Uitspraak
rolnummer 07/501 (281934)
14 november 2007
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - meervoudige kamer
Vonnis
in de zaak van:
1. [persoon A 1.],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A.] Vastgoed B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
3. [persoon A2.],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. M. de Boorder,
tegen
De Gemeente 's-Gravenhage,
zetelende te 's-Gravenhage,
gedaagde,
procureur: mr. E.J. Storm.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als "[A.]" of afzonderlijk bij eigen naam. Gedaagde wordt aangeduid als "de Gemeente".
De rechtbank heeft kennis genomen van de dagvaarding met producties van [A.] d.d. 30 januari 2007, de conclusies van antwoord, repliek en dupliek, alsmede van hetgeen ter zitting van 1 oktober 2007 is verhandeld.
RECHTSOVERWEGINGEN
1 - De feiten
1.1. [A.] is eigenaar van een aantal onroerende zaken gelegen aan het [a-straat], [b-straat] en [c-straat] te 's-Gravenhage (te weten [a-straat] 262-264, [c-straat] 5, 7, 9-11 en het [b-straat] 53-55-57 en 59). Deze onroerende zaken maken deel uit van een locatie (hierna te noemen 'de locatie'), waarop blijkens een stedenbouwkundig plan een 50 meter hoge toren met woningen, bedrijfsruimtes, kantoren en een ondergrondse parkeergarage is geprojecteerd (hierna 'het bouwplan'). De Gemeente is eigenaar van de resterende onroerende zaken die onderdeel uitmaken van de locatie.
1.2. Partijen zijn vele jaren met elkaar in onderhandeling (geweest) om te komen tot een gezamenlijke ontwikkeling van het bouwplan op de locatie. Daartoe heeft [A.] diverse projectontwikkelaars aangedragen bij de Gemeente. Tot een samenwerkingsovereenkomst tussen partijen is het niet gekomen.
1.3. In 2000 heeft de Gemeente voor de eerste keer een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 8/8a van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op de locatie gevestigd. Nadat dit voorkeursrecht op 25 november 2002 vervallen is verklaard, is een nieuw voorkeursrecht gevestigd op 25 november 2004, dat, na verlenging, afloopt op 25 november 2007.
1.4. De locatie heeft in het vigerende bestemmingsplan "Rivierenbuurt, vijfde herziening", dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 22 september 2005, de bestemming "Gemengde doeleinden I en Wonen". Het bestemmingsplan is op 22 juni 2006 onherroepelijk geworden.
1.5. Bij Koninklijk Besluit van 7 december 2006 is goedgekeurd het besluit van de raad van de Gemeente ‘s-Gravenhage van 23 februari 2006 tot onteigening ten algemene nutte ten name van de Gemeente 's-Gravenhage ten behoeve van de verwezenlijking van het bestemmingsplan "Rivierenbuurt, vijfde herziening" van de bij [A.] in eigendom zijnde onroerende zaken.
1.6. Een aantal van de in de onroerende zaken aanwezige bedrijfsruimten zijn verhuurd aan derden. Voorts zijn een aantal woonruimten aan derden verhuurd. Een aantal van de desbetreffende huurovereenkomsten zijn door [A.] in het kader van de ophanden zijnde onteigening inmiddels beëindigd.
1.7. Op 16 april 2006 heeft [A.] een koopovereenkomst gesloten met Sarah Holding B.V. en Standvastgoed B.V. ter vervreemding van zijn onroerende zaken.
2 De vordering en het verweer
2.1. De vordering strekt primair tot een veroordeling van de Gemeente het bouwplan te ontwikkelen met Sarah Holding B.V. en Standvastgoed B.V., dan wel met [C.] Projectmanagement B.V. / Q Projectontwikkeling B.V., zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair heeft [A.] gevorderd om de Gemeente te veroordelen om een residueel grondbod te doen op de eigendommen van [A.] op de locatie, gebaseerd op het bestemmingsplan en het daaruit voortvloeiende bouwplan, zulks eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom. Voorts heeft [A.] gevorderd de Gemeente te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
2.2. [A.] heeft daartoe het navolgende aangevoerd.
Grondslag van deze vorderingen is dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. [A.] beroept zich op toezeggingen en door de Gemeente gewekt vertrouwen, op grond waarvan [A.] tezamen met een projectontwikkelaar ter plaatse tot zelfrealisatie zou kunnen overgaan. De Gemeente dient alle medewerking te verlenen aan deze zelfrealisatie omdat de door [A.] aangedragen ontwikkelaars voldoen aan de eisen van de Gemeente en de Gemeente geen redelijk argument naar voren heeft gebracht om geen zaken te doen met die ontwikkelaars. [A.] heeft, met diverse projectontwikkelaars gesloten, samenwerkingsovereenkomsten niet ten uitvoer kunnen leggen omdat de Gemeente het Wvg instrument en de onteigening heeft ingezet. Aldus is sprake van détournement de pouvoir. Vrij spoedig na bekendmaking van het bestemmingsplan, met de totstandkoming waarvan veel tijd is gemoeid, is ter plaatse een voorkeursrecht gevestigd, waardoor [A.] te weinig tijd is gegund om in vrij overleg concretere plannen/samenwerking met ontwikkelaars uit te werken zonder dreiging van handelen in strijd met het voorkeursrecht en van de aangekondigde onteigening. De Gemeente heeft aldus - zakelijk weergegeven - de samenwerking met [A.] ten behoeve van de ontwikkeling van het bouwplan gefrustreerd en onrechtmatig gehandeld jegens [A.]. Een (alternatief) bod door de Gemeente op basis van residuele grondwaarde is, aldus [A.], door de Gemeente toegezegd en schriftelijk bevestigd bij brieven van 8 en 26 juli 2004. De Gemeente is deze toezegging niet nagekomen.
Nu de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [A.], althans haar toezeggingen niet is nagekomen, heeft [A.] schade geleden, onder andere doordat [A.] vooruitlopend op de zelfrealisatie, de bedrijfsactiviteiten ter plaatse heeft gestaakt, tijdelijk goedkopere huurders heeft geplaatst en kosten voor juridische bijstand heeft gemaakt.
2.3. De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3 Beoordeling van het geschil
3.1. De rechtbank overweegt ten aanzien van de vorderingen van [A.] als volgt.
Primaire vordering: ontwikkelen locatie met projectontwikkelaar
3.2. Voorzover in de stellingen van [A.] gelezen moet worden dat de gemeente wordt veroordeeld haar gronden op de locatie aan [A.] te verkopen, zodat [A.] het bouwplan met de genoemde projectontwikkelaars kan realiseren, moet de vordering worden afgewezen, omdat niet gesteld, noch gebleken is dat de Gemeente zich daartoe op enige wijze jegens [A.] heeft verplicht.
3.3. Naar het oordeel van de rechtbank is evenmin vast komen te staan dat de Gemeente zich gebonden heeft om met [A.] en de genoemde ontwikkelaars tot samenwerking bij het bouwplan te komen. [A.] heeft geen, althans onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit zo'n verplichting volgt. De Gemeente heeft in 2002 weliswaar de intentie uitgesproken dat zij met [A.] tot een gezamenlijke samenwerking wilde komen, maar daarbij de voorwaarden gesteld, dat een betrouwbare en geschikte ontwikkelaar zou worden gevonden, waarmee vervolgens tot een uitgewerkt plan zou kunnen worden gekomen. De Gemeente stelt dat zij met diverse ontwikkelaars heeft gesproken, maar dat de samenwerking en vervolgens een uitgewerkt plan niet tot stand zijn gekomen, omdat hetzij [A.], hetzij de ontwikkelaars de samenwerking voortijdig beëindigden. Ter onderbouwing daarvan heeft de Gemeente onder andere verwezen naar de onderhandelingen met Strabag, waarmee de Gemeente een principe-overeenkomst had bereikt en naar een brief van [persoon A 1.] aan de Gemeente waarin hij schrijft dat hij de samenwerking met Strabag heeft verbroken (productie 99 bij dagvaarding, brief d.d. 6 juni 2004). In het licht van deze stellingen heeft [A.] niet aannemelijk gemaakt, dat de samenwerking met de Gemeente (steeds en alleen) door toedoen van de Gemeente is gestrand. De stellingen van [A.] hieromtrent, waaronder de verwijzing naar de stukgelopen onderhandelingen met [C.] en Q-Projectontwikkeling zijn niet concreet onderbouwd. Een onderbouwing voor de oorzaak van die stukgelopen onderhandelingen volgt, zonder duidelijke toelichting in de processtukken, welke toelichting [A.] niet gegeven heeft, evenmin uit de 264 overgelegde producties. Aan een bewijsopdracht komt de rechtbank om die reden ook niet toe.
3.4. De rechtbank moet daarbij ook voorbij gaan aan de stellingen van [A.] dat de Gemeente de onderhandelingen met ontwikkelaars gefrustreerd zou hebben door geen uitgewerkt plan te overleggen. In het licht van de stellingen van de Gemeente dat onderhandelingen ook mogelijk zijn zonder uitgewerkt plan, waarbij de Gemeente verwijst naar haar principe-overeenkomst met Strabag, het stedenbouwkundig plan, het programma van eisen en een voorontwerp-bestemmingsplan heeft [A.] ook op dit punt haar stellingen onvoldoende onderbouwd.
3.5. De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente in november 2004, toen na jaren onderhandelen nog steeds geen samenwerking tussen partijen en een ontwikkelaar tot stand was gekomen, met recht (opnieuw) een voorkeursrecht kon vestigen. Dat sprake zou zijn van détournement de pouvoir, omdat [A.] onvoldoende tijd werd gegund om een ontwikkelaar te vinden, heeft [A.], gelet op hetgeen de rechtbank in r.o. 3.3. en 3.4. heeft overwogen, niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank moet overigens ook van de rechtmatigheid van het gevestigde voorkeursrecht uitgaan, nu daartegen een met voldoende waarborgen omklede administratiefrechtelijke rechtsgang voor [A.] heeft opengestaan, waarin niet de vernietiging van het voorkeursrecht is uitgesproken. Op voornoemde gronden is evenmin vast komen te staan dat het besluit van de Gemeente tot onteigening onrechtmatig zou zijn jegens [A.].
3.6. Nu van de rechtmatigheid van het voorkeursrecht moet worden uitgegaan stond het de Gemeente nadien ook vrij om overeenkomsten tussen [A.] en door haar aangedragen ontwikkelaars in het kader van de Wvg te beoordelen. Vast staat dat uit de koopovereenkomst, die [A.] op 18 april 2006 met Sarah Holding B.V. en Standvastgoed B.V. sloot, in strijd was met het voorkeursrecht, omdat daaruit blijkt dat [A.] wilde verkopen. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente niet op basis van deze (inmiddels overigens ontbonden) koopovereenkomst verplicht kan worden zaken te doen met Sarah Holding B.V. en Standvastgoed B.V. In het midden kan blijven of [A.] en haar contractspartners nu wel of niet een termijn planning, realiseringsverplichting of garanties hebben aangeboden, nu dit de beoordeling van de overeenkomst in het kader van de Wvg niet anders maakt. Aan het aangedragen bewijsaanbod op dit punt kan daarom voorbij worden gegaan.
3.7. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de primaire vordering moet worden afgewezen.
Bod residuele grondwaarde
3.8. De rechtbank volgt [A.] in zijn stellingen dat de Gemeente aanvankelijk heeft toegezegd, dat zij, indien de locatie niet gezamenlijk zou worden ontwikkeld, met [A.] af zou rekenen op basis van de residuele grondwaarde (de commerciële waardeberekening op basis van de functies en het volume dat op de locatie wordt gebouwd). Een en ander blijkt afdoende uit de gespreksverslagen van besprekingen met de Gemeente d.d. 27 mei 2003 (productie 79 bij dagvaarding) en van 8 juli 2004 (productie 103 bij dagvaarding) in samenhang met de stelling van de Gemeente in de conclusie van antwoord dat zij aanvankelijk in overeenstemming met haar beleid conform de "Nota uitgiftebeleid" als uitgangspunt nam om aan [A.] een bod op basis van de residuele grondwaarde te doen. Deze vaststelling kan echter niet tot toewijzing van de subsidiaire vordering leiden op grond van het hierna volgende.
3.9. De Gemeente heeft aangevoerd dat berekening van de residuele grondwaarde aan het licht bracht dat deze negatief zou zijn, gelet op de onrendabele top op de parkeervoorzieningen, de aanzienlijke saneringskosten, de kosten gemoeid met het verleggen van de kabels en leidingen, de sloopkosten en de kosten van archeologisch onderzoek. Om die reden zou de Gemeente hebben afgezien om [A.] een aanbod op residuele grondwaarde te doen. [A.] heeft betwist dat de residuele grondwaarde negatief zou zijn en in dat verband verwezen naar berekeningen van RIGO (productie 125 bij dagvaarding) waaruit een grondwaarde blijkt van EUR 9,3 miljoen voor de gronden van [A.] én van de Gemeente. [A.] stelt voorts dat de Gemeente met een uitgewerkt plan moet komen waarop de residuele grondwaarde nader moet worden gebaseerd. De Gemeente heeft tegen de berekening van RIGO ingebracht, dat deze niet voldeed aan de in de plannen (de stedenbouwkundige uitgangspunten van het Toetsingskader Rivierenbuurt en het toenmalige ontwerp-bestemmingsplan) gestelde parkeernorm en dat ook het aantal te realiseren appartementen (74 versus 44) daarmee niet in overeenstemming was.
3.10. Uit de stellingen van partijen volgt, naar het oordeel van de rechtbank, dat niet is kunnen worden vastgesteld wat de residuele grondwaarde is. Deze residuele grondwaarde is afhankelijk van de functies en het volume dat op de locatie zal worden gebouwd, alsmede de ontwikkelingskosten, terwijl ten tijde van de toezegging van de gemeente niet definitief vaststond wat de functies, het volume en de ontwikkelingskosten zouden worden. De gemeente heeft serieus en met argumenten gereageerd op de zogenoemde RIGO berekening. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de residuele grondwaarde positief is dan wel dat deze hoger is dan het bedrag van het door de Gemeente gedane aanbod voorafgaande aan de onteigeningsprocedure. [A.] heeft ook geen toezeggingen gekregen van de Gemeente dat gekozen zou worden voor wat [A.] een 'normale ontwikkeling' noemt (de rechtbank begrijpt dat [A.] daarmee een commercieël aantrekkelijke ontwikkeling bedoelt). Over de uitgangspunten voor de residuele grondwaarde en de daarmee corresponderende hoogte van die waarde hebben partijen dan ook geen overeenstemming bereikt. Gelet op het vooroverwogene dient de vordering te worden afgewezen.
3.11. Voor zover [A.] stelt schade te hebben geleden, omdat hij ten tijde van de onderhandelingen met de Gemeente zijn bedrijf heeft gesloten en omdat hij niet (zelf) heeft kunnen ontwikkelen of omdat de Gemeente niet voor een 'normale commerciële ontwikkeling' zou hebben gekozen, moet de vordering ook op dit punt worden afgewezen, nu van onrechtmatig handelen van de Gemeente geen sprake is.
3.12. Nu alle vorderingen van [A.] zullen worden afgewezen, zal hij - als de in het ongelijk gestelde partij - worden verwezen in de proceskosten, te weten EUR 251,- aan griffierechten en (3 x EUR 452,- ) EUR 1.356,-aan procureursalaris. De omstandigheid dat het pleidooi in deze procedure gelijktijdig met het pleidooi in de onteigeningszaken plaatsvond brengt de rechtbank ertoe voor het pleidooi in deze procedure één in plaats van twee punten te rekenen. Ook de door de Gemeente gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de proceskostenveroordeling bij hoofdelijkheid en de veroordeling tot het vergoeden van de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na het te wijzen vonnis zullen - als zijnde niet bestreden - voor toewijzing in aanmerking komen.
BESLISSING
De rechtbank:
I wijst de vorderingen af;
II veroordeelt [persoon A 1.], [A.] Vastgoed B.V. en [persoon A 2.] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, welke tot hiertoe aan de zijde van de Gemeente zijn begroot op EUR 251,- aan griffierecht en EUR 1.356,- aan procureurssalaris;
III verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, met bepaling dat hierover de wettelijke rente zal zijn verschuldigd met ingang van veertien dagen na de datum van het wijzen van dit vonnis.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Dedel-van Walbeek, Van Engelen en Kroft en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 november 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.