Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
sector civiel recht -enkelvoudige kamer
zaaknummers / rolnummers: 274769 / HA ZA 06-3459 en 280039 / HA ZA 07-0200
Vonnis van 18 juli 2007
in de wegens verknochtheid ambtshalve gevoegde zaken van
de heer [A.] en mevrouw [A.],
beide echtelieden wonende te [woonplaats],
eisers in beide zaken,
advocaat en procureur: mw mr J.H.C. Visser,
tegen
a) de stichting Stichting Vestia Groep,
gevestigd te Rotterdam, gedaagde in zaaknummer 274769,
en
b) mevrouw [B.],
wonende te [woonplaats], gedaagde in zaaknummer 280039,
advocaat en procureur: mr S.J. van Leeuwen.
De partijen in dit burengeschil over dakkapellen en een dakraam te [woonplaats] worden hierna door de rechtbank aangeduid als het echtpaar [A.], Vestia en [B.]. De rechtbank heeft kennis genomen van alle gedingstukken met producties in het griffiedossier, waaronder ook het proces-verbaal van de comparitie(s) van partijen van 18 april 2007.
1. De feiten in beide zaken
1.1 Het echtpaar [A.] is sinds juli 1998 eigenaar van een 19eeeuws grachtenpand aan de [a-straat 1] te [woonplaats]. Het echtpaar woont in dat huis van drie verdiepingen en een zolderberging met hun drie kinderen. De heer [A.] heeft al enige tijd plannen voor uitbreiding van de bovenste verdieping met als onderdeel daarvan de plaatsing van één of twee dakkapellen in het dak aan de zijde van [a-straat 2] om daar meer ruimte en licht te creëren. Tot uitvoering van die plannen is het nog niet gekomen. Aan die zijde bevindt zich in het dak boven het trappenhuis van nr. [1] een oud openslaand en doorzichtig dakraampje dat licht geeft en voor ventilatie zorgt.
1.2 Het buurhuis aan de [a-straat 2] maakte vroeger deel uit van het complex van de voormalige zeepfabriek [zeepfabriek] te [woonplaats]. Vestia en Projectontwikkeling [zeepfabriek] vof hebben in 2006 dit buurhuis - een gemeentelijk monument - gerenoveerd en verbouwd met een gemeentelijke wijzigingsvergunning en een gemeentelijke bouwvergunning. Onderdeel van de verbouwing van de bovenverdieping van nr. [2] was de plaatsing van twee dakkapellen aan de zijde van nr. [1] van het echtpaar [A.]. De beoogde nieuwe eigenaren van de [a-straat 2] waren mevrouw [B.] en haar echtgenoot [C.]. Op 3 juli 2007 zijn de beide dakkapellen op nr. [2] geplaatst, nadat het echtpaar [A.] daar tevergeefs tegen had geprotesteerd bij [zeepfabriek] vof, [C.] en de gemeente [gemeente]. De twee dakkapellen scheppen licht, lucht en ruimte in de kleine badkamer en in een kleine slaapkamer van de [a-straat 2].
1.3 Bij op 27 juni 2006 ingeschreven notariële akte heeft Vestia de juridische eigendom van de [a-straat 2] overgedragen aan [B.] onder de ontbindende voorwaarde van ontvangst van de koopsom uiterlijk 26 augustus 2006. Op 10 augustus 2006 is ingeschreven een notariële akte waarbij is vastgesteld dat de kooprijs is ontvangen zodat de ontbindende voorwaarde is uitgewerkt. Nadien zijn mevrouw [B.] en de heer [C.] met hun drie kinderen het gerenoveerde bovenhuis van de [a-straat 2] gaan bewonen. Op de benedenverdieping hebben zij beiden een kantoor annex bedrijfsruimte.
1.4 Het echtpaar [A.] en hun advocate hebben ook nadien tevergeefs bij Vestia, [zeepfabriek] vof, de gemeente [gemeente] en het echtpaar [C.]-[B.] bezwaar aangetekend tegen de twee dakkapellen van [B.].
2. De geschillen en het procesverloop in beide zaken
2.1 Bij dagvaarding van 10 oktober 2006 heeft het echtpaar [A.] gevorderd dat de rechtbank in zaaknummer 274769 voor recht verklaart dat de geplaatste dakkapellen onrechtmatig zijn en Vestia veroordeelt deze binnen een week te verwijderen, met de gebruikelijke nevenvorderingen. Het echtpaar [A.] beroept zich daarbij jegens Vestia (als vermeend eigenares van de [a-straat 2] of opdrachtgeefster tot plaatsing van de gewraakte dakkapellen) kort gezegd op strijd met de artikelen 5:50, 5:37 en 6:162 BW.
2.2 Bij conclusie van antwoord van 3 januari 2007 heeft Vestia gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft er daarbij onder meer op gewezen dat niet Vestia maar [B.] sinds eind juni 2006 eigenares van de [a-straat 2] met de beide dakkapellen is, waardoor het niet binnen Vestia’s macht en mogelijkheden ligt om aan de gevorderde verwijdering te voldoen.
2.3 Daarop heeft het echtpaar [A.] bij dagvaarding van 8 januari 2007 [B.] in rechte betrokken en in zaaknummer 280039 in nagenoeg gelijkluidende bewoordingen dezelfde vorderingen op dezelfde rechtsgronden ingesteld als in zaaknummer 274769, maar nu gericht tegen eigenares [B.] in plaats van tegen Vestia.
2.4 Bij conclusie van antwoord van 28 februari 2007 heeft [B.] daartegen gemotiveerd verweer gevoerd, voor zover van toepassing ook in nagenoeg gelijkluidende bewoordingen als het verweer van Vestia in de eerdere zaak.
2.5 Op 18 april 2007 heeft in beide zaken tegelijkertijd een comparitie van partijen plaatsgevonden, aangevangen in het Paleis van Justitie te Den Haag en voortgezet aan de [a-straat] te [gemeente], waar de comparitierechter en zijn griffier met partijen en hun advocaten de feitelijke plaatselijke situatie en de mogelijke oplossingen nader heeft aanschouwd en besproken. Een minnelijke regeling bleek echter niet mogelijk.
2.6 Door interne omstandigheden bij de rechtbank kan de comparitierechter pas vandaag vonnis wijzen in beide zaken. Voor de weergave van de details van de wederzijdse stellingen van partijen volstaat hij nu kortheidshalve met een verwijzing naar alle gedingstukken met producties, waaronder ook foto’s en bouwtekeningen.
3. De beoordeling in zaaknummer 274769
3.1 Naar het oordeel van de rechtbank betoogt Vestia terecht dat zij al sinds 26, althans 27 juni 2006 geen eigenares meer is van de [a-straat 2], zodat het echtpaar [A.] met de vorderingen gebaseerd op de wetsartikelen 5:50 BW (verboden vensters) en 5:37 BW (onrechtmatige hinder) bij Vestia aan het verkeerde adres is. Ter comparitie bleek dat Vestia optrad en optreedt als financier van Projectontwikkeling [zeepfabriek] vof en slechts zeer kort juridisch eigenaar is geweest van de [a-straat 2]. De ter comparitie nog genoemde verkeerde inlichtingen van derden aan de advocate van het echtpaar [A.] over de eigendom van de [a-straat 2] kunnen afwijzing jegens Vestia niet verhinderen.
3.2 Voor zover de vorderingen van het echtpaar [A.] zijn gebaseerd op art. 6:162 BW, heeft te gelden dat ook dan de ingestelde hoofdvordering jegens Vestia tot verwijdering van de twee dakkapellen van [B.] niet toewijsbaar is, omdat het niet meer in de macht en mogelijkheden van Vestia ligt om aan een dergelijke veroordeling te voldoen. Bovendien is onvoldoende concreet gesteld of gebleken welke gedragingen of welk nalaten van Vestia rondom de plaatsing van de dakkapellen op 3 juli 2006 een zelfstandige onrechtmatige daad zouden kunnen opleveren jegens het echtpaar [A.], dat wil zeggen naast en los van het bepaalde in de wetsartikelen 5:50 en 5:37 BW.
3.3 Het voorgaande betekent dat de vorderingen van het echtpaar [A.] jegens Vestia moeten worden afgewezen, met veroordeling in de proceskosten als de in het ongelijk gestelde partij en zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad. De rechtbank begroot die proceskosten aan de zijde van Vestia tot heden op € 248,- aan griffierecht en € 904,- aan salaris procureur, dat is in totaal € 1.152,-
4. De beoordeling in zaaknummer 280039
4.1 In de zaak tussen de huidige buren en eigenaren [A.] en [B.] stelt de rechtbank voorop dat art. 5:50 BW strekt tot bescherming van de zogenaamde visuele privacy. De wetgever heeft deze beperking van de volle eigendomsrechten van naburen bedoeld om de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. De wetsbepaling strekt ertoe de naburen te beschermen in hun privacy, dat wil zeggen tegen het gevoel en de mogelijkheid om binnen de wettelijke grens van twee meter te worden begluurd door de buren via een raam, venster, balkon of soortgelijke werken.
4.2 Ter comparitie ter plaatse te [gemeente] is gebleken dat die mogelijkheid zich thans niet voordoet bij de dakkapel van slaapkamer nr. 3 van de [a-straat 2]. Die dakkapel biedt nu slechts uitzicht op de dakpannen van de [a-straat 1] en niet op het oude doorzichtige zolderraampje daarvan. De visuele privacy van het echtpaar [A.] loopt daardoor dus geen gevaar. Deze nieuwe dakkapel van de slaapkamer met openslaande en doorzichtige ramen is door het echtpaar [A.] nu niet te bestrijden met art. 5:50 BW.
4.3 Dit ligt anders bij de nieuwe dakkapel van de kleine badkamer van de [a-straat 2], die zich kort op en ruim binnen twee meter van het oude zolderraampje van nr. [1] bevindt. Vanuit beide huizen maar vooral vanuit het al lang bestaande doorzichtige dakraampje van de [a-straat 1] bezien, bestaat de reële mogelijkheid van schending van de visuele privacy en het gevoel begluurd te kunnen worden. Daaraan doet onvoldoende af dat [B.] en [C.] inmiddels de onderste delen van de drie badkamerramen hebben voorzien van ondoorzichtig matglas of melkglas en dat die badkamerramen - in zoverre keurig rekening houdend met de [a-straat 1] - slechts beperkt geopend kunnen worden (zie ook de bij antwoord geproduceerde foto’s). Vanuit de doorzichtige bovenramen bestaat immers nog steeds de mogelijkheid voor lange personen en voor kortere personen met behulp van een krukje o.i.d. om de bewoners en bezoekers van nr [1] te begluren. Of en hoe vaak dat in de praktijk daadwerkelijk gebeurt is daarbij niet van doorslaggevend belang. De mogelijkheid van schending van de visuele privacy is ter plaatse goed zichtbaar en "invoelbaar" wanneer men staat in het trappenhuis en de daaraan grenzende middenkamer bij het oude zolderraampje (tevens ventilatieraam) op de bovenverdieping van nr. [1].
4.4 Gelet op het voorgaande zijn de gedeeltelijk doorzichtige ramen van deze dakkapel van de badkamer van [B.] jegens de buren [A.] derhalve in strijd met de letter en de geest van art. 5:50 BW. Aan dit oordeel van de civiele rechter kunnen de door de gemeente [gemeente] aan [zeepfabriek] vof verleende vergunningen naar hun bestuursrechtelijke aard onvoldoende afdoen, nog daargelaten dat de bouwvergunning onder "mededelingen nrs. 5 en 6" wijst op mogelijke hinder en strijd met art. 5:50 BW en adviseert zo mogelijk in overleg te treden en een privaatrechtelijke regeling te treffen met de naburen.
4.5 Toewijzing van de gevorderde algehele verwijdering van die dakkapel zou een te vergaande maatregel zijn om deze strijdigheid op te heffen. Met een dergelijke vordering maakt het echtpaar [A.] misbruik van recht jegens de buren [C.]-[B.]. De dakkapel is immers onontbeerlijk om licht, lucht en ruimte te scheppen in hun piepkleine badkamer. Voldoende is toewijzing van het mindere, dat wil zeggen de veroordeling om ook de drie bovenramen te voorzien van ondoorzichtig glas zoals matglas of melkglas. De rechtbank zal daarbij de gevorderde dwangsom matigen en maximeren en aan [B.] een redelijke termijn gunnen om een goede aannemer of glaszetter te vinden om de strijdigheid met art. 5:50 BW op te heffen, een en ander zoals in het dictum van dit vonnis is vermeld.
4.6 De namens het echtpaar [A.] op de voet van de wetsartikelen 5:37 en 6:162 BW nog aangevoerde omstandigheden kunnen naar het oordeel van de comparitierechter niet leiden tot kort gezegd onrechtmatige hinder en dus verdergaande beslissingen zoals algehele verwijdering van één of beide dakkapellen. Voorop staat dat in een dichtbebouwde stadsomgeving zoals de [a-straat] te [gemeente] buren binnen de grenzen van het betamelijke het een en ander van elkaar te dulden hebben.
4.7 De comparitierechter beoordeelt de door het echtpaar [A.] aangevoerde omstandigheden zoals de door één of beide dakkapellen met de te openen ramen mogelijkerwijs toegenomen buurgeluiden, een enigszins beperkte lichtinval en mogelijke geuroverlast niet als ernstige, onrechtmatige hinder in deze stadse omgeving. Ter comparitie kwam genoegzaam vast te staan - en op één van de geproduceerde foto's was ook al te zien - dat het ventilatieraampje van nr. [1] ondanks de dakkapel van de badkamer van nr. [2] nog steeds geheel geopend kan worden. Tenslotte bleek ter plaatse naar het oordeel van de comparitierechter ook dat de twee dakkapellen van nr. [2] niet in de weg hoeven te staan aan de uitbreidingsplannen van het echtpaar [A.] voor de bovenverdieping van nr. [1]. Er blijven voor het echtpaar [A.] immers voldoende mogelijkheden over voor het zelf doen plaatsen van een dakkapel of veluxramen voor hun trappenhuis en middenkamer aan de zijde van nr. [2], al kan dat nu niet meer op exact dezelfde wijze als voorzien in het ter comparitie nog geproduceerde voorstel van de architect Van der Laan tenzij wellicht voorzien van ondoorzichtig glas en slechts beperkt te openen op de voet van art. 5:51 BW.
4.8 In het burengeschil tussen het echtpaar [A.] en [B.] leidt het voorgaande tot gedeeltelijke toewijzing en gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen. Bij de nog gevorderde zelfstandige verklaring voor recht heeft het echtpaar [A.] onvoldoende belang gesteld. De rechtbank zal de proceskosten compenseren, omdat beide partijen op punten van niet ondergeschikte betekenis in het ongelijk zijn gesteld.
5. De beslissingen
De rechtbank in zaaknummer 274769:
- wijst de vorderingen van het echtpaar [A.] jegens Vestia af;
- veroordeelt het echtpaar [A.] tot betaling aan Vestia van in totaal € 1.152,- aan proceskosten, zoals begroot in rov. 3.3, en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
De rechtbank in zaaknummer 280039:
- veroordeelt [B.] om de ramen van haar dakkapel van de badkamer van de [a-straat 2] te [gemeente] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis geheel en volledig te voorzien van ondoorzichtig glas, op straffe van een dwangsom van € 20,- voor elke dag dat [B.] niet aan deze veroordeling zou voldoen;
- bepaalt dat deze dwangsommen vatbaar zijn voor matiging en maximering door de rechter in onverhoopte executiegeschillen tussen partijen naderhand, voor zover algehele handhaving van verbeurde dwangsommen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn onder meer gelet op de mate waarin wel aan de veroordeling zou zijn voldaan, de ernst van de eventuele overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan;
- verklaart dit vonnis tot zover zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst het door het echtpaar [A.] jegens [B.] meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en uitgesproken ter openbare zitting in het bijzijn van de griffier op 18 juli 2007