Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5390 WOZ
Uitspraakdatum: 31 juli 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X],
wonende te [Y],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 2 te [Y] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € [bedrag]. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2006 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 mei 2006 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 29 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 30 mei 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2007 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigden].
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Hierna heeft tussen de rechtbank en partijen een briefwisseling plaatsgevonden.
Hierna heeft de rechtbank met toestemming van partijen zonder een nadere mondelinge behandeling het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met garage en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 427 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 216 m². De woning is een nieuwbouwwoning. Eiser heeft op 1 juni 2004 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met een totale koop-/aanneemsom van € 299.900. De aanneemsom bedroeg € 220.289. Het meerwerk in 2005 bedroeg € 17.756,95 De woning is in september 2005 opgeleverd.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 314.900.
3.2. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het navolgende aangevoerd. Hij heeft de woning gekocht voor € 299.900]. Daarna heeft hij de achtergevel laten uitbreiden voor de prijs van € 15.000. Hij verzoekt dat niet wordt geheven over de door hem over de woning betaalde omzetbelasting, daar dit geen onroerende zaak is maar een eindheffing waarover niet geheven zou mogen worden. Hij verzoekt, ongeacht de uitspraak van de rechtbank, om vergoeding van het griffierecht en om een proceskostenvergoeding.
3.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 augustus 2006 door K. ten Bosch, gecertificeerd WOZ-taxateur te Almere. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 331.500. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De waarde wordt op grond van artikel 18 van Pro de Wet WOZ bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van, voor zover hier van belang, bouw, verbouwing of verbetering, wordt de waarde op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de bouw, verbouwing of verbetering geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen.
4.2. Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin kort vóór of kort na de waardepeildatum een dergelijke woning is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.
Bij een dergelijke verkoop maakt de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting- – welke deel uitmaakt van de vrij-op-naam-prijs – deel uit van de prijs die de koper bereid is te betalen ter verkrijging van de onroerende zaak, vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, nummer 38 085 (BNB 2003/ 347).
4.3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en met hetgeen verweerder overigens heeft betoogd, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Verweerder is gehouden de waarde in het economische verkeer te bepalen aan de hand van verkopen rond de waardepeildatum. Verweerder heeft bij de keuze van de vergelijkingsobjecten aansluiting gezocht bij de woningen [b-straat] 27, [c-straat] 27 en [d-straat] 3. [b-straat] 27 is volgens verweerder nagenoeg identiek aan de woning en maakt deel uit van hetzelfde bouwproject als de woning. Echter uit de door verweerder overgelegde Berekening meerwaarde bij toepassing anti-speculatiebeding blijkt dat met betrekking tot [b-straat] 27 sprake was van meerwerk van meer dan 50 procent van de bouwkosten, terwijl de woning een meerwerk had van ongeveer acht procent. Verweerder heeft betoogd dat met verschillen tussen het vergelijkingsobject en de woning wat betreft onder andere meerwerk in voldoende mate rekening is gehouden, maar heeft dit betoog niet nader toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [b-straat] 27 derhalve niet voldoende vergelijkbaar is met de woning en derhalve geen deugdelijk vergelijkingsobject is. De vergelijkingsobjecten [c-straat] 27 en [d-straat] 3 zijn naar het oordeel van de rechtbank wat type en uitstraling betreft niet voldoende vergelijkbaar met de woning en zijn derhalve geen deugdelijke vergelijkingsobjecten. Het taxatierapport van verweerder kan daarom dan ook niet als onderbouwing dienen voor de vastgestelde waarde van de woning.
4.4. Eiser heeft, gelet op de door hem op 1 juni 2004 betaalde koopprijs van € 299.900], met een meerwerk in 2005 ten bedrage van € 17.757, naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum naar de toestand op 1 januari 2006 € 314.900 bedraagt.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank bepaalt de waarde op € 314.900 en vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een waarde van € 314.900.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op de reiskosten die eiser ten behoeve van het bijwonen van de zitting heeft moeten maken, welke kosten de rechtbank stelt op € 9,20. Ook dient het door eiser betaalde griffierecht aan hem te worden vergoed.
6. Beslissing
De rechtbank
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 314.900;
-vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een waarde van € 314.900;
-bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 9,20 en wijst de gemeente [P.] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan eiser moet voldoen;
-gelast dat de gemeente [P.] het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 38 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 31 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.