Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
sector civiel recht - enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer: 277452 / HA ZA 06-3926
Vonnis van 8 augustus 2007
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat en procureur: mr M.J. Mons,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat en procureur: mr N. Roodenburg.
De partijen in dit burengeschil over ramen en deuren met Franse balkons te [plaats] worden hierna aangeduid als [eiseres] en [gedaagde]. De rechtbank heeft kennis genomen van alle gedingstukken met producties in het griffiedossier, waaronder ook het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 9 mei 2007.
1. De feiten
1.1 [eiseres] is sinds 2002 eigenaresse van de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [plaats]. Voordien was haar vader [eiseres] eigenaar en weer daarvoor haar grootvader [eiseres]. Al sinds meer dan 20 jaar verhuurt de familie [eiseres] haar bovenwoning met aan de achterzijde een dakterras aan de [a-straat 1] aan de heer [A] en mevrouw [B], die daar nog steeds wonen met hun inmiddels [..]-jarige zoon. De benedenverdieping van dit pand uit het jaar 1742 wordt gebruikt als opslagruimte door papierhandel [eiseres].
1.2 [gedaagde] is sinds 2005 eigenaar van de naastgelegen onroerende zaak aan de [a-straat 2], welk pand ongeveer uit het jaar 1900 stamt. De rechtsvoorgangers van [gedaagde] ([C] en daarvoor [D]) verhuurden dit pand sinds mensenheugenis als kantoor- en vooral opslagruimte aan laatstelijk de [E] en voordien de [F]. De nieuwe eigenaar [gedaagde] heeft met vergunning van de gemeente Den Haag dit kantoorpand annex opslagruimte vanaf 2005 gerenoveerd en omgebouwd tot een woonpand met negen huurstudio's voor één- of tweepersoonshuishoudens.
1.3 De huurders [A] op nr. [1] woonden ten tijde van de [E] en de [F] op nr. [2] naar eigen zeggen heerlijk in hun mooie oude huis met dakterras in de binnenstad van [plaats]. Sinds de komst van de negen huurstudio's met de huurders van [gedaagde] is het echter gedaan met hun rust en privacy, zo stellen de huurders [A]. Het meest last zeggen zij te ondervinden van (de bewoners van) de studio's op de eerste en tweede verdieping van nr. [2], waarvan de openslaande en doorzichtige ramen of deuren met Franse balkons binnen twee meter van de erfgrens uitkijken op hun dakterras, keukenraam, keukendeur, woonkamerraam en slaapkamerraampje van nr. [1]. [gedaagde] heeft met vergunning van de gemeente de bestaande ramen van nr. [2] door zijn aannemer laten vervangen door de huidige ramen en deuren met zogenaamde Franse balkons in de zijgevel van nr. [2] naast nr. [1].
2. De geschillen en het procesverloop
2.1 Bij dagvaarding van 16 november 2006 heeft [eiseres] gevorderd dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt om kort gezegd de aangrenzende openingen in de muur van de [a-straat 2] terug te brengen in de vroegere staat door deze weer te voorzien van vaststaande en ondoorzichtige vensters, met de gebruikelijke nevenvorderingen.
2.2 [gedaagde] heeft daartegen bij conclusie van antwoord van 31 januari 2007 gemotiveerd verweer gevoerd. De rechtbank verwijst voor de door beide partijen aangevoerde argumenten kortheidshalve naar de wederzijdse gedingstukken met producties.
2.3 De comparitie van partijen is op 9 mei 2007 aangevangen in het Paleis van Justitie en voortgezet ter plaatse aan de [adres]. Een bijna bereikte praktische minnelijke regeling sprong af, toen de vader van partij [eiseres] extra financiële compensatie van [gedaagde] wenste wegens 'waardevermindering'. Uiteindelijk heeft de comparitierechter het vonnis nader bepaald op heden.
3. De beoordeling
3.1 [eiseres] baseert haar hoofdvordering die strekt tot het ondoorzichtig en vaststaand maken van de onderhavige ramen en deuren met Franse balkons van [gedaagde] kennelijk op de wetsartikelen 5:50 en 5:51 BW. Deze verbieden eenvoudig gezegd in beginsel het hebben van vensters, balkons en soortgelijke werken die binnen twee meter van de erfgrens uitkijken op het buurerf, tenzij er sprake is van een wettelijke uitzondering (toestemming, uitzicht op blinde muur, openbare wegen of wateren, of verjaring) of tenzij er sprake is van vaststaande lichtopeningen (ramen) met ondoorzichtige ruiten. De wetgever heeft deze beperking van de volle eigendomsrechten van naburen bedoeld om de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. Deze wetsbepalingen strekken ertoe de naburen te beschermen in hun zogenaamde visuele privacy, dat wil zeggen tegen het gevoel en de mogelijkheid om binnen de wettelijke grens van twee meter te worden bekeken of begluurd door de buren via een raam, venster, balkon of soortgelijk werk, waartoe volgens de jurisprudentie ook een dakterras kan behoren (zie Hoge Raad, NJ 2003 nr. 507).
3.2 Uit de geproduceerde foto's en de comparitie ter plaatse is gebleken dat de visuele privacy aan weerszijden op de [a-straat 1] en [2] wordt aangetast door alle onderhavige ramen en deuren op nrs. [1] en [2], die géén van allen zowel vaststaand als voorzien van ruiten met ondoorzichtig matglas zijn. Dat geldt overigens ook voor het mooie dakterras van nr. [1], dat de visuele privacy van de huurders van de studio's van nr. [2] schendt. In beginsel zijn al deze werken dus verboden door de wetsartikelen 5:50 en 5:51 BW. Er is naar het oordeel van de rechtbank aan weerszijden echter sprake van verjaring van de vorderingen tot opheffing van deze in beginsel onrechtmatige situatie, zodat ieders volle eigendomsrechten als het ware herleven. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
3.3 Uit de gedingstukken met producties en uit het verhandelde ter comparitie (zie het proces-verbaal daarvan) is genoegzaam komen vast te staan dat al sinds veel langer dan 20 jaar ter plaatse aan weerszijden binnen twee meter van de erfgrens ramen, deuren en een dakterras aanwezig waren op geheel of bijna dezelfde plaatsen als de huidige. Voldoende gebleken is bovendien dat de door [eiseres] en haar huurders [A] gewraakte ramen en deuren van thans [gedaagde] op nr. [2] ook al meer dan 20 jaren niet vaststaand en wel doorzichtig waren; [eiseres] heeft het tegendeel althans onvoldoende aannemelijk gemaakt of onvoldoende concreet gesteld. Daardoor is de rechtsvordering van [eiseres] tot opheffing van de in beginsel met artt. 5:50 en 5:51 BW strijdige toestand verjaard. Bovendien is er aan weerszijden sprake van door verkrijgende verjaring ontstane erfdienstbaarheden tot het hebben of dulden van het dakterras en van alle al dan niet vaststaande ramen en deuren met doorzichtige ruiten. Deze erfdienstbaarheden zijn inschrijfbaar in de openbare registers.
3.4 Deze verjaring betekent dat de onderhavige vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat zij ook tot afwijzing gekomen zou zijn indien er geen sprake zou zijn geweest van verjaring. Daartoe is het volgende redengevend.
Naar het oordeel van de rechtbank miskennen [eiseres] en haar huurders dat zij niet op het spreekwoordelijke 'hutje op de hei' wonen, maar in de binnenstad van [plaats]. Daar hebben buren binnen de grenzen van het betamelijke het een en ander van elkaars nabijheid te verdragen. Dat zij zo lang vrijwel ongestoord en onbespied op nr. [1] hebben gewoond omdat de onderhavige ramen van nr. [2] tot 2005 ten tijde van de kantoor- en opslagruimte van de [E] en de [F] nauwelijks een spoor van leven vertoonden, is een gelukkige omstandigheid waarvan zij gelukkig lang hebben kunnen profiteren. Dat de nieuwe eigenaar [gedaagde] nu het buurpand heeft verbouwd tot huurstudio's is zijn goed recht en de pech van de huurders [A]. Het vaststaand en ondoorzichtig maken van het meest gewraakte raam het dichtst bij het dakterras (in de producties genummerd II) zou deze studio (die ter comparitie overigens leeg stond) bovendien tot een onverhuurbaar 'zelfmoordhok' maken. Alternatieve licht- en luchtmogelijkheden zijn er voor deze studio niet, zo bleek ter comparitie ter plaatse. In zoverre zou de vordering wegens misbruik van bevoegdheid of van recht hoe dan ook moeten worden afgewezen. Ten behoeve van [gedaagde] overweegt de rechtbank nog wel, dat een verkregen bouwvergunning niet zonder meer betekent dat men in strijd met wetsartikelen uit het burenrecht mag handelen (zie Hoge Raad NJ 2006 nr. 418).
3.5 De door de huurders [A] ter comparitie geschetste auditieve en overige overlast van de bewoners van de huurstudio's is triest en behoeven zij niet te dulden, maar kan geen aanleiding zijn tot het toewijzen van een vordering gebaseerd op de wetsartikelen 5:50 en 5:51 BW. Voor advies hoe met dergelijke overlast om te gaan en daar zo nodig tegen op te komen verwijst de rechtbank hen en [eiseres] naar hun advocaat mr Mons. Overigens bleek ter comparitie dat de meeste aanwezige belanghebbenden na het uiten van de hevigste emoties best in staat waren met elkaar te praten en ook praktische afspraken te maken. Helaas sprong een schikking af op extra financiële wensen van vader [eiseres] wegens 'waardevermindering' van het pand van thans zijn dochter. Opvallend was ook dat [A] en de bewoonster van het gewraakte Franse balkon genummerd I ter comparitie elkaar voor het eerst een hand ter kennismaking bleken te geven en elkaar dus voor het eerst bleken te spreken. Het voorkomen van overlast en het respecteren van elkaars privacy is voor buren in een binnenstad vooreerst een kwestie van normale omgang en zo nodig goede afspraken, zo nodig met hulp van hun eigenaren / verhuurders.
3.6 [eiseres] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde], tot heden begroot op € 248,- aan griffierecht en € 904,- aan salaris procureur, dat is in totaal € 1.152,-.
De beslissingen
De rechtbank:
- wijst de vorderingen van [eiseres] af;
- veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van in totaal € 1.152,- aan proceskosten, zoals begroot in rov. 3.6;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en uitgesproken ter openbare zitting in het bijzijn van de griffier op 8 augustus 2007.