Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 286919/ HA RK 07.489
Beschikking van 18 juli 2007
in de zaak van
de gemeente Katwijk,
zetelend te Katwijk,
procureur: mr. G.J.I.M. Seelen,
advocaat: mr. S. Fraats,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEGAFARM B.V.,
gevestigd te Katwijk
en tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KATWIJKSE ONTWIKKELINGS MAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Katwijk.
Partijen worden hierna genoemd: de gemeente en verweerders dan wel Megafarm en de KOM.
Het verzoekschrift is ingekomen ter griffie op 3 mei 2007.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen door de gemeente ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 4 juni 2007 is aangevoerd. [A], directeur van Megafarm B.V., heeft bij emailbericht d.d. 16 mei 2007 met bijlage te kennen gegeven 4 juni 2007 niet bij de mondelinge behandeling van het verzoek aanwezig te kunnen zijn en zijn standpunt uiteengezet.
Namens de KOM heeft mr. W.M. van Luijn bij brief van 1 juni 2007 de rechtbank bericht dat zijn cliënt niet bij de behandeling van het verzoekschrift aanwezig zal zijn en zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. feiten
1.1 Megafarm is eigenaar van een perceel grond met opstal(len), ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Katwijk, plaatselijk bekend als Haven 215 G, kadastraal bekend gemeente Katwijk, sectie A, nummer 16015, groot 92 centiare (hierna: het perceel).
1.2 Bij akte van 7 mei 2003 heeft Megafarm als eigenaar op het perceel een hypotheek gevestigd ten gunste van de KOM.
De akte van vestiging is op 8 mei 2003 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (deel 30192, nr. 37).
1.3 In de hypotheekakte staat onder 'verklaringen vooraf' onder meer vermeld dat de hypotheekgever blijkens een koopovereenkomst het perceel heeft verkocht aan de hypotheeknemer voor een koopsom van € 146.000,00.
Voorts staat in de hypotheekovereenkomst - voor zover van belang - vermeld:
6. Executie
Indien de hypotheekgever in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor deze hypotheek en pand tot waarborg strekken, is hypotheeknemer bevoegd het hypothecair verbondene, tezamen met hetgeen tot mede-onderpand strekt, in het openbaar ten overstaan van de bevoegde notaris te doen verkopen [..].
9. Verzuim
Hypotheekgever is in verzuim door het enkele feit van niet-nakoming of het enkele verloop van een gestelde termijn."
1.4 De hypotheek is verleend tot zekerheid voor de nakoming van alle voor Megafarm uit de met de KOM met betrekking tot het perceel gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, in het bijzonder voor wat betreft het betalen van de boete en eventuele schadevergoeding ingeval van niet-nakoming van de leveringsverplichting.
De hypotheek is verleend tot een bedrag van in totaal € 270.000,00, bestaande uit een bedrag van € 200.000,00 te vermeerderen met een bedrag voor rente en kosten van € 70.000,00.
1.5 Op 1 juli 2004 is door de gemeente, onder meer ten aanzien van het perceel van Megafarm, een besluit genomen op grond van artikel 2 Wet Pro voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Het besluit is op 2 juli 2004 gepubliceerd in de Staatscourant en op 3 juli 2004 in werking getreden. Het besluit is op 8 juli 2004 in de openbare registers ingeschreven.
1.6 Op 6 maart 2007 heeft de heer [A - (directeur Megafarm)], tijdens een bespreking in het kader van de grondverwerving voor Katwijk Haven Fase 2, meegedeeld dat de tussen Megafarm en de KOM gesloten koopovereenkomst dateert uit (mei) 2003, hetgeen wordt bevestigd in zijn brief aan de gemeente d.d. 13 april 2007, als bijlage gevoegd bij het emailbericht aan de rechtbank d.d. 16 mei 2007, en dat de levering zou plaatsvinden op 1 april 2007.
1.7 De gemeente heeft na kadastrale recherche op of omstreeks 15 maart 2007 kennis genomen van de hypotheekakte. Om een afschrift van de koopovereenkomst heeft de gemeente Megafarm telefonisch verzocht. Bij brief van 20 april 2007 heeft Megafarm, onder de voorwaarde van geheimhouding, een afschrift van de koopovereenkomst aan de gemeente toegezonden in gesloten couvert. Daar de gemeente de gestelde voorwaarde niet accepteerde, heeft zij van de inhoud van de koopovereenkomst geen kennisgenomen en in gesloten couvert teruggestuurd.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 Het verzoek strekt tot nietigverklaring van de in mei 2003 gesloten koopovereenkomst en de op 7 mei 2003 gesloten hypotheekovereenkomst.
2.2 De gemeente stelt zich op het standpunt dat - ondanks het feit dat de overeenkomst tot vestiging van de hypotheek tussen Megafarm en de KOM is ingeschreven voordat het voorkeursrecht van de gemeente in werking was getreden - deze overeenkomsten tezamen de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie. Zij voert daartoe aan dat het voorkeursrecht onder andere beoogt dat de gemeente een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken gronden verkrijgt. De koopovereenkomst daarentegen houdt in dat Megafarm een leveringsverplichting heeft jegens de KOM en dat Megafarm de percelen niet mag aanbieden aan een derde, en dus ook niet aan de gemeente. Uit de inhoud van de hypotheekakte blijkt dat de KOM gerechtigd is over te gaan tot executoriale verkoop van het perceel wanneer Megafarm zijn leveringsplicht wegens het gevestigde voorkeursrecht niet kan nakomen. Omdat executoriale verkoop is vrijgesteld van de aanbiedingsplicht aan de gemeente (uitzonderingsbepaling van artikel 10 lid 2 sub Pro (e) Wvg), kan op deze wijze het voorkeursrecht worden omzeild.
3. Beoordeling van het geschil
3.1 Op grond van artikel 26 lid Pro 1Wvg kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechthandelingen die verricht zijn met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie, welk verzoek krachtens artikel 26 lid 2 Wvg Pro gedaan moet worden binnen acht weken, nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat.
3.2 Nu de gemeente onweersproken heeft gesteld de hypotheekakte op of omstreeks 15 maart 2007 te hebben ontvangen, is het verzoek tijdig gedaan.
3.3 De tussen Megafarm en de KOM in 2003 gesloten koopovereenkomst is gesloten voor de vestiging van het voorkeursrecht (3 juli 2004). Genoemde overeenkomst is niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 3 onder Pro (b)Wvg ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Daarom is er geen sprake van een uitzonderingsgrond op de in artikel 10 lid 1 Wvg Pro bedoelde aanbiedingsplicht en is Megafarm als eigenaar van het perceel gehouden het perceel eerst aan de gemeente aan te bieden, alvorens tot vervreemding daarvan (aan de KOM of wie dan ook) over te gaan. Nu het perceel door Megafarm, in strijd met artikel 10 Wvg Pro, niet is aangeboden aan de gemeente, staat het de gemeente vrij een beroep op artikel 26 Wvg Pro te doen.
3.4 De gemeente heeft gemotiveerd gesteld dat de koopovereenkomst de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan haar voorkeursrecht. Megafarm en de KOM hebben die stelling niet betwist. Daarin ziet de rechtbank aanleiding uit te gaan van de juistheid van stelling van de gemeente.
3.5 In samenhang hiermee komt ook de hypotheekovereenkomst voor nietigverklaring in aanmerking. In de hypotheekovereenkomst is immers bepaald dat als Megafarm in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek is verstrekt, de KOM gerechtigd zal zijn tot executoriale verkoop (punt 6 van de hypotheekovereenkomst). Door de vestiging van het voorkeursrecht kan geen uitvoering gegeven worden aan de koopovereenkomst; de levering wordt door het voorkeursrecht geblokkeerd. De kans op parate executie is daarmee reëel aanwezig.
3.6 Op grond van het vorenstaande moeten de koopovereenkomst en de hypotheekovereenkomst worden beschouwd als rechtshandelingen die de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Het verzoek zal worden toegewezen.
3.7 Verweerders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De rechtbank:
I. verklaart nietig de koopovereenkomst van mei 2003 alsmede de hypotheekovereenkomst van 7 mei 2003, bij akte ingeschreven op 8 mei 2003, ten aanzien van het perceel kadastraal bekend gemeente Katwijk, sectie A, nummer 16015;
II. veroordeelt verweerders in de kosten van de procedure welke aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 251,- aan griffierecht en op € 904,- aan procureurssalaris.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. R. Overeem en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2007.