Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 12 oktober 2007,
gewezen in de zaak met rolnummer KG 07/987 van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de gemeente Den Haag,
zetelend te Den Haag,
eiseres,
procureur mr. T.M. van Dijk,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Den Haag,
gedaagde,
procureur mr. C.J.M. van den Brûle,
2. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de [adres] te Den Haag,
gedaagde(n),
niet verschenen.
1. De procedure
Bij exploot van 17 augustus 2007 heeft eiseres gedaagden gedagvaard voor de zitting van 11 september 2007. Ter zitting is tegen de niet verschenen gedaagden sub 2 verstek verleend. Vervolgens hebben eiseres en gedaagde sub 1 de zaak over en weer doen toelichten. Na afloop van de zitting is aan eiseres telefonisch verzocht om een ondertekend exemplaar van de hierna nader genoemde grondafname-overeenkomst. Bij brief van 18 september heeft mr Van Dijk aangegeven dat eiseres, anders dan ter zitting aangegeven, daar nog niet over beschikt. Op 25 september 2007 zal het College van Burgemeesters en Wethouders (hierna College van B&W) over de overeenkomst vergaderen, waarna tot ondertekening zal worden overgegaan. Vervolgens is op verzoek van eiseres de zaak aangehouden in afwachting van de uitkomst van voormelde vergadering. Bij brief van 26 september 2007 met bijlagen heeft mr Van Dijk medegedeeld dat het College van B&W op 25 september 2007 het besluit heeft genomen tot doorzetting van de herontwikkeling van het stationsgebied en dat naar aanleiding daarvan de ondertekening van de grondafname-overeenkomst heeft plaatsgevonden. Bij brief van 4 oktober 2007 met bijlagen heeft mr Van den Brûle hierop gereageerd, hetgeen weer aanleiding heeft gegeven tot een nadere reactie van mr Van Dijk op 5 oktober 2007. Vervolgens heeft mr Van den Brûle bij brief van 5 oktober 2007, ingekomen op 8 oktober 2007, nog drie produkties overgelegd. Vonnis is uiteindelijk bepaald op heden.
2. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 11 september 2007 alsmede de nadien overgelegde stukken, wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Eiseres is eigenaar van het pand - een winkelhuis met afzonderlijke bovenwoning - aan de [adres] te Den Haag, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, sectie [sectie], groot negen are en zestig centiaren (hierna het pand).
2.2. Tussen eiseres, het Rijk en het Stadsgewest Haaglanden is de afspraak gemaakt dat eiseres 16.200 nieuwe woningen zal opleveren tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2010. Onder de naam Taskforce Woningbouw geeft eiseres uitvoering aan de realisatie van deze woningbouwtaakstelling. Onderdeel van Taskforce Woningbouw zijn twee deelprojecten: "Oranjelaan 1, Stationsweg 140 t/m 166 en Hofwijckplein 9/10" en "Stationsweg 45 t/m 49".
Het pand is onderdeel van het deelproject [deelproject] en dat vormt weer een onderdeel van het project "Het Lint" (doel van dit project is versterking van de route tussen het treinstation Den Haag Hollands Spoor en de binnenstad door middel van verbetering van de kwaliteit van detailhandel, de horeca, de woonfunctie en de staat van onderhoud van diverse panden aan de [straat].
2.3. Met betrekking tot het winkelhuis [adres] heeft Den Haag Winkelpanden C.V. met ingang van 1 maart 2005 een bruikleenovereenkomst gesloten met de [v.o.f] v.o.f. voor de duur van zes maanden en vervolgens voor de duur van maand tot maand tot wederopzegging door één der partijen.
2.4. Eiseres heeft voornoemde de bruikleenovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2007. Bij vooroplevering op 29 juni 2007 was het pand niet leeg. Bij inspectie van het pand op 2 juli 2007 was het pand leeg en vrij van goederen en heeft de bruiklener de sleutels ingeleverd bij de beheerder van het pand.
2.5. Begin juli 2007 hebben gedaagden [adres] (hierna: de bovenwoning) in gebruik genomen.
2.6. Op 25 juli 2007 hebben eiseres en Geste Holding B.V. (hierna Geste) een grondafname-overeenkomst gesloten, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring, met betrekking tot de twee deelprojecten "Oranjelaan 1, Stationsweg 140 t/m 166 en Hofwijckplein 9/10" en "Stationsweg 45 t/m 49". Geste verklaart zich in deze overeenkomst bereid en in staat voor de locaties een bouw-/renovatieplan te ontwikkelen en te realiseren conform de bouwenveloppe en de voorwaarden van deze overeenkomst.
2.7. Onder 2.1. van de overeenkomst is bepaald: "De gegadigde dient uiterlijk 1 november 2007 voor [straat + huisnummers] (...) het definitief ontwerp ter informatie voor te leggen aan de Dienst Stedelijk Ontwikkeling (...)".
2.8. Onder 3.1. van de overeenkomst is bepaald: "De gemeente zal de grond en opstallen (...) leveren in de staat waarin deze zich op het moment van de levering bevinden, doch leeg en ontruimd".
2.9. Onder 5.1. a. van de overeenkomst is bepaald: "Indien de uitgifte in erfpacht van [straat + huisnummers] (I-137) na 1 oktober 2007 plaatsvindt, is gegadigde op 1 oktober de koopsom (grond- en opstalwaarde) van € 50.000,- k.k. aan de gemeente verschuldigd, mits de gemeente de grond en opstallen vóór of op 1 oktober 2007 aan de gegadigde leeg en ontruimd ter beschikking heeft gesteld".
2.10. Bij brief van 6 september 2007 heeft de Haagse Stadspartij vragen gesteld aan de voorzitter van de gemeenteraad over de panden opgenomen in de grondafname-overeenkomst.
2.11. Op 25 september 2007 heeft het College van Burgemeesters en Wethouders van de Gemeente Den Haag (hierna College van B en W) het besluit genomen, voor zover van belang:
"I. in te stemmen met de herziening van het projectdocument Stationsweg/Oranjelaan fase 2 en de bouwenvelop;
II. in te stemmen met het 1 op 1 aanbieden van de twee locaties aan de Geste Groep;
(...)
XIII in te stemmen met de herziene grondexploitatie Stationsweg 2e fase, SBK-nummer I-113
(...)".
3. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
Eiseres vordert -zakelijk weergegeven- gedaagden te veroordelen de bovenwoning of een gedeelte daarvan binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven, met machtiging van eiseres dit vonnis zonodig op kosten van gedaagden zelf te doen bewerkstelligen en desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie ten uitvoer te leggen, met de bepaling dat dit vonnis tot één jaar na de vonnisdatum, althans één jaar na verloop van de in dit vonnis bepaalde ontruimingstermijn, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in de bovenwoning of een gedeelte daarvan bevindt of binnen treedt en telkens wanneer zich dit voordoet, alsmede gedaagden hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met de door eiseres gemaakte advertentiekosten en indien gedaagden in gebreke blijven met betaling van de proceskosten binnen veertien dagen, deze te vermeerderen met de wettelijke rente.
Daartoe voert eiseres het volgende aan.
Zoals gedaagde sub 1 ook erkent, hebben gedaagden de bovenwoning zonder recht of titel in gebruik genomen. Zij maken daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres. Gedaagde sub 1 heeft er welbewust voor gekozen om zonder recht of titel zijn intrek te nemen in de bovenwoning van eiseres en geen gebruik te maken van de legale en reguliere huisvestingsmogelijkheden. Dat hij met zijn hond mogelijk op straat komen te staan bij ontruiming is daar inherent aan.
Op grond van de grondafname-overeenkomst dient Geste uiterlijk 1 november 2007 een definitief ontwerp ten behoeven van een sloop- en/of bouwvergunning in te dienen. Het ontwerp kan pas worden opgesteld nadat er een uitgebreid bodem- en funderingsonderzoek heeft plaatsgevonden. Deze onderzoeken dienen te worden voorbereid door eiseres. Daarnaast staat er een volledig asbestonderzoek ten behoeve van de asbestsanering van de panden gepland. Voor dat onderzoek is het noodzakelijk dat de panden leeg en ontruimd zijn in verband met de gezondheidsrisico's die gepaard gaan met een dergelijk onderzoek en met het destructieve karakter van het onderzoek voor de panden. Gelet op de levering van de panden op 1 oktober 2007 is het van belang dat gedaagden de bovenwoning voor die datum hebben ontruimd.
Gedaagde sub 1 voert gemotiveerd verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Vaststaat dat gedaagden zonder recht of titel in de bovenwoning verblijven. Zij maken dan ook inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres. Beoordeeld dient te worden of eiseres haar eigendomsrecht in dit kort geding geldend kan maken. Derhalve is aan de orde of eiseres een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering dat zwaarder weegt dan het belang van gedaagde sub 1.
4.2. Of ook ten aanzien van de bovenwoning op enig moment sprake is (geweest) van een mondelinge gebruiksovereenkomst met de gebruiker van het winkelhuis (zoals eiseres stelt) of dat de bovenwoning al langere tijd leeg staat (zoals gedaagde sub 1 aanvoert), kan in het midden blijven indien aangenomen moet worden dat tussen eiseres en Geste een grondafname-overeenkomst is gesloten waarbij de levering van het (lege) pand uiterlijk 1 oktober 2007 diende te geschieden. Vast staat dat deze overeenkomst is gesloten onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring.
4.3. Volgens eiseres kunnen, nu door het College van B&W is ingestemd met de herziening van het projectdocument Stationsweg/Oranjelaan en de herziene grondexploitatie Stationsweg 2e fase, rechtsgeldige overeenkomsten met derden gesloten worden. Ondertekening van de grondafname-overeenkomst door eiseres heeft thans dan ook plaatsgevonden. Eiseres heeft in dit verband een afschrift van de ook namens haar ondertekende overeenkomst over gelegd. Hiertegenover heeft gedaagde sub 1 zijn stelling dat ook de Gemeenteraad hierover (nog) nader dient te oordelen, onvoldoende onderbouwd. Vooralsnog wordt er mitsdien van uitgegaan dat de bestuurlijke goedkeuring als bedoeld in de grondafname-overeenkomst is verleend. De omstandigheid dat over wijze van verkoop aan Geste, de keuze van Geste als contractspartner alsmede de overeengekomen verkoopprijs, vragen zijn gesteld aan het College van B&W en terzake door de Haagse Stadspartij bij de Europese Commissie een klacht is ingediend wegens ongeoorloofde staatssteun, doet hieraan niet af.
4.4. Dat de grondafname-overeenkomst alleen gesloten zou zijn om in de onderhavige procedure een spoedeisend belang te kunnen stellen is, gelet op de belangen van alle bij de overeenkomst betrokken partijen, in het geheel niet aannemelijk geworden.
Daarnaast heeft te gelden dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat thans met betrekking tot het onderhavige pand alsmede de omliggende panden, vooruitlopend op de definitieve sloop/herbouw, een aanvang zal worden gemaakt met de onderzoeken van de bodem en fundering alsmede met een asbestonderzoek. Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat de bovenwoning in juli 2007 in zodanige staat verkeerde dat deze toen volstrekt onbewoonbaar was. Ook thans is sprake van zeer slechte woonomstandigheden en zijn delen van de bovenwoning niet betreedbaar. Gelet op hetgeen daarnaast door de heer [A], medewerker vastgoed bij eiseres, ter zitting naar voren is gebracht over de inhoud van de onderzoeken - met name het destructieve en gevaarzettende karakter ervan - acht de voorzieningenrechter het noodzakelijk dat ook de bovenwoning voor aanvang van de onderzoeken ontruimd is. Daarmee heeft eiseres een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering dat naar voorlopig oordeel zwaarder weegt dan het belang van gedaagde sub 1 bij voorzetting van de bewoning van de bovenwoning. In het licht van het voorgaande kan dan ook niet van eiseres gevergd worden dat zij met gedaagde sub 1 (alsnog) een bruikleenovereenkomst sluit. Dat het lastig is voor gedaagde sub 1 om (al dan niet via "anti-kraak") aan betaalbare (legale reguliere) woonruimte te komen, legt onvoldoende gewicht in de schaal.
4.5. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering zal worden toegewezen. Wel worden gedaagden een iets langere termijn gegund om de bovenwoning te ontruimen. Gedaagden zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt gedaagden om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de door hen bewoonde c.q. in gebruik zijnde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de [adres] te ontruimen, zulks met al het hunne en al degenen die zich hunnentwege daarin mochten bevinden daaronder begrepen, en deze ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen of te geven;
machtigt eiseres, indien gedaagden in gebreke blijven met bovengenoemde ontruiming, deze zelf te doen bewerkstelligen op kosten van gedaagden, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
bepaalt dat dit vonnis tot één jaar na verloop van de hiervoor bepaalde ontruimingstermijn, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de [adres] bevindt of binnen treedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk binnen 14 dagen na heden de kosten van dit geding aan eiseres te betalen, tot dusverre aan de zijde van eiseres begroot op € 1.151,31, waarvan € 816,-- aan salaris procureur, € 251,-- aan griffierecht, € 84,31 aan dagvaardingskosten en te vermeerderen met de door eiseres gemaakte advertentiekosten;
bepaalt dat gedaagden bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.G.M. van Rens en uitgesproken ter openbare zitting van 12 oktober 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
esk