Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1144 WOZ
Uitspraakdatum: 25 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Y.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat ], te [Y.], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 88.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2005 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 24 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 25 januari 2006, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 februari 2007 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [...]. Namens verweerder is [...] verschenen, bijgestaan door [...].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat ] te [Y.]. Deze onroerende zaak bestaat uit een woning en een garage op een perceel grond ter grootte van ongeveer 362 m². Van het perceel ligt ongeveer 208 m² in de gemeente [Y.] en ongeveer 154 m² in de gemeente [P.]. De woning staat, op een klein gedeelte van de achterpunt na, in de gemeente [Y.], de garage staat geheel in de gemeente [P.].
2.2 De heffingsambtenaar van de gemeente [Y.] heeft aan het gedeelte van de onroerende zaak dat in de gemeente [Y.] ligt (hierna: de woning) bij woz-beschikking van 31 januari 2005 een waarde toegekend van € 335.000.
2.3 Bij beschikking van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente [Q.], rechtsvoorganger van de gemeente [P.], de waarde van het gedeelte van de onroerende zaak dat ligt in de gemeente [P.] (hierna: de garage) vastgesteld op € 88.000.
3. Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de garage. Eiser bepleit - naar de rechtbank begrijpt - een waarde voor de woning en de garage tezamen van € 371.500, hetgeen resulteert in een waarde voor de garage van € 36.500 (€ 371.500 -/- € 335.000).
3.2 Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de garage door verweerder is aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak. Zouden de woning en de garage als één geheel zijn getaxeerd en vervolgens gesplitst, dan zou dit leiden tot een aanzienlijk lagere waarde van de garage.
3.3 Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag woningen. Hierin wordt aan de opstal een waarde toegekend van € 11.000 en aan de grond een waarde van € 77.000, oftewel € 500 per m. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
3.4 Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de garage nader moet worden vastgesteld op € 63.000.
3.5 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de waarde tot € 36.500. Verweerder concludeert eveneens tot gegrondverklaring van beroep en tot vermindering van de waarde tot € 63.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.3 Met het door hem overgelegde taxatieverslag heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de garage in het taxatieverslag wordt vergeleken met gerealiseerde verkoopcijfers van losse garageboxen. De onroerende zaak is echter een woon-huis met garage dat ten opzichte van vergelijkbare objecten in de omgeving, behalve het feit dat de onroerende zaak op het grondgebied van twee gemeenten ligt, geen bijzondere of afwijkende kenmerken heeft. Bij het vaststellen van de waarde van de woning en de garage moet daarom worden uitgegaan van de prijs welke voor de onroerende zaak als geheel bij aanbieding ten verkoop zou worden betaald. De aldus vastgestelde waarde dient vervolgens te worden gesplitst en te worden toegerekend aan dat gedeelte van de onroerende zaak dat in de gemeente [Y.] en aan dat gedeelte dat in de gemeente [Q.] ligt.
4.4 Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak als geheel op € 397.760 moet worden gesteld, van welk bedrag € 334.400 moet worden toegerekend aan de woning en € 63.360 aan de garage, namelijk € 11.000 voor de opstal en € 52.360 voor de grond. Met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, ook deze stelling niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt.
4.5 Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal de waarde daarom zelf vaststellen. Omdat de juistheid van de door de heffingsambtenaar van de gemeente [Y.] vastgestelde waarde voor de woning van € 335.000 niet is bestreden, gaat de rechtbank daarvan uit. Rekening houdend met alle omstandigheden van het geval bepaald de rechtbank de waarde van de onroerende zaak als geheel op € 380.000 en de waarde van de garage mitsdien op € 45.000 (€ 380.000 -/- € 335.000).
4.6 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 45.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 45.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 25 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. K.M. Braun, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.