Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2514 WOZ
Uitspraakdatum: 12 september 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.] eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.] verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 20 januari 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning], is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [...]. Namens verweerder is [...] verschenen.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 859.800. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaak-belastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde nader vastgesteld op € 664.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
2.2 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vijfkamerflat in een appartementencomplex dat in 1978 is gebouwd. De woning heeft een inhoud van ongeveer 510 m³. Bij de woning behoren een berging en een parkeerplaats in de garage van het complex.
2.3 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 562.400. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat ver-weerder bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van niet-representatieve verkoop-cijfers, dat de selectie van vergelijkingspanden door verweerder oncontroleerbaar is en dat andere en betere referentiestelsels mogelijk zijn dan het stelsel dat verweerder hanteert. Eiser heeft daartoe een door hemzelf geschreven rapport overgelegd waarin hij de waarde van de woning tracht te bepalen aan de hand van vraagprijzen en verkoopprijzen van andere woningen binnen hetzelfde complex die gedurende een lange periode zijn gerealiseerd.
2.4 Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 augustus 2006 door [taxateur]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 664.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.5 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.7 Anders dan partijen kennelijk menen is niet wettelijk voorgeschreven op welke wijze de waarde in het economische verkeer moet worden bepaald. Omdat de waarde in het economische verkeer de prijs is die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald, ligt het in de rede om bij het bepalen van die prijs allereerst en zoveel als mogelijk is uit te gaan van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, waarbij rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Zijn dergelijke verkoopprijzen niet voorhanden, dan dient te worden gezocht naar andere methoden om de waarde in het economische verkeer te bepalen.
2.8 Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 664.000. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank vormen deze verkoopprijzen daarom een goed uitgangspunt ter bepaling van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de onderhoudstoe-stand en de aan de vergelijkingsobjecten aangebrachte verbeteringen, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de bouwkundig identieke flats 59, 14 en 11, gelegen in hetzelfde complex als de woning, op 31 augustus 2001, 21 maart 2002 en 4 september 2002 voor respectievelijk € 719.537, € 941.594 en € 982.500 zijn verkocht.
2.9 Aangaande flat 59 heeft eiser gewezen op het feit dat dit object fraai is gerenoveerd. De rechtbank is echter van oordeel dat ook met dit verschil ten opzichte van de woning voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de aan de woning toegekende waarde belangrijk lager ligt dan deze verkoopprijs en dat deze verkoop al ongeveer anderhalf jaar vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Daarbij kan worden aangenomen dat de waarde van de woning, gezien de later gerealiseerde verkoopcijfers van de flats 14 en 11, zich tussen de verkoop van flat 59 en de waardepeildatum, in stijgende lijn bewoog.
2.10 Aangaande de gerealiseerde verkoopprijzen van de flats 11 en 14 heeft eiser gesteld dat dit uitschieters waren waarmee bij het bepalen van de waarde van de woning geen reke-ning mag worden gehouden. Volgens eiser hebben de desbetreffende kopers, door een ver-keerde voorstelling van zaken, voor die flats teveel betaald en hebben die kopers dat nadien ook erkend. Wat daarvan zij, eiser heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat de desbetreffende koopovereenkomsten niet onder normale omstandigheden tot stand zijn gekomen en dat de verkoopprijzen daarom niet de prijzen zijn die bij aanbieding ten verkoop op de voor die flats meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigden zijn betaald. Door eiser is ook niets gesteld op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat de woning, wanneer die in dezelfde tijd te koop zou zijn aangeboden, (veel) minder zou hebben opgebracht. De gerea-liseerde verkoopprijzen van de flats 11 en 14 hebben daarom te gelden als de waarde in het economische verkeer van die flats ten tijde van de verkoop, die kort vóór de waardepeil-datum plaatsvond, en zijn daarmee een goed uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Dat de prijzen van de in het complex gelegen flats na de waardepeildatum sterk zijn gedaald, zoals is te zien in het bij het taxatierapport van ver-weerder behorende overzicht, doet daar niet aan af.
2.11 Gelet op hetgeen is overwogen in 2.8, 2.9 en 2.10 kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
2.12 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 12 september 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.