Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/8397 WOZ
Uitspraakdatum: 11 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 21 augustus 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote en zijn advocaat mr. R.F. Thunnissen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 171.430. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, met loods en serre, met agrarische bestemming. De inhoud van de woning is ongeveer 290 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.177 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 65.798.
2.4. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - het navolgende aangevoerd.
De onroerende zaak heeft een agrarische bestemming en mag niet worden aangewend voor zogenoemde "burgerbewoning". Gezien de omvang van het object is het feitelijk onmogelijk daarop een agrarisch bedrijf uit te oefenen. Dat de woning toch als burgerwoning wordt gebruikt, is het gevolg van een aan eiser toegekend persoonsgebonden recht ingevolge overgangsbepalingen voor het bestemmingsplan. Feitelijk is het daarom onmogelijk de woning te verkopen omdat niemand anders er mag wonen. Op de woning kan geen recht van hypotheek worden gevestigd omdat de woning niet vrij verkoopbaar is. Voorts loopt over het terrein van de woning een hogedrukleiding van 8 bar wat in strijd is met de veiligheidsvoorschriften.
Eiser verwijst naar de eerdere woz-tijdvakken, waarvoor het gerechtshof 's-Gravenhage de waarde van de woning heeft vastgesteld op € 65.798. De Hoge Raad heeft het beroep in cassatie inzake de waardebepaling per waardepeildatum 1 januari 1995 ongegrond verklaard.
De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar omdat die objecten geen agrarische bestemming hebben en bewoning daar niet op grond van een persoonsgebonden recht plaatsvindt en omdat die objecten verder van de hogedrukgasleiding zijn gelegen dan de woning. Voorts is eiser van mening dat de waarde van de woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum veel te hoog is vastgesteld.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 december 2006 door [C], beëdigd taxateur en gediplomeerd woz-taxateur te Woudenberg. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 171.430. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Verweerder heeft - zakelijk weergegeven - het navolgende betoogd. De waarde bij de vorige woz-tijdvakken dient buiten beschouwing te blijven, er moet immers gekeken worden naar de verkoopcijfers rond de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn ook woningen met een agrarische bestemming die niet mogen worden gebruikt voor burgerbewoning. Desalniettemin zijn die objecten verkocht, van onverkoopbaarheid van de woning wegens de daarop rustende bestemming is geen sprake. De woning kan voorts worden verkocht ten behoeve van de uitbreiding van een ander agrarisch bedrijf. Voor wat betreft de mogelijkheid tot hypotheek stelt verweerder zich op het standpunt dat de verklaring van de Rabobank niet alleen is gebaseerd op de beperkingen die het bestemmingsplan met zich meebrengt. Ook bij de vergelijkingsobjecten is sprake van de aanwezigheid van een hogedrukleiding van 8 bar, de invloed daarvan is derhalve verwerkt in de gerealiseerde verkoopcijfers. De objecten liggen weliswaar niet allemaal op dezelfde afstand als de woning ten opzichte van die hogedrukleiding, maar zij zijn wel allemaal te dicht op die leiding gesitueerd.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en met hetgeen verweerder overigens heeft betoogd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft bij de keuze van de vergelijkingsobjecten aansluiting gezocht bij de objecten [b-straat 1], [a-straat 2] en [a-straat 3]. Deze in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, doch verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, wat betreft onder meer de inhoud, de grondoppervlakte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden bij de waardevaststelling.
Dat bij de vaststelling van de waarde per de vorige waardepeildatum de door verweerder vastgestelde waarde is verlaagd, leidt niet tot een ander oordeel. Die verlaging was het gevolg van het feit dat verweerder onvoldoende rekening had gehouden met de waardedrukkende werking die van het bestemmingsplan en de aanwezigheid van een hogedrukgasleiding uitgaat. Nu in het voorliggende geval op alle vergelijkingsobjecten eenzelfde agrarische bestemming rust als op de woning en al deze objecten te dicht bij de hogedrukgasleiding van 8 bar zijn gelegen, is naar het oordeel van de rechtbank nu voldoende rekening gehouden met die waardedrukkende factoren.
Ook de verklaring van de Rabobank dat deze niet bereid is een door hypotheek gedekte geldlening te verstrekken maakt dit niet anders, nu dit slechts de verklaring van één kredietverlener is, verweerder onweersproken heeft gesteld dat ook andere factoren een rol hebben gespeeld bij die beslissing van de Rabobank en voorts onvoldoende duidelijk is geworden in welk kader die verklaring is opgemaakt.
2.8. Met zijn verwijzing naar de per 1 januari 1995 en per 1 januari 1999 na beroep vastgestelde waardes stelt eiser zich op het standpunt dat de nu vastgestelde waarde daarmee niet in een juiste verhouding staat. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 11 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Ebbeling, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Duijvendijk, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.