Uitspraak
ILB/II
rolnummer 05/3592 (253989)
25 juli 2007
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - meervoudige kamer
Vonnis in de zaak van:
De Provincie Zuid-Holland,
zetelende te 's-Gravenhage,
eiseres,
procureur: mr. E.J. Storm,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen.
Partijen worden hierna genoemd "de Provincie" en "[gedaagde]".
De rechtbank heeft kennis genomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld ter zitting van 2 oktober 2006 en van 11 juni 2007.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 15 februari 2006 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de Provincie van drie perceelsgedeelten van de onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [gemeente 1], sectie [.], nummer [....], zoals nader in dat vonnis omschreven.
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 245.280,00.
3. Het vonnis houdende vervroegde onteigening is op 4 april 2006 ingeschreven in de openbare registers.
4. De vervroegde opneming door de deskundigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 54a juncto 54j lid 1 van de Onteigeningswet heeft plaatsgevonden op 8 september 2005.
5. Bij proces-verbaal van de zitting van 2 oktober 2006 is de deskundigen verzocht een aanvullend rapport uit te brengen ter zake van de kosten verbonden aan de drainage van de rijbak en de mogelijkheid tot vestiging van zakelijke rechten, alsmede ter zake van de verschillen die bestaan tussen het concept- en het definitieve deskundigenrapport.
6. Het onteigende betreft blijkens het deskundigenrapport een drietal perceelsgedeelten, gelegen tussen de [weg 1] en de [ weg 2], met een totale oppervlakte van 14.77.90 hectare, waarvan is onteigend 02.66.65 hectare. Het onteigende is in gebruik bij [gedaagde] als landbouwgrond. Door de onteigening blijft er aan de noord- en zuidzijde een gedeelte over. Voorts ontstaat een overblijvend gedeelte, dat gelegen is tegen de [weg 1]. Het overblijvende bedraagt in totaal [..].11.25 hectare.
7. De in het vonnis van 15 februari 2006 genoemde hypotheekhouder is niet in de onderhavige procedure tussengekomen.
8. De deskundigen hebben in hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 22 mei 2007, de schadeloosstelling voor [gedaagde] (nader) als volgt begroot:
A. de waarde € 226.652,50
B. de waardevermindering van het overblijvende 3.337,50
C. de bijkomende schaden € 35.793,21
D. de belastingschade nihil
E. de renteschade P.M.
Totaal € 265.783,21
9. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
DE WAARDE
10. De deskundigen hebben vastgesteld dat op de peildatum het bestemmingsplan "[bestemmingsplan 1]" gold, ingevolge waarvan op het onteigende de bestemming "agrarische doeleinden" rust. Op grond van artikel 11 lid 1 sub a van Pro de planvoorschriften zijn gronden met deze bestemming bestemd voor land- en tuinbouw op open grond. Op 21 september 2004 is door de gemeenteraad van [gemeente 1] het bestemmingsplan "[bestemmingsplan 2]" vastgesteld. De huidige N[...] gaat direct ten zuiden van de A[..] door de kern [kern] en veroorzaakt leefbaarheids- en verkeersveiligheidsproblemen. Een nieuw bestemmingplan voor de [weg 3] en aangrenzende gronden was nodig. Uit de toelichting bij het bestemmingplan blijkt dat het Rijk, de Provincie, de stadsregio Rotterdam en de gemeente [gemeente 1] midden jaren '90 in het VINEX-uitvoeringsconvenant hebben afgesproken dat de [weg 3] de oplossing voor de verkeersdruk moest worden. Het tracé voor de [weg 3] is grotendeels gelegen op het grondgebied van de gemeente [gemeente 1]. De aansluiting ervan op de A[..] is deels gelegen op grondgebied van de gemeente [gemeente 2]. De situering is vastgelegd in een Uitvoeringsovereenkomst [weg 3] N [...], gesloten op 24 september 2004 tussen de Staat, de Provincie, de gemeente [ gemeente 1], de gemeente [gemeente 2] en ProRail. Het bestemmingsplan "[weg 3] N[...]" is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. De onteigende gronden krijgen door het plan de bestemming "verkeersdoeleinden". Het goedkeuringsbesluit is bij uitspraak van 28 juni 2006 door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vernietigd, op de grond dat gedeputeerde staten onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het plan voldoet aan de eisen van het Besluit Luchtkwaliteit. Het bestemmingsplan is derhalve nog niet onherroepelijk.
11. De deskundigen gaan bij de waardebepaling van het onteigende uit van de agrarische waarde. De invloed van het werk waarvoor wordt onteigend moet worden geëlimineerd. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling moet wel rekening worden gehouden met de bestemming zoals die naar verwachting zal worden vastgesteld, tenzij vaststaat dat de gemeente bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan geen andere keus had dan zich aan te sluiten bij een door het Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan de percelen reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. De deskundigen verwijzen in dit verband naar de arresten Staat/Matser (HR 22 november 1978, NJO 1979/1) en Staat/Markus (HR 18 juni 1980, NJO 1980/7).
12. De deskundigen hebben onderzocht of kan worden vastgesteld dat de gemeente [gemeente 1] geen enkele invloed heeft gehad op de tracékeuze voor de N[...] en de aansluiting op de A[..]. Zij hebben het volgende vastgesteld. Het initiatief tot verlegging/omlegging van de weg is door de Gemeente Zevenhuizen op 13 oktober 1988 genomen door opdrachtverlening aan Heidemij Adviesbureau BV tot een tracé-studie. Uit de rapportage van Heidemij kwamen drie mogelijke tracés (met varianten) naar voren. De gemeente bleef zich bezighouden met de omlegging. In 1990 bleek dat, alvorens de gemeente haar plannen verder kon ontwikkelen, er eerst rapportage inzake het "Project A[..]" van Rijkswaterstaat moest komen, dat een verbetering van de capaciteit van de A[..] inhield. De gemeente was nog steeds een voorstander van een omleidingsweg, maar beschouwde de totstandkoming ervan als een complexe aangelegenheid, waarbij meerdere partijen betrokken zijn. Op 29 mei 1998 verscheen de "Startnotitie ten behoeve van de Milieueffectrapportage en de herziening van het bestemmingsplan in de gemeente [gemeente 1]", die ten doel had oplossingen voor de verkeersoverlast van de N[...] in Zevenhuizen in beeld te brengen.
13. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan "[weg 3] N[...]/A[..]" hebben de deskundigen afgeleid dat de definitieve richtlijnen voor de MER zijn vastgesteld door de gemeenteraad van [gemeente 1] en dat bij het opstellen van het bestemmingsplan "[weg 3] N[...]/A[..]" de MER als leidraad heeft gediend. De gemeente [gemeente 1] is partij bij de Uitvoeringsovereenkomst [weg 3] N[...] van 24 september 2004 en bij de Overeenkomst inzake de vervanging van de onderdoorgang in de [weg 4] onder de A[..]. Volgens de deskundigen volgt uit het bovenstaande dat de gemeente [gemeente 1] te zien is als initiatiefnemer voor de omleggingsweg. In dit kader is het niet relevant welke overheidsinstantie heeft betaald voor welk gedeelte van de weg. De keuze van het beoogde tracé is mede tot stand gekomen door toedoen van de gemeente [gemeente 1]. Van een dwangbestemming is dan ook geen sprake. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling moet derhalve rekening worden gehouden met de bestemming "verkeersdoeleinden". Deze bestemming heeft een waardedrukkend effect, reden waarom de deskundigen terugvallen op het bestaande agrarische gebruik. Van een complex, dat wil zeggen van als één geheel in exploitatie te brengen zaken, is huns inziens geen sprake. Gelet op de omstandigheid dat in de omgeving van het onteigende sprake is van schaarste aan landbouwgrond, zullen agrariërs - volgens de deskundigen - vanwege het fiscaal zwaarwegende argument om binnen drie jaar te herinvesteren sneller geneigd zijn (onder tijdsdruk) een enigszins hogere prijs te betalen voor de grond. Een eventueel op het onteigende rustend voorkeursrecht heeft naar het oordeel van de deskundigen geen prijsverhogend effect. Gelet hierop, en mede aan de hand van recente agrarische transacties voor vergelijkbare grond in de omgeving, hebben de deskundigen de waarde van het onteigende geschat op een agrarische grondprijs van € 85.000,00 per hectare (€ 8,50 per m²), aldus op € 226.652,50.
14. Partijen kunnen zich met dit standpunt van de deskundigen niet verenigen.
De Provincie heeft bezwaar tegen de door de deskundigen gehanteerde opslag van € 1,50 per m² in verband met de bereidheid van agrariërs in de omgeving van het onteigende om in verband met de herinvesteringstermijn van drie jaar een enigszins hogere prijs te betalen. Boeren in de omgeving van het onteigende gaan niet eerst grond verkopen en dan weer kopen en boeren die een gehele boerderij verplaatsen zoeken niet in de [polder]. Voorts is de Provincie niet duidelijk welke vergelijkings-transacties de deskundigen (kennelijk) hebben gehanteerd (de transactie van begin 2006 tussen [gedaagde] en [A] terzake een vrije grondprijs van € 8,50 per m² is volgens haar niet representatief, omdat deze tot stand is gekomen tussen twee bij de onteigening betrokkenen) en moet volgens haar - aan de hand van de door haar aangegeven vergelijkingstransacties - worden uitgegaan van een prijs van € 7,00 per m².
15. Ook [gedaagde] kan zich niet vinden in het deskundigenrapport. Volgens hem dient primair uitgegaan te worden van een prijs van € 22,50 per m² (onder verwijzing naar het rapport van zijn partij-deskundigen ir. [B]), dan wel subsidiair van een prijs van € 10,00 per m², omdat de grond in verband met het daarop rustende voorkeursrecht een hogere waarde vertegenwoordigt.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat geen betekenis meer toekomt aan de bestemming "verkeersdoeleinden", nu de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 28 juni 2006 het goedkeuringsbesluit van het bestemmingsplan, waarin deze bestemming was opgenomen, heeft vernietigd.Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat sprake is van rechts-ongelijkheid, nu de deskundigen ten aanzien van het [gemeente 2]se deel van de onteigening hebben gerapporteerd dat daar wél sprake is van een dwangbestemming. De argumenten van de deskundigen laten onverlet dat de Provincie Zuid-Holland de uiteindelijke keuze voor het tracé heeft gemaakt. De [weg 3] N[...] is een belangrijk onderdeel van het provinciaal verkeersplan en de Provincie heeft een groot belang bij een spoedige ontwikkeling van het tracé. Ook acht [gedaagde] sprake van rechtsongelijkheid omdat van alle mogelijke tracés nu juist het onderhavige is gekozen.
16. Subsidiair heeft [gedaagde] gesteld dat, uitgaande van een agrarische waarde, rekening moet worden gehouden met het op het onteigende rustende voorkeursrecht. De gemeente heeft zich bij de vestiging van het voorkeursrecht laten leiden door de "Nota Ruimte" en de "Interregionale Structuurvisie voor de [polder]", waarbij de [polder] is aangewezen als gebied waarin plannen voor wonen, werken, recreatie, groen, water, infrastructuur en glastuinbouw wordt ontwikkeld. De percelen van [gedaagde] zijn gelegen in het genoemde gebied. Uit deze plannen volgt dat de betrokken overheden het gebied willen ontdoen van het agrarische karakter en een invulling willen geven die aansluit bij de intensieve functies in de omliggende gemeenten. Het vestigen van het voorkeursrecht kan niet anders worden uitgelegd dan dat de gemeente [gemeente 1] met de betreffende grond plannen heeft gehad. Deze planologische ontwikkelingen brengen mee dat de percelen van [gedaagde] moeten worden beschouwd als onderdeel van een complex in de zin van artikel 40d lid 2 Ow. De percelen ontlenen aan deze positie een hogere waarde, die tenminste op € 10,00 per m² zou moeten worden gesteld.
17. De rechtbank onderschrijft het oordeel van de deskundigen dat er in casu geen sprake is van een dwangbestemming, gelet op de door hen gegeven redenen daartoe. Niet gezegd kan worden dat de gemeente [gemeente 1] zich geheel heeft dienen te richten naar de plannen van de Provincie ten aanzien van de aan te leggen [weg 3] N[...]. Het gegeven dat het goedkeuringsbesluit van het door de gemeenteraad van [gemeente 1] vastgestelde bestemmingsplan, waarin aan de percelen een verkeersbestemming is toegekend, is vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is niet van belang, nu er onvoldoende aanknopingspunten zijn om te concluderen dat van een ander tracé dan het onderhavige moet worden uitgegaan. Naar verwachting zullen gedeputeerde staten op korte termijn een nieuw besluit nemen, waarin de gebrekkige motivering inzake de normen van luchtkwaliteit zal worden hersteld. De tracévaststelling zal, zo is van de zijde van de deskundigen als van de zijde van de Staat ter zitting meegedeeld, naar het zich laat aanzien ongewijzigd blijven. Van "gedeeltelijk wegmatseren", zoals [gedaagde] bepleit, kan dan ook geen sprake zijn.
18. Wat betreft de door de deskundigen gehanteerde waarde van € 85.000,00 per hectare (aldus € 8,50 per m²), gebaseerd op het agrarische gebruik, is de rechtbank van oordeel dat haar de door de deskundigen geadviseerde waarde haar juist voorkomt. Er is geen sprake van een verwachtings-waarde (tot € 22,50 per m² zoals door [gedaagde] is bepleit) en evenmin van een complexwaarde, omdat het onteigende geen onderdeel uit (heeft ge)maakt van een complex. De deskundigen hebben hun stelling, dat de door [gedaagde] genoemde transactie "[A]" van € 10,00 per m² een uitzonderlijke transactie betrof, een zogenaamde "gouden kans", die niet voorbij kon worden laten gegaan. De door de Provincie aangegeven vergelijkingstransacties hebben de deskundigen onvoldoende vergelijkbaar geacht, mede omdat die vóór de peildatum hebben plaatsgevonden, dan wel familie-transacties betreffen, waardoor van volledige vrije marktwerking geen sprake is. Zij hebben naar aanleiding van de door de Provincie genoemde transacties betoogd dat zij bij de waardering zijn uitgegaan van de prijs tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.
19. Voorts acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat de schaarste aan agrarische grond ter plaatse een prijsverhogend effect heeft, welke de deskundigen op basis van hun ervaring en intuïtie hebben begroot op € 1,50 per m². Het ter plaatse op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigde voorkeursrecht heeft, zoals de deskundigen terecht hebben gerapporteerd, geen prijsverhogend effect.
20. Het gegeven dat nu juist de percelen van [gedaagde] als ondergrond voor de [weg 3] zijn aangewezen en niet de percelen van anderen, vormt op zichzelf geen schadepost die in het kader van een onteigeningsprocedure voor vergoeding in aanmerking komt. De tracékeuze dient aan de orde worden gesteld bij de besluitvorming rondom de wegaanleg, bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Er dus geen sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel, zoals door [gedaagde] betoogd.
21. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het oordeel van de deskundigen dat de agrarische waarde van het onteigende moet worden gesteld op € 8,50 per m² overnemen en de waarde van het onteigende aldus dienovereenkomstig vaststellen op € 226.652,50.
DE WAARDEVERMINDERING VAN HET OVERBLIJVENDE
22. Door de onteigening ontstaat er een overblijvend gedeelte met een grootte van 12.11.25 hectare, te weten een gedeelte gelegen tegen de [weg 1] (circa 00.04.45 hectare), welk gedeelte niet of nauwelijks te verkopen zal zijn, een noordelijk gelegen gedeelte ter grootte van 00.22.00 hectare, gelegen tussen de nieuw aan te leggen N[...] en de boerderij op het belendende perceel, en een zuidelijk gelegen deel, groot 11.84.80 hectare. De deskundigen hebben de waardevermindering van het overblijvende, uitgaande van een grondprijs van € 85,000,00 per hectare begroot op € 3.337,50. Zij hebben hiertoe het zuidelijk gelegen deel van het overblijvende met een grootte van 11.84.80 hectare getaxeerd op € 225.000,00 per hectare (€ 22,50 per m²), gelet op voor soortgelijke objecten in de omgeving betaalde prijzen en rekening houdend met de verwachtingswaarde. De beide andere overblijvende gedeelten (00.22.00 hectare en 00.04.45 hectare) zijn volgens de deskundigen voor een ontwikkelaar niet interessant gezien de vorm, grootte en ligging, danwel zijn gelet op de geringe grootte daarvan (00.04.45 hectare) niet of nauwelijks verkoopbaar, en ontberen deze verwachtings-waarde. Deze gedeelten zijn gewaardeerd op de relevante agrarische grondprijs van € 85.000,00 per hectare (€ 8,50 per m²) respectievelijk € 10.000,00 per hectare (€ 1,00 per m²). De waarde-vermindering van het overblijvende als gevolg van de onteigening bedraagt aldus € 3.337,50.
23. De deskundigen hebben nader gerapporteerd dat blijkens het proces-verbaal van de zitting van 2 oktober 2006 [gedaagde] heeft aangegeven het stuk grond naast de weg bij zijn erfperceel te willen trekken, waarmee volgens de deskundigen wordt gedoeld op de overblijvende smalle strook grond behorende bij het perceel in eigendom van [C] (E 1075). Dit houdt in dat de zich tussen die percelen liggende sloot zou moeten worden gedempt. De Provincie heeft [gedaagde] aangeboden deze sloot op haar kosten te dempen. Partijen hebben ter zitting van 11 juni 2007 aangegeven dat tussen hen overeenstemming bestaat deze (ook wel genoemd:) zuidelijke sloot op kosten van de Provincie te dempen. Aldus is er wat dit betreft geen sprake van waardevermindering van het overblijvende.
Voorts bestaat tussen partijen discussie omtrent de noordelijke sloot, welke momenteel gebruikt ten behoeve van afwatering van de op het perceel van [C] gelegen rijbak in gebruik bij [D]. Bij demping van de sloot zal de drainage van de rijbak moeten worden verlengd, zodat afwatering op de bermsloot mogelijk wordt. De deskundigen hebben de hen bij gelegenheid van het pleidooi van 2 oktober 2006 gegeven nadere opdracht om de rapporteren aldus verstaan dat zij zich nader dienen uit te laten omtrent de vraag op welke wijze en tegen welke kosten de verlenging c.q. aanpassing van de drainage mogelijk kan worden gemaakt. [gedaagde] zou terzake blijkens een door hem overgelegde offerte van [E] B.V. een bedrag van € 9.086,84 verschuldigd zijn. De deskundigen hebben gerapporteerd dat het in die offerte genoemde bedrag van € 6,05 per meter hen marktconform voorkomt en dat ook de overige in de offerte opgenomen posten redelijk zijn te noemen. Rekening houdend met een aftrek nieuw-voor-oud en een voor drainage gebruikelijk afschrijvingspercentage van 3% per jaar, uitgaande van de aanleg van de bestaande drainage in 2000 en de aanleg van de nieuwe drainage op de peildatum, resulteert dit in een aftrek nieuw-voor-oud van 6 (jaren) maal 3% is 18%. De kosten vanwege het aanpassen van de drainage worden aldus begroot op € 7.451,21 en dienen als bijkomende kosten aan [gedaagde] te worden vergoed. Aldus doet zich geen verdere waardedaling van het overblijvende, dan die als hiervoor begroot, voor.
24. [gedaagde] kan zich hier niet mee verenigen: volgens hem dient de waardevermindering van het overblijvende aan de hand van het rapport van [F] vastgesteld te worden op € 0,25 per m². De twee overhoeken vertegenwoordigen een waarde van € 22,50 per m². De waarde van (in ieder geval) het perceel ter grootte van 22 are dient ná onteigening te worden gesteld op € 10,00 per m². Ook is [gedaagde] het niet eens met de door de deskundigen toegepaste terzake aftrek nieuw-voor-oud.
25. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
Ter zitting van 11 juni 2007 is de rechtbank voldoende gebleken dat tussen partijen overeenstemming bestaat ten aanzien van het op kosten van de Provincie dempen van de zuidelijke sloot, gelegen tussen de percelen van [gedaagde] (E 1077) en [C] (E 1075). Aldus is er geen sprake van waardevermindering van overblijvende wat dit gedeelte van het perceel van [gedaagde] betreft. Ook wat betreft het dempen van de noordelijke sloot gelegen tussen de percelen van [gedaagde] (E 1076) en [C] (E 1075) zijn partijen tot overeenstemming gekomen, in die zin dat de sloot volledig wordt gedempt en de drainage van de rijbak van [D] uitwatert bij het talud. Aldus ontstaat een goed te exploiteren, bewerkbaar geheel. Dit houdt in dat ook wat dit gedeelte van het perceel van [gedaagde] betreft geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende.
Resteert de door de deskundigen op een bedrag van € 3.337,50 begrote waardevermindering van het overblijvende, gelet op de door hen aan de verschillende perceelsgedeelten aan de hand van de grootte, vorm en ligging daarvan toegekende grondprijzen. De rechtbank zal dit advies van de deskundigen volgen. Het door [gedaagde] daartegen aangevoerde geeft haar geen aanleiding van dit advies van de deskundigen af te wijken. Aldus zal worden beslist.
DE BIJKOMENDE SCHADEN
26. De deskundigen hebben de bijkomende schaden als volgt begroot:
financiering vervangende grond:
De deskundigen zijn er van uit gegaan dat [gedaagde] in samenhang met de vervangende grond, die hij koopt in de parallelle procedure Staat/[gedaagde] (rolnummer 05/3295) voor een gedeelte groot 02.66.65 hectare binnen twee jaar vervangende grond zal kopen voor een bedrag van € 85.000,00 per hectare, alsdus € 226.652,50. Ter beschikking staan de waarde van het onteigende (€ 226.652,50) vermeerderd met de waarde van het overblijvende (€ 3.337,50) is € 229.990,00, zodat de financieringsschade nihil bedraagt.
tijdelijke inkomensschade:
inkomstenverlies:
- gemiddeld inkomen 1.000,00 per hectare over 02.66.65 hectare € 2.666,50 per jaar
kosten afzet mest:
- schade € 550,00 per hectare € 1.467,00 per jaar
De totale inkomensschade bedraagt aldus (€ 2.666,50 + € 1.467,00 =) € 4.134,00 per jaar
af: rente op het tijdelijk vrijkomend kapitaal € 6.800,00 per jaar -/-
Surplus € 2.666,00
Contant te maken over twee jaar:
af: contant gemaakt surplus, eerste jaar 0,96 x € 2.666,00 € 2.559,00
af: contant gemaakt surplus, tweede jaar 0,93 x € 2.666,00 € 2.479,00
Tijdelijke inkomensschade € 5.038,00 -/-
permanente inkomensschade:
inkomstenverlies
- 00.22.00 hectare à € 1.000,00 per hectare € 220,00 per jaar
- 00.04.45 hectare à € 1.000,00 per hectare € 44,50 per jaar
Totaal € 264,50 per jaar
kosten vanwege moeilijkere exploitatie
Gezien de gedeeltelijk ongunstige perceelsvorm van het overblijvende zal [gedaagde] bij de exploitatie van zijn gronden meer kosten moeten maken, begroot als volgt:
- 02.50.00 hectare à € 500,00 per hectare € 1.250,00 per jaar
omrijschade
De deskundigen zijn er van uit gegaan dat [gedaagde] 02.66.65 hectare landbouwgrond zal aanschaffen. De afstand die door [gedaagde] vanwege de onteigening moet worden omgereden is door de deskundigen begroot op circa 2,5 kilometer, aldus 5 kilometer retour. De omrijschade bedraagt dus overeenkomstig de KWIN-norm:
- 02.66.65 hectare x 5 km x € 68,00 = € 907,00 per jaar
Totale bruto inkomensschade (€ 264,50 + € 1.250,00 + € 907,00 =) € 2.421,50 per jaar
af: huurinkomsten voor gedeelte van 00.22.00 hectare € 220,00 per jaar -/-
af: rente op het vrijkomend kapitaal € 133,50 per jaar -/-
Totale permanente inkomenssschade (per jaar) € 2.068,00
Gekapitaliseerd tegen factor 10 € 20.680,00
overige bijkomende kosten
- aankoopkosten vervangend land, uitgaande van vrijstelling overdrachts-
belasting vanwege verbetering landbouwstructuur op grond van
artikel 15 lid 1 sub Pro 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (inclusief
bemiddelingskosten) € 5.700,00
- aanpassingskosten (dempen noordelijke sloot) € 5.000,00
- aanpassingskosten drainage, onder aftrek nieuw-voor-oud € 2.000,00
- aanpassingskosten drainage paardenbak € 7.451,21
overige bijkomende kosten € 20.151,21
Totale bijkomende schaden € 35.793,21
27. Partijen kunnen zich niet (geheel) in deze begroting vinden.
De Provincie is van mening dat [gedaagde] geen vervangende grond hoeft aan te kopen, omdat slechts 1% van de totale grond van [gedaagde] is onteigend. Daarbij komt dat [gedaagde] - in het licht van de onteigening - een deel van de gronden die hij indertijd van [H] en [ I ] heeft gekocht weer heeft verkocht aan [A]. Het lijkt er daarom niet op dat hij die gronden nodig heeft ter vervanging van het onteigende areaal. De door de deskundigen toegepaste korting van 50% op de opbrengst wegens een moeilijker exploitatie acht zij te hoog, om dat bij exploitatie als maïsland het aantal bewerkingen per jaar gering is, zodat weinig extra kosten hoeven te worden gemaakt vanwege de gedeeltelijk ongunstige perceelsvorm van het overblijvende.
28. [gedaagde] is in de eerste plaats van mening dat (aan de hand van het rapport van de heer ir. [B] de waarde van vervangende grond op € 22,50 per m² dient te worden gesteld. Voorts is [gedaagde] van oordeel dat onduidelijk is of hij rechtsgeldig een beroep zal kunnen doen op een vrijstelling ex artikel 15 lid 1 sub q van Pro de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (vrijstelling ingeval van bedrijfsverplaatsing als gevolg van overheidsbeleid) en is hij van oordeel dat terzake rekening moet worden gehouden met de door [F] voornoemd terzake opgegeven schadepost. Wat betreft de renteberekening moet volgens [gedaagde] rekening gehouden worden met 4% rente en hebben de deskundigen ten onrechte de rente over het vrijkomend kapitaal gekapitaliseerd, daar waar zij ook zijn uitgegaan van een spoedige herinvestering van dat vrijkomend kapitaal. Bovendien is hij van mening dat hij, omdat hij de vervangende grond (welke overigens volgens hem veel meer bedraagt dan de door de deskundigen gestelde € 8,50 per m²) relatief dicht bij huis wil verwerven, meer zal moeten betalen om deze terug te krijgen en dat terzake een premie-uit-handen-brekenen (met overige kosten) zal moeten betaald.
Ter zitting van 11 juni 2007 heeft [gedaagde] nog aangegeven dat hij het wat betreft de drainage-kosten niet eens is met de door de deskundigen toegepaste aftrek nieuw-voor-oud, omdat hij wat dat betreft in dezelfde situatie als vóór de onteigening dient te worden gebracht en het in dat kader niet terecht is rekening te houden met een korting op de aanbrengkosten van de drainage.
Wat betreft de rente op het vrijkomend kapitaal heeft [gedaagde] aangegeven dat zowel wat betreft het blijvend vrijkomend kapitaal als wat betreft het tijdelijk vrijkomend kapitaal rekening is te houden met een rente van 3%.
29. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
In de eerste plaats is de rechtbank van oordeel dat de deskundigen terecht als uitgangspunt hebben genomen dat [gedaagde] in staat moet worden gesteld vervangende grond te kopen. Het standpunt van de Provincie dienaangaande maakt dit niet anders. De recent tussen [gedaagde] en [A] gerealiseerde transactie geeft de rechtbank voldoende aanknopingspunten mee te gaan in het standpunt van de deskundigen dat [gedaagde] in staat moet worden geacht om binnen een periode van drie jaar vervangende grond binnen een straal van tien kilometer rond zijn bedrijf aan te kopen, waardoor hij aanspraak kan maken op een vrijstelling op grond van artikel 15 lid 1 van Pro de Wet op belastingen rechtsverkeer. Voor wat betreft de vergelijkingstransacties verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hierover in rechtsoverweging (???) heeft overwogen: de deskundigen achten deze transacties, welke gelegen zijn vóór de peildatum, niet vergelijkbaar. De Provincie heeft in dat kader zich nog beroepen op een recente transactie [J ]-[K], welke onroerende zaak binnen de zoekstraal van zes kilometer is gelegen, en welke ná peildatum heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft de vergelijkbaarheid van die transactie in twijfel getrokken, omdat het volgens hem mogelijk om een familietransactie zou gaan (voortzetting familiebedrijf). De deskundigen hebben ter zitting van [..] maart 2007 dienaangaande opgemerkt dat genoemde transactie [J] -[K] geen alledaagse transactie betreft, waarbij - volgens de door hen ingewonnen informatie - de onroerende zaak al in gebruik was ten tijde van de koopovereenkomst, er sprake is van verontreiniging, het perceel alleen ontsloten kan worden via een te vestigen erfdienstbaarheid en er sprake is van een voorkeursrecht van koper op aangrenzende percelen. Om die reden hebben zij deze transactie niet vergelijkbaar geacht en hebben zij gepersisteerd bij hun rapportage. Wel geeft deze transactie aan dat er beweging is in het gebied en het dus niet, zoals [gedaagde] stelt, op slot zit. De rechtbank volgt deskundigen hierin. Het verweer van [gedaagde] dienaangaande, dat overigens ook niet voldoende is onderbouwd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
30. Ook zal de rechtbank de deskundigen volgen wat betreft de door hen toegepaste korting vanwege een moeilijker exploitatie, omdat bij de exploitatie als maïsland met grote machines, vanwege extra draaicirkels hogere kosten worden gemaakt, die niet in de prijzen van de maïs kunnen worden doorberekend.
De rente op het resterende vrijkomende kapitaal bedraagt 4% en niet 3%, zoals [gedaagde] voorstaat, aangezien dit rentepercentage verband houdt met het streven naar het bestaan van een evenwicht tussen risico's en liquiditeiten en rendement. De rechtbank ziet geen aanleiding om van het door deskundigen gehanteerde rentepercentage af te wijken.
Ook zal de rechtbank de deskundigen volgen in de door hen gehanteerde aftrek nieuw-voor-oud terzake van de drainagekosten, welke hen redelijk voorkomt.
De voor vergoeding in aanmerking komende bijkomende kosten zullen mitsdien op het door de deskundigen geadviseerde bedrag worden vastgesteld.
DE BELASTINGSCHADE
31. De deskundigen hebben gerapporteerd dat zij niet verwachten dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening belastingschade zal lijden. Dit oordeel is door partijen niet bestreden en de rechtbank zal het derhalve overnemen.
DE RENTESCHADE
32. De deskundigen hebben in hun rapport gesteld dat de mogelijke renteschade, die [gedaagde] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, is te stellen op 3 % per jaar vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis (4 april 2006) tot heden. Nu zulks door partijen niet is weersproken en het rente-percentage de rechtbank juist voorkomt, zal aldus worden beslist. Het bedrag, waarover de rente wordt berekend, moet na afloop van een jaar worden vermeerderd met de over dat jaar verschuldigde rente (HR 11 juli 2003, NJ 2004/236).
33. De Provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow Pro aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de hiervooor genoemde vergoeding van renteschade, vanaf heden tot de dag der algehele voldoening de wettelijke rente dienen te vergoeden.
VOORTS
34. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt dit tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] dienovereenkomstig vaststellen.
35. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal
€ 42.512,85 (inclusief B.T.W.). Tegen de hoogte van deze kosten heeft de Provincie geen bezwaar gemaakt. De Provincie zal als de onteigenende partij worden veroordeeld tot vergoeding van deze kosten.
36. [gedaagde] heeft voorts aanspraak gemaakt op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten rechtsbijstand:
- kosten advocaat (mr. Linssen: € 11.473,19 + € 1.821,46 =) € 13.294,65
- kosten procureur € 1.196,00
- kosten cassatie-advies € 374,85
- kosten partij-deskundige:
- [F] & [G] € 3.421,25
- [L] Accountants € 875,15
Totaal € 20.046,15
37. De Provincie heeft in de eerste plaats bezwaar tegen het vergoeden van het cassatie-advies van De Brauw Blackstone Westbroek, nu er geen cassatie is ingesteld naar aanleiding van dat advies en er overigens ook geen reden is aan te nemen dat een cassatieberoep kans van slagen zou hebben gehad. Voorts kan de Provincie zich niet vinden in de hoogte van de factuur van [F] & [G], nu het door de heer [F] gehanteerde uurtarief relatief hoog is (€ 175,00 per uur) in verhouding tot de door de heer [M] van datzelfde kantoor gehanteerde uurtarief van € 108,00. Ook de door hem in rekening gebrachte uren (45) acht de Provincie niet redelijk. Tenslotte heeft de Provincie bezwaar gemaakt tegen vergoeding van de facturen 30600960 van 23 februari 2006 en 30602174 van 24 april 2006, welke betrekking hebben op het verzoek tot tussenkomst van [gedaagde] in de zaak van de Provincie Zuid-Holland/[C] (rolnummer 05/3591).
38. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
De rechtbank acht de gevorderde kosten ter zake van het door De Brauw Blackstone Westbroek uitgebrachte cassatie-advies niet in redelijkheid gemaakt. Deze kosten zouden, voor het geval een cassatie-procedure zou zijn gevolgd, in die procedure voor toewijzing in aanmerking hebben kunnen komen.
Wat betreft de kosten van de partij-deskundige [F] & [G] is de rechtbank van oordeel dat deze in redelijkheid zijn gemaakt en van een redelijke omvang zijn. Deze kosten komen dus voor vergoeding in aanmerking.
Ook de kosten terzake van de door [gedaagde] gevorderde tussenkomst komen niet voor vergoeding in aanmerking, zo ook de gevorderde kosten procureur, welke betrekking hebben op het terzake verschuldigde griffierecht en hierna als overige proceskosten voor vergoeding in aanmerking zullen komen.
De overige kosten, te weten € 13.294,65 terzake van kosten rechtsbijstand, en € 4.296,40 terzake van kosten partij-deskundigen, komen als zijnde in redelijkheid gemaakt en van een redelijke omvang voor vergoeding in aanmerking.
39. De Provincie zal als de onteigenende partij worden veroordeeld in de overige kosten van de procedure, te weten het door [gedaagde] terzake verschuldigde griffierecht.
40. Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 265.783,21 , waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 245.280,00, alsmede op een samengestelde rente van 3% per jaar over € 20.503,21 vanaf 4 april 2006 tot heden;
II veroordeelt de Provincie tot betaling aan [gedaagde] van voormeld bedrag van € 20.503,21, vermeerderd met de hiervoor sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt de Provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke tot op heden € 42.512,85 (inclusief B.T.W.) bedragen;
IV veroordeelt de Provincie tot betaling aan [gedaagde] van de door hem gemaakte kosten van rechtsbijstand tot een bedrag van € 13.294,65, alsmede ter zake van deskundige bijstand tot een bedrag van € 4.296,40;
V veroordeelt de Provincie in de overige kosten van de procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 1.135,00 ter zake van griffierecht;
VI wijst het "[nieuws- en advertentieblad]" en het "[nieuws- en advertentieblad]" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Huijgens, Dedel-van Walbeek en Kroft en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juli 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.