Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/7954 WOZ
Uitspraakdatum: 18 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Stichting X], gevestigd te [P.], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 26 juli 2006 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 22] , is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2007. Namens eiseres is verschenen J.C. van Schieveen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigden].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- herroept de beschikking en de aanslag voor zover deze betrekking hebben op de [a-straat 22] ;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiseres betaalde griffierecht van € 281 aan haar vergoedt.
2.Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 150.375. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een onbewoonbaar vrijstaand object met een inhoud van ongeveer 129 m³. De woning is niet aangesloten op de gangbare nutsvoorzieningen.
2.3. Het beroep ziet blijkens de verklaring van eiseres ter zitting alleen op de woning en niet op de overige objecten waarvan de waarden in hetzelfde geschrift zijn bekendgemaakt of de overige op hetzelfde biljet verenigde aanslagen. In geschil is de omvang van het bij de woning behorende perceel en de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.4. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert daartoe, samengevat, aan dat op het perceel tot 2006 een agrarische bestemming rustte, dat de woning zwaar vervallen is en dat het oorspronkelijk een bijhuisje was bij de naastgelegen boerderij. Er is geen onderscheid te maken tussen de zogenoemde tuin bij de woning en die bij de boerderij, omdat de grond in elkaar overloopt. Voor de overige standpunten van eiseres wordt verwezen naar de gedingstukken.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 januari 2007 door J.C. van Schieveen, gediplomeerd WOZ-taxateur te Woerden. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 100.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De aan de woning toegekende grondoppervlakte bedraagt 160 m².
2.6. Op grond van het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ wordt, voor zover thans relevant, voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom of van gedeelten daarvan die blijkens de indeling zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
2.7. De rechtbank is van oordeel dat de afbakening van het object onvoldoende duidelijk is en overweegt daartoe het volgende. Eiseres heeft gesteld dat er teveel grond aan de woning is toegerekend en dat er geen onderscheid valt te maken tussen de tuin van de woning en die van de boerderij, die eveneens bij eiseres in eigendom en gebruik is. Hiertegenover heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een oppervlak van 160 m² naar de omstandigheden beoordeeld bij de opstal behoort. De enkele stelling ter zitting dat de taxateur visueel ter plekke een tuin heeft waargenomen, die echter op de overgelegde foto's niet onderscheidbaar is, acht de rechtbank daartoe onvoldoende. Bovendien valt, gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting, niet uit te sluiten dat de woning naar de omstandigheden beoordeeld behoort bij de boerderij. De woning is slechts via het erf van de boerderij te bereiken, terwijl niet duidelijk is geworden of ten behoeve van de woning een erfdienstbaarheid is gevestigd op dat naastgelegen perceel dan wel eiseres van plan is dit te vestigen. Ook zal moeten worden vastgesteld of de woning in gebruik is bij de boerderij. Indien dit niet het geval is en eiseres de woning voor andere doeleinden in gebruik heeft, zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van een herbouwplan, dan kan de woning terecht als afzonderlijk object zijn aangemerkt. De rechtbank is voorts van oordeel dat de grenzen van het gedeelte ter grootte van 112 m², dat op het kadastrale perceel F 1807 is gelegen, niet duidelijk zijn geworden. Een onjuiste objectafbakening kan onder omstandigheden volgens jurisprudentie van de Hoge Raad in beroep worden hersteld (HR 27 september 2002, nrs. 34 927 en 34 928, BNB 2002/375* en BNB 2002/376*). De rechtbank acht de stellingen van eiseres echter onvoldoende duidelijk om vast te stellen of eiseres de woning als schuur of berghok bij de boerderij in gebruik heeft dan wel als afzonderlijk object heeft bestemd voor herbouw of verkoop als zelfstandige woning, nu het gewijzigde bestemmingsplan hiervoor mogelijkheden lijkt te bieden en welke grond zij in dat geval als de bij de woning behorende grond wil afbakenen. Nu niet duidelijk is geworden of de woning een afzonderlijk object is, ziet de rechtbank aanleiding de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen en de beschikking en de aanslag voor zover deze betrekking hebben op de [a-straat 22] te herroepen.
2.8. Nu verweerder een nieuwe primaire beschikking kan nemen en een nieuwe aanslag kan opleggen, behoeven de overige beroepsgronden thans geen bespreking meer.
2.9. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 18 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. F. Mulder, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.