Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 294492 / HA RK 07-985
Beschikking van 19 december 2007
in de zaak van
de GEMEENTE WADDINXVEEN,
zetelende te Waddinxveen,
verzoekster,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaten: mr. P. de Boorder en mr. F.J. de Valck,
tegen
1. [verweerder sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [verweerder sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [verweerder sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [verweerder sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [verweerder sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [verweerder sub 6],
wonende te [woonplaats],
verweerders,
procureur: mr. W.J.E. van der Werf
en tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] Architecten B.V.
(voorheen Architectenbureau [B] B.V.),
zetelende te [plaats],
verweerster,
procureur: mr. W.J.E. van der Werf.
Verzoekster wordt hierna aangeduid als 'de gemeente', verweerders sub 1 t/m 6 gezamenlijk als 'de eigenaren' of afzonderlijk bij eigen naam en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A] Architecten B.V. als 'het Architectenbureau'.
Het verzoekschrift is ingekomen ter griffie op 5 september 2007.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken, waaronder het verweerschrift, tevens houdende pleitaantekeningen van mr. Van der Werf en de pleitnotitie van mr. F.J. de Valck, beide overgelegd ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het verzoek op 5 november 2007.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Feiten
1.1 Onderhavig verzoek heeft betrekking op een aantal percelen grond, kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, sectie E, nrs. [nummer1], [nummer2], [nummer3] en [nummer 4] (hierna: 'de percelen'). De percelen zijn eigendom van [verweerder sub 1] (perceel E [nummer1] en [nummer2]), van [verweerder sub 2] (perceel E [nummer3]) en van de erven van [...]: [verweerder sub 3]., [verweerder sub 4], [verweerder sub 5] en [verweerder sub 6] (perceel E [nummer 4]).
1.2 De percelen zijn gelegen in het plangebied 'de Triangel'. Voor dit gebied wordt een nieuw bestemmingsplan ontwikkeld, dat met name voorziet in de realisering van woningbouw en voor een klein deel bedrijventerrein. Op 28 september 2005 is het masterplan Triangel vastgesteld. Op 27 september 2006 is het Structuurplan Triangel vastgesteld.
1.3 In het kader van deze plannen heeft de raad van de gemeente Waddinxveen bij besluit van 26 mei 2004, onder meer ten aanzien van de bij de eigenaren in eigendom zijnde percelen, de Wet voorkeursrecht gemeente (hierna: 'Wvg') van toepassing verklaart. Bij besluit van burgemeester en wethouders van gemeente Waddinxveen van 16 mei 2006 en bij raadsbesluit van 27 september 2006 is het voorkeursrecht bestendigd.
1.4 Op 17 december 1996 hebben het Architectenbureau, [verweerder sub 2] en [verweerder sub 3] (hierna: 'de partijen') een overeenkomst gesloten (hierna: 'overeenkomst I').
In overeenkomst I is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
'zijn (...) overeengekomen als volgt:
a. het architectenbureau zal, geheel voor eigen rekening en risico, een bouwplan ontwikkelen op de gronden (...);
b. [verweerder sub 2] en [verweerder sub 3] verplichten zich jegens het architectenbureau de (...) gronden niet aan derden te zullen vervreemden ten behoeve van woningbouw, zonder nader overleg met het architectenbureau en zonder het architectenbureau in de gelegenheid te stellen zelf deze gronden te verwerven tegen een prijs welke tenminste gelijk ligt aan die welk door bedoelde derden wordt geboden;
c. alle onderhandelingen met derden, (...), zullen worden gevoerd door het architectenbureau, waartoe de ondergetekenden [verweerder sub 2] en [verweerder sub 3] bij deze volmacht verstrekken aan het architectenbureau;
het architectenbureau verplicht zich geen overeenkomsten te sluiten zonder voorafgaande goedkeuring van de ondergetekenden [verweerder sub 2] en [verweerder sub 3];
e. het architectenbureau zal alle werkzaamheden verrichten met betrekking tot de planontwikkeling, de verkoop van de gronden en alles wat daarmee samenhangt, waarvan de kosten ook volledig voor rekening van het architectenbureau zullen zijn, dat terzake nimmer enige kosten of honorering van de ondergetekenden [verweerder sub 2] en/of [verweerder sub 3] zal vorderen; (...).'
1.5 Voorts hebben de partijen een nadere overeenkomst gesloten (hierna: 'overeenkomst II'), waarbij overeenkomst I is verlengd tot 31 december 2007. Ter zitting is uit een door [verweerder sub 1] ter inzage overgelegde notarisrekening gebleken dat overeenkomst II is gesloten in mei 2002.
1.6 De gemeente heeft bij brief van 11 juli 2007, ontvangen op 12 juli 2007, van de eigenaren afschriften van de overeenkomsten ontvangen.
2. Het verzoek en het verweer daartegen
2.1 Het verzoek strekt tot nietigverklaring van overeenkomst I en overeenkomst II (hierna: 'de overeenkomsten') alsmede van de eventuele daarmee samenhangende of aanvullende overeenkomst(en) tussen die partijen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
2.2 De gemeente stelt zich op het standpunt dat de overeenkomsten de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan haar voorkeurspositie. Hoewel nog geen juridische levering/ overdracht van de percelen heeft plaatsgevonden, is de beschikkingmacht over en het economisch belang bij de percelen op grond van de overeenkomsten tenminste in enigerlei mate overgedragen aan het Architectenbureau, zodat een resultaat wordt bereikt dat materieel op hetzelfde neerkomt als gehele of gedeeltelijke vervreemding. De overeenkomsten hebben een zodanige inhoud dat de eigenaren niet langer vrij zijn de gronden ten verkoop aan de gemeente aan te bieden. Immers, de eigenaren hebben zich aan het Architectenbureau verplicht de gronden niet te zullen vervreemden zonder nader overleg met het Architectenbureau en zonder haar in de gelegenheid te stellen zelf de gronden te verwerven. De partijen hebben zich derhalve verbonden aan elkaar en kunnen niet meer aan de aanbiedingsplicht van artikel 10 Wvg Pro voldoen. Zij plegen dan wanprestatie uit hoofde van de overeenkomsten. Aldus wordt het voorkeursrecht uitgehold en de regierol van de gemeente doorkruist.
Voorts zijn de eigenaren overeengekomen dat alle onderhandelingen met derden, waaronder begrepen de gemeente, door het Architectenbureau gevoerd worden. Verweerders sub 2 t/m 6 hebben daarvoor zelfs een volmacht aan het Architectenbureau verstrekt.
De afspraken zijn zodanig dat het Architectenbureau het economisch risico draagt. Zij verricht immers alle werkzaamheden met betrekking tot de planontwikkeling, de verkoop van de gronden en alles wat daarmee samenhangt en draagt daarvoor de kosten.
2.3 Verweerders hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
ontvankelijkheid
3.1 Op grond van artikel 26 lid 1 Wvg Pro kan de gemeente de nietigheid inroepen van rechtshandelingen, die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de haar in deze wet geregelde voorkeurspositie, welk verzoek krachtens artikel 26 lid 2 Wvg Pro gedaan moet worden binnen acht weken, nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat.
3.2 Nu vaststaat dat de gemeente op 12 juli 2007 afschriften van de overeenkomsten heeft ontvangen, is het verzoek tijdig gedaan.
3.3 Ter zitting is door verweerders terecht aangevoerd dat de gemeente in haar verzoek voorzover het betrekking heeft op [verweerder sub 1] in persoon en de bij hem in eigendom zijnde percelen E [nummer] en E [nummer2] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. De ter vernietiging voorgedragen overeenkomsten zijn aangegaan tussen het Architectenbureau en verweerders sub 2 t/m 6. [verweerder sub 1] is geen partij bij de overeenkomsten. Ter zitting is door verweerders naar voren gebracht dat de overeenkomsten geen betrekking hebben op zijn gronden hetgeen de gemeente niet heeft betwist. [verweerder sub 1] is derhalve niet in persoon bij de onderhavige zaak betrokken.
3.4 Uit het vorenstaande volgt dat de gemeente ontvankelijk is in haar verzoek strekkende tot nietigverklaring van overeenkomst I en II althans voorzover dit betrekking heeft op de bij verweerders sub 2 t/m 6 (hierna: 'de eigenaren') in eigendom zijnde percelen E [nummer3] en E [nummer 4].
nietigheid
3.5 Ingevolge artikel 26 lid 1 Wvg Pro dient beoordeeld te worden de vraag of de betreffende rechtshandelingen zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente. Het gaat daarbij om rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding plaatsvindt gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, maar wel de beschikkingsmacht over en het economische belang bij de grond in enigerlei mate wordt overgedragen aan een of meer rechtspersonen.
3.6 De rechtbank is van oordeel dat zulks niet het geval is.
De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Bij de volmachtverlening is overeengekomen dat het Architectenbureau namens de eigenaren geen overeenkomsten kan sluiten zonder hun voorafgaande goedkeuring. Hieruit volgt reeds dat de beschikkingsmacht van de eigenaren over de percelen blijft gehandhaafd. Het Architectenbureau blijft immers aangewezen op de volledige medewerking van de eigenaren. De volmacht strekt er enkel toe dat de zakelijke belangen van de eigenaren bij de verkoop van de gronden door het Architectenbureau worden behartigd. Een dergelijke volmacht maakt op zichzelf geen inbreuk op het voorkeursrecht van de gemeente. Bovendien kan de volmacht door de eigenaren worden herroepen in welk geval geen afzonderlijke verplichtingen voor de eigenaren ontstaan om de gronden alsdan aan het Architectenbureau te leveren. De eigenaren zijn de zeggenschap over de gronden ook bij het einde van de volmacht derhalve niet kwijt.
De rechtbank neemt voorts in aanmerking, dat tussen het Architectenbureau en de eigenaren nog geen koopprijs is afgesproken en dat er tussen hen evenmin een vermogensverschuiving heeft plaatsgevonden. Het economisch belang bij (en het economisch risico van) de percelen berust ook op deze grond nog immer bij de eigenaren.
3.7 Van vestiging van een machtspositie voor het Architectenbureau ten aanzien van de percelen is evenmin sprake. Weliswaar heeft het Architectenbureau op grond van de overeenkomst een privaatrechtelijk voorkeursrecht, echter voor de eigenaren vloeit hieruit geen verplichting voort om aan het Architectenbureau de percelen ter ontwikkeling over te dragen, noch om mee te werken aan feitelijke en/of rechtshandelingen in het kader van mogelijke realisatie van de bestemming. Evenmin heeft het Architectenbureau de contractuele opdracht om de bestemming te verwezenlijken. De overeenkomsten staan er derhalve niet aan in de weg de grond aan de gemeente aan te bieden, hetgeen thans ook blijkt uit de onderhandelingen die met de gemeente gaande zijn.
3.8 De stelling van de gemeente dat ook het doel van de overeenkomsten, te weten realisatie van een maximale grondopbrengst, in strijd is met het doel en de strekking van de Wvg, te weten voorkoming van prijsopdrijving en grondverwerving, wordt gepasseerd. De Wvg staat er niet aan in de weg dat eigenaren een maximale grondopbrengst nastreven. Dit oogmerk levert op zichzelf geen grond op voor nietigverklaring van een overeenkomst. Nietigverklaring is slechts aan de orde indien de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate wordt overgedragen.
3.9 Geconcludeerd dient te worden dat de overeenkomsten geen constructie behelzen die resulteert in een vervreemding van de percelen zonder dat deze eerst overeenkomstig artikel 10 Wvg Pro aan de gemeente zijn aangeboden. De overeenkomsten voorzien erin dat de feitelijke beschikkingsmacht in handen van de eigenaren blijft. Dit betekent dat ook het economisch belang niet is overgedragen. De overeenkomsten hebben derhalve niet de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gemeentelijke voorkeursrecht.
Het verzoek zal worden afgewezen.
3.10 De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4. De beslissing
De rechtbank
I. verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in haar verzoek voorzover het betrekking heeft op [verweerder sub 1] in persoon en de bij hem in eigendom zijnde percelen E [nummer] en E [nummer2];
II. wijst het verzoek af;
III. veroordeelt de gemeente in de kosten van procedure welke aan de zijde van verweerders worden begroot op € 904,00 aan procureurssalaris.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2007.