Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/10395 WOZ
Uitspraakdatum: 9 augustus 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 19 december 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het pand), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juli 2007.
Namens verweerder is verschenen mr. Wilhelmy Damsté.
Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 20 juni 2007 aan het [adres] te [woonplaats], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu voormelde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van TPG Post (thans TNT post) is gebleken dat de brief op 21 juni 2006 op het voormelde adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking, met dagtekening 30 november 2005, krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het pand, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 1.261.280. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand. Het pand betreft een rijksmonument met bouwjaar ca 1905. Het is gelegen aan een gracht in het centrum van [P.] en is in zijn geheel verhuurd als kantoorpand. Het pand heeft een totaal bruto vloeroppervlak van ongeveer 1035 m².
2.3. In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 814.700, althans zo begrijpt de rechtbank eisers standpunt. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat hij de aanslag met dagtekening 30 juni 2005 reëel acht maar de rechtbank gaat er van uit dat hij bedoelt de daarin gebezigde waarde van in totaal € 814.700.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Verweerder stuurt beschikking op beschikking. In 2001 wordt een beschikking van € 413.847 verstuurd, achteraf zegt verweerder dat dit betrekking had op een deel van het pand. Drie jaar later stuurt verweerder een beschikking die teruggaat tot 2001 met een waarde van totaal € 777.444. Echter na bezwaar wordt deze beschikking evenals de daarop gebaseerde aanslag vernietigd. Op 30 juni 2005 worden nieuwe beschikkingen voor het jaar 2005-2006 ontvangen voor een totaal bedrag van € 814.700. Een paar maanden later krijg ik weer een nieuwe beschikking en aanslag voor dezelfde periode nu met een waarde van € 1.261.280.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 maart 2007 door P. van der Meer, WOZ-taxateur van de gemeente [P.]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 1.261.280. Daarbij is een huurwaarde van € 126.128 en een kapitalisatiefactor van 10 gehanteerd.
Herziening
2.5. In het verleden, zo heeft verweerder onweersproken in haar verweerschrift gesteld, is zij met betrekking tot de objectafbakening van het pand als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ uitgegaan van twee afzonderlijke WOZ-objecten, te weten [a-straat] 201 beneden en [a-straat] 201 boven. Redengevend daarvoor was de omstandigheid dat de twee delen afzonderlijk waren verhuurd aan verschillende gebruikers. Voor beide delen is door verweerder dan ook telkens een afzonderlijke waarde vastgesteld. In september 2005 is uitspraak op bezwaar gedaan met betrekking tot het tijdvak 2001 tot en met 2004. Op dat moment is duidelijk geworden dat sinds april 2004 het gehele pand verhuurd is aan één en dezelfde gebruiker. Op grond hiervan heeft verweerder, zoals door haar onweersproken is gesteld, de beschikkingen van 30 juni 2005 en de daarop gebaseerde aanslagen vernietigd en in zijn beschikking en aanslag van 30 november 2005 het pand aangemerkt als één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d van de Wet WOZ.
2.6. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is de juistheid van de objectafbakening van het pand. Voor zover eiser stelt dat verweerder de waarde van het pand bij de nieuwe hier aan de orde zijnde beschikking en aanslag niet op een hogere waarde heeft kunnen vaststellen dan de totale waarde van de beschikkingen van 30 juni 2005 heeft het volgende te gelden. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder op grond van het zogenoemde 'Schipholarrest' van de Hoge Raad van 9 mei 2003, 35.987 (LJN: AD6058) terecht overgegaan tot vernietiging van de beschikkingen van 30 juni 2005. Bij het geven van deze beschikkingen was immers uitgegaan van een onjuiste objectafbakening in die zin dat ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden, terwijl één beschikking had moeten worden gegeven. In een dergelijke situatie moeten de afzonderlijke waardebeschikkingen worden vernietigd. Aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen die zijn vastgesteld op basis van dergelijke onjuiste waardebeschikkingen gelden als ten onrechte vastgestelde aanslagen in de zin van artikel 18a, lid 1 van de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen en moeten eveneens vernietigd worden. Verweerder kan vervolgens voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking en aanslag vaststellen. Deze zijn dan aan te merken als eerste primitieve beschikking en aanslag. Een dergelijke beschikking en aanslag zijn derhalve niet aan te merken als een herziening op de voet van artikel 27, eerste lid, van de Wet WOZ. Voor het geven van beschikkingen ten aanzien van objecten die niet eerder als zodanig waren afgebakend, maar waren opgenomen in een eerder, niet volgens de wettelijke regels bepaald, object, is geen nieuw feit benodigd. Het staat verweerder voorts vrij om in het kader van een dergelijke, voor het desbetreffende object oorspronkelijke, beschikking de waarde van bestanddelen van het object opnieuw vast te stellen (vgl. Gerechtshof Amsterdam, 7 december 2001, 00/2756, LJN: AD9761).
Vervolgens dient nog vastgesteld te worden of verweerder de waarde juist heeft vastgesteld.
Waardevaststelling.
2.7. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder hanteert voor de waardebepaling van het pand de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een geschikte methode om de hierboven in het tweede lid bedoelde waarde van het pand vast te stellen.
Met het hierboven genoemde taxatierapport en met hetgeen hij overigens nog heeft aangevoerd is verweerder naar het oordeel van de rechtbank in zijn hierboven genoemde bewijslast geslaagd. Eiser heeft de door verweerder gehanteerde huurwaarde noch de kapitalisatiefactor betwist. De werkelijk gerealiseerde huur voor het pand bedroeg op
1 januari 2002 € 129.960 en de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 komt de rechtbank evenmin te hoog voor.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het pand, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 9 augustus 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Vink, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.