Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/10117 WOZ
Uitspraakdatum: 28 november 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 november 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2006 (hierna: de aanslag).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2007. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 25 van Pro de Wet WOZ de voor het tijdvak 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006 vastgestelde waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), ten bedrage van € 501.000, bekendgemaakt. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2006 bekendgemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt het tegen de beschikking gemaakte bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning gelegen in de wijk [a] (bouwjaar 2004/2005). De inhoud van de woning is ongeveer 632 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 488 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.4. Eiser bepleit uiteindelijk ter zitting een waarde van € 460.000 en voert daartoe, samengevat, het volgende aan. De in 2003 betaalde koop-/aanneemsom is de belangrijkste indicator voor de vast te stellen waarde. Verweerder heeft de zogenoemde vergelijkingsmethode onjuist toegepast en de toegerekende grond- en opstalwaarden zijn onjuist berekend en er zijn volgens eiser omgevingsfactoren met een waardedrukkend effect.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 april 2007 door [B], taxateur van de gemeente [P]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning per toestandsdatum 1 januari 2006 per de waardepeildatum geschat op € 494.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport waardeberekeningen en objectgegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. Op grond van het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ wordt, voor zover thans relevant, bij een bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 500.000, maar niet meer dan € 1.000.000, die waarde geacht juist te zijn, indien de waarde als hiervoor onder 2.6 bedoeld, daarvan niet meer afwijkt dan 3 % of, indien dat meer is, niet meer dan € 20.000 daarvan afwijkt.
2.8. Gelet op de artikelen 18 en 19 van de Wet WOZ is de rechtbank allereerst van oordeel dat de woning in onderhavig geval moet worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2006. Partijen zijn het hier ook over eens. Ook houdt hen in beroep niet meer verdeeld dat per genoemde datum de tuinaanleg nog niet volledig was gerealiseerd. Verweerder past hierom bij zijn waardering ook een aftrek toe.
2.9. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 2] en op hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de woning naar de toestand op 1 januari 2006 per de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer gehad moet hebben van ten minste € 494.000. Van de vergelijkingsobjecten zijn verkoopprijzen bekend, te weten € 480.000 (transactiedatum 1 augustus 2006) respectievelijk € 467.500 (transactiedatum 4 oktober 2006). Nu er geen andere verkoopprijzen van geschikte vergelijkingsobjecten bekend zijn die dichter bij de waardepeildatum zijn gerealiseerd, acht de rechtbank deze transacties als zodanig toch bruikbaar om de waardebepaling te onderbouwen.
De vergelijkingsobjecten zijn van dezelfde orde van grootte als de woning en ze zijn in dezelfde wijk gelegen. Het betreffen net als de woning objecten in repetitiebouw uit dezelfde bouwperiode (rond 2004/2005). Tussen partijen is niet in geschil dat de ligging van de woning, hoewel in dezelfde wijk gesitueerd, aanmerkelijk beter is dan die van de vergelijkingsobjecten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de gerealiseerde verkoopprijzen naar de in beroep getaxeerde waarde van de woning ten bedrage van € 494.000 voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Weliswaar is de getaxeerde waarde van de woning ongeveer € 15.000 tot ongeveer € 27.000 hoger dan de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, maar dit wordt afdoende verklaard door het veel grotere perceel waarop de woning is gelegen (ten minste ongeveer 210 m²) en de betere ligging. Ook het ontbreken van een aangelegde tuin bij de woning en de berekende waardestijging tussen de waardepeildatum en de transactiedata is in dit verschil voldoende verdisconteerd.
Met betrekking tot de berekende waardestijging merkt de rechtbank op dat een algemeen berekend stijgingspercentage doorgaans niet geschikt is ter onderbouwing van een vastgestelde waarde. In onderhavig geval echter is de rechtbank van oordeel dat verweerder door marktanalyse van een grote groep vergelijkbare woningen in [P], op voldoende inzichtelijke wijze een waardestijging tussen de waardepeildatum en 1 januari 2007 van ongeveer 11% aannemelijk heeft gemaakt. Nu de transactiedata van de vergelijkingsobjecten enkele maanden voor 1 januari 2007 zijn gerealiseerd, gaat de rechtbank uit van een stijgingspercentage van ongeveer 8%.
De aannemelijk gemaakte waarde wijkt niet meer af dan de in onderhavig geval van toepassing zijnde marge van € 20.000 als bedoeld in artikel 26a van de Wet WOZ, zodat de vastgestelde waarde geacht wordt de juiste waarde weer te geven.
2.10. Hetgeen eiser voor het overige heeft aangevoerd maakt het voorgaande niet anders.
De vrij op naam prijs die eiser in augustus 2003 heeft betaald voor de woning geeft in onderhavig geval niet de toenmalige waarde in het economische verkeer weer, nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat de verkoper/ontwikkelaar van de woningen zijn verkoopprijzen gedurende de loop van het project op de bij aanvang vastgestelde prijzen is blijven baseren. Daar komt in dit geval nog bij dat eiser meer grond heeft gekocht dan hij aanvankelijk had verondersteld, hetgeen blijkt uit de grootte van het perceel zoals dat uiteindelijk is ingemeten.
De rechtbank gaat voorbij aan de gedetailleerde grond- en opstalwaardeberekeningen die eiser tegenover de berekeningswijzen van verweerder heeft gesteld, omdat uiteindelijk de totale waarde ter beoordeling voorligt. Zoals hiervoor reeds aangegeven heeft verweerder, mede in reactie op de door eiser aangevoerde gronden, die waarde aannemelijk gemaakt.
Voorts heeft eiser de toekomstige toename van luchtverontreiniging en geluidsoverlast, ten gevolge van toenemend verkeer op de provinciale weg, niet aannemelijk gemaakt.
2.11. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
2.12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 28 november 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T. van Rij, in tegenwoordigheid van mr. F. Mulder, griffier.