verworven en een deel van de sierteelt naar dit perceel verplaatst. De deskundigen zijn van oordeel dat de kosten van deze vooruitlopende handeling niet beschouwd kunnen worden als een noodzakelijk gevolg van de onteigening en deze derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komen.
18. Gedaagde heeft betoogd dat de veronderstelling van de deskundigen dat het bedrijf op het overblijvende wordt voortgezet niet reëel is. De gemeente is immers voornemens ook het resterende gedeelte een andere bestemming te geven. In zo een situatie is het redelijk dat de ondernemer, juist ter beperking van de schade, het hele bedrijf verplaatst. In het verlengde hiervan heeft gedaagde nog gewezen op de eerdere toezeggingen van de gemeente om te trachten de hele onderneming te verwerven. Ook de gemeente heeft daarmee erkend dat zo een verwerving in het redelijke belang van [gedaagde] is. Gedaagde betwist dat hij ook zonder de onteigening tot verplaatsing van de planten zou zijn overgegaan. De verplaatsing en daarmee de kosten van verplaatsing zijn wel degelijk een gevolg van de onteigening en komen derhalve voor vergoeding in aanmerking.
19. De deskundigen zien in hetgeen door gedaagde is aangevoerd geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Zij zijn de mening toegedaan dat gedaagde ook zonder de onteigening tot de verplaatsing zou zijn overgegaan. Deskundigen hebben immers geconstateerd dat de splitsing oudere planten betrof die te dicht op elkaar stonden en op het andere perceel verder uit elkaar zijn gezet. Bovendien is een grotere oppervlakte dan het onteigende ontdaan van beplanting.
20. De rechtbank acht het oordeel van de deskundigen juist en zal het overnemen. Gelet op de geringe omvang van het onteigende ligt het ook voor een redelijk handelend ondernemer niet in de rede over te gaan tot de aankoop van een vervangende strook grond. De rechtbank is derhalve van oordeel dat gedaagde, de onteigening weggedacht, ook tot aankoop van het perceel en verplaatsing van de planten zou zijn overgegaan. Het splitsen van planten behoort immers tot de reguliere werkzaamheden.
Het argument van gedaagde dat de gemeente toezeggingen heeft gedaan ten aanzien van de verwerving door de gemeente van de gehele onderneming van gedaagde heeft betrekking op de onteigeningsbeslissing zelf. In de onderhavige procedure, betreffende de begroting van de schadeloosstelling, staat de onteigening zelf niet meer ter discussie.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gemaakte kosten van de verplaatsing niet zijn aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Inkomensschade
21. De inkomensschade hebben de deskundigen als volgt begroot:
Jaarlijkse opbrengst van de teelt
(na aftrek van de bespaarde kosten en vrijkomende arbeid) € 1.600,00
Af: rente vrijkomend kapitaal (4% over € 30.350,00) € 1.214,00
Jaarlijks nadeel € 386,00
Te kapitaliseren tegen factor 10 resulteert in een bedrag van € 3.860,00
22. Nu de begroting van deze schade door partijen niet (langer) is bestreden, zal door de rechtbank aldus worden beslist.
Kosten extra voorzieningen
23. De deskundigen hebben voorts gerapporteerd dat er als gevolg van de aanleg van de nieuwe weg op het onteigende en gelet op het door de gemeente bekrachtigde aanbod om zowel het westelijke overblijvend perceelsgedeelte als het oostelijke overblijvend perceelsgedeelte te ontsluiten door middel van een door de gemeente aan te leggen in-/ uitrit geen sprake zal zijn van een lastiger bewerking en de noodzaak tot het treffen van extra voorzieningen.
24. Gedaagde heeft gesteld dat deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met meerkosten van bewerking en het treffen van extra voorzieningen. De splitsing van het perceel leidt immers tot een lastiger bewerking en maakt onder meer de aanleg van een tweede afwateringspomp noodzakelijk. Gedaagde wijst voor de begroting van de hiermee gemoeide kosten op het rapport van Treurniet die met betreffende bijkomende kosten wel rekening heeft gehouden. Treurniet begroot de kosten voor de aanschaf en de aanleg van een pomp op € 3.000,00.
25. De deskundigen zijn met gedaagde van mening dat door de splitsing van de percelen aanschaf van een tweede afwateringspomp vereist is. Ter zitting hebben de deskundigen aangevoerd dat het rapport op dit punt aangevuld dient te worden. De deskundigen begroten de totale kosten hiervoor op € 3.000,00.
26. Voor de begroting van de kosten van een nieuwe pomp wijst de gemeente op het advies van Van Driel. Laatstgenoemde heeft de kosten voor de aanschaf en de aanleg van een pomp geschat op € 1.500,00 à € 2.000,00. De gemeente ziet geen aanleiding van dit advies af te wijken.
27. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het rapport op bovengenoemd punt aangevuld dient te worden. Door de splitsing van het perceel is aanschaf van een tweede afwateringspomp noodzakelijk. De hiermee gepaard gaande kosten zijn een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en komen derhalve voor vergoeding in aanmerking. Aan de zijde van de gemeente zijn de betreffende kosten te laag begroot. De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun begroting. Een bedrag van € 3.000,00 acht de rechtbank reëel voor de aanschaf en aanleg van een nieuwe pomp.
RENTEVERGOEDING
28. De deskundigen hebben gerapporteerd dat voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het aan [gedaagde] betaalde voorschot te boven gaat, zij aanspraak hebben op vergoeding van de door hen gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis tot aan de datum eindvonnis. Deze rente wordt door de deskundigen vastgesteld op 3,25% per jaar.
29. De door deskundigen vastgestelde rente acht de rechtbank in overeenstemming met het marktconforme (disconto-)percentage, zodat zij de deskundigen daarin zal volgen.
30. De gemeente zal voorts op voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de in rechtsoverweging 28 genoemde vergoeding van renteschade, vanaf heden tot de dag der algehele voldoening de wettelijke rente dienen te vergoeden.
VOORTS
31. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met in achtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] dienovereenkomstig vaststellen.
32. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 19.806,01 (inclusief BTW). Tegen de hoogte van deze kosten heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt, zodat zij als de onteigende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
33. [gedaagde] heeft bij brief van 27 juni 2007 vergoeding gevorderd van de navolgende kosten:
- griffierecht P.M.
- kosten juridische bijstand € 10.593,36
- kosten deskundige bijstand van Areaal bij helfte € 1.125,00
34. De gemeente heeft bij brief van 10 juli 2007 twee kanttekeningen geplaatst bij de kostenopgave van de gedaagde. Ten eerste is de gemeente van mening dat de in de periode van 10 maart 2005 tot en met 6 juni 2006 gemaakte kosten van mr. Ten Kate in verband met de cassatieprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen, evenmin als de kosten van de cassatieadvocaat, te minder nu de vorderingen in cassatie zijn afgewezen.
Ten tweede heeft de gemeente aangevoerd dat de factuur van Areaal Makelaardij aan de Coöperatieve vereniging Waterrijk West in deze procedure niet voor vergoeding in aanmerking komt. Volgens de factuur zijn de betreffende werkzaamheden verricht in opdracht van Hillen en Roosen B.V. Niet blijkt aldus dat deze kosten ten laste van [gedaagde] komen. Voor het overige refereert de gemeente zich aan het oordeel van de rechtbank.
35. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
De rechtbank is van oordeel dat de kosten van mr. Ten Kate in verband met de cassatieprocedure niet ten laste van de gemeente komen. De desbetreffende kosten hebben immers geen betrekking op de onderhavige onteigeningsprocedure. De door mr. Ten Kate gemaakte kosten in de periode van 10 maart 2005 tot en met 6 juni 2006, te weten een bedrag van € 1.630,28, komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking en dienen in mindering te worden gebracht.
Nu moet worden geoordeeld dat het rapport van Treurniet, taxateur bij Areaal Makelaardij, is uitgebracht aan de projectontwikkelaar, ziet de rechtbank daarin aanleiding de kosten daarvan niet voor vergoeding in aanmerking te doen komen nu gesteld nog gebleken is dat gedaagde deze kosten voor zijn rekening heeft moeten nemen.
36. Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 40.710,00, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van in totaal € 27.000,00 alsmede op een samengestelde rente van 3,25% jaar over € 13.710,00 vanaf 2 maart 2005 tot heden;
II veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van
€ 13.710,00 vermeerderd met de hiervoor onder sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke tot op heden € 19.806,01 (inclusief BTW) bedragen;
IV veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van (€ 10.593,36 – € 1.630,28 =) € 8.963,08 (exclusief BTW);
V veroordeelt de gemeente in de overige kosten van de procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op (2,2% van € 40.710) = € 895,00 aan griffierecht;
VI wijst de "Rijn en Gouwe" en het "Hart van Holland" aan als nieuws- en advertentiebladen waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J.A. Huijgens, mr. D.A. Schreuder en mr. W. Wijting en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2007