Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5826 WOZ
Uitspraakdatum: 8 juni 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 23 mei 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking met dagtekening 28 februari 2005 waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 en tegen de beschikking met dagtekening 28 februari 2006 waarbij voornoemde waarde opnieuw is bekendgemaakt en de met die beschikking in één geschrift opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting 2006.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen [A].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 475.392. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 opgelegd. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar over 2005 wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk verklaard.
Ingevolge het bepaalde in artikel 29a Wet WOZ heeft verweerder evengenoemde waarde in 2006 opnieuw aan eiser bekendgemaakt. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2006 opgelegd. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een op de tweede verdieping en dakverdieping van het complex [B] gelegen appartement met berging.
Over het beroep tegen de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar tegen de beschikking met dagtekening 28 februari 2005.
Eiser heeft bij brief van 29 december 2005 bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 met dagtekening 28 februari 2005. Vast staat dat het bezwaarschrift niet binnen de daartoe gestelde termijn is ingediend. Eiser heeft aangevoerd dat hij niet eerder bezwaar heeft kunnen maken, omdat de mededeling van de provincie dat in verband met onder de woning aanwezige bodemverontreiniging een aantekening in het kadaster zou volgen, hem pas eind april 2005 is toegestuurd.
Van een verschoonbare termijnoverschrijding als bedoeld in artikel 6:11 van Pro de Awb is in dit geval geen sprake.
Ten tijde van de bezwaartermijn tegen de beschikking en de aanslagen van 28 februari 2005 was de situatie rond de bodemverontreiniging zich door de bemoeienis sedert aanvang 2004 van gedeputeerde staten van Zuid-Holland (hierna: GS) al aan het wijzigen. Eiser heeft gemeend met het indienen van een bezwaarschrift tegen de beschikking en de aanslagen te mogen wachten tot de aantekening van de bodemverontreiniging in de openbare registers na bezwaar tegen de desbetreffende beschikking van GS vast stond. Eiser had evenwel, om te bereiken dat bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen voor hem mogelijk was, ten behoud van rechten toen al, binnen zes weken na 28 februari 2005, bezwaar moeten maken. Ook als eiser een beroep op verschoonbaarheid wil doen, moet worden geoordeeld dat al op 18 april 2005 het primaire besluit van GS over de kadastrale aantekening is genomen. Nu eiser heeft gewacht tot na de beslissing van GS op het bezwaar tegen het besluit van 18 april 2005 door pas in december 2005 bezwaar te maken tegen de beschikking en de aanslagen komt hem geen beroep op verschoonbaarheid toe. Het bezwaar is dan ook terecht niet-ontvankelijk verklaard.
Over het beroep tegen de ongegrondverklaring van het bezwaar tegen de beschikking met dagtekening 28 februari 2006.
Eiser bepleit een waarde van € 366.182. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de onder het complex aanwezige bodemverontreiniging. Eiser is voorts van mening dat de inhoud van de woning onjuist is vastgesteld.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 april 2006 door [C], als WOZ-taxateur werkzaam bij [D]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 475.392. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 200.000 maar niet meer dan € 500.000 geacht juist te zijn, indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet WOZ, daarvan niet meer dan 4% afwijkt of indien dat meer is, niet meer dan € 10.000 daarvan afwijkt.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Niet is in geschil dat sprake is van bodemverontreiniging onder het complex, waarvan de woning van eiser deel uitmaakt. Onduidelijk is evenwel of en wanneer tot sanering zal worden overgegaan. Voorts is onduidelijk of in geval van sanering de eigenaren van de tot het complex behorende appartementen aan de saneringskosten moeten meebetalen. Gelet hierop is niet aannemelijk dat van de kans op sanering nu al een waardrukkend effect uitgaat. Daarvoor is die kans te weinig actueel en concreet. Verweerder ondersteunt zijn stellingen op dit punt door te wijzen op het vergelijkingsobject [a-straat 2], dat op 1 mei 2003 is aangekocht voor € 351.500 vrij op naam en is verkocht op 3 augustus 2006 voor € 375.000. Eiser heeft bij de onverkorte vergelijking van die twee koopsommen enkele vraagtekens geplaatst, die verweerder niet onmiddellijk heeft kunnen weerleggen. Daarbij speelt dat eiser ter zitting hierover nieuwe informatie heeft ingebracht, waarop verweerder zich niet heeft kunnen voorbereiden, zodat van een zorgvuldigheidsgebrek geen sprake is. Zelfs als de rechtbank eiser zou volgen in al zijn kritiek op de verkooprijs van € 375.000 en acht wordt geslagen op de vermindering van de aankoopprijs van € 351.500 die verweerder voor een zuivere vergelijking heeft voorgesteld, moet worden geoordeeld dat nog steeds sprake is van een waardestijging, zij het gering. De vergelijkingen die eiser ter zitting heeft genoemd zijn gebaseerd op vraagprijzen. Dat is niet in overeenstemming met de waarderingssystematiek van de Wet WOZ.
De hypothese van eiser dat bij het ontbreken van bodemverontreiniging de prijs van [a-straat 2] hoger zou zijn geweest, is speculatief van aard. De rechtbank volgt dat niet. Door te claimen dat verweerder bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de later gebleken situatie van de bodemverontreiniging doet eiser eigenlijk een beroep op artikel 19 van Pro de Wet WOZ. Op 1 januari 2003 was immers de nieuwe situatie die heeft geleid tot de beslissing van GS van 2 november 2005, waarbij het bezwaar tegen de kwalificatie van een niet urgente, ernstige bodemverontreiniging ongegrond is verklaard, nog niet bekend. Zoals eiser ook stelt, is de thans aan de orde zijnde problematiek rondom de bodemverontreiniging pas in 2004 gaan spelen. Eiser heeft zijn woning in juni 2004 gekocht voor € 585.000. Als geen rekening wordt gehouden met het beweerde waardedrukkend effect en dus 'gewoon' een waarde wordt bepaald per 1 januari 2003 is de vastgestelde waarde van € 475.392 niet te hoog te achten. Als met het beweerde waardedrukkend effect wel rekening zou worden gehouden, zou dit moeten worden beoordeeld naar bijvoorbeeld de situatie per 1 januari 2005 of 1 januari 2006 en ook dan moet worden geoordeeld dat gelet op de aankoopprijs in juni 2004 de waarde van € 475.392 niet te hoog is te achten.
Pas ter zitting is eiser gekomen met gegevens die leiden tot de conclusie dat de inhoud van de woning 596 m³ zou zijn. Eiser heeft er op gewezen dat volgens de NEN-norm 2580 de inhoud van een inpandig niet overdekt terras wordt bepaald op basis van een hoogte van maximaal 1,5 meter. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de gewijzigde inhoud bij een gelijkblijvende m³-prijs van € 768 zou leiden tot een verlaging van de vastgestelde waarde met ongeveer € 15.000. Gelet op artikel 26a Wet WOZ kan een waardeverlaging tot een bedrag van € 19.015 niet worden gehonoreerd. Wel dient verweerder bij een volgende WOZ-ronde de inhoud volgens de NEN-norm 2580 correct vast te stellen, waarbij naar de huidige stand van zaken eisers standpunt een juiste uitleg van die norm moet worden geacht.
Aan de omstandigheid dat aan het vergelijkingsobject [b-straat 1] eenzelfde WOZ-waarde is toegekend, terwijl dit object naar huidig inzicht moet worden geacht over een grotere inhoud te beschikken, kan eiser niet zonder meer een recht tot aanpassing van de vastgestelde waarde van de woning ontlenen. Van zodanig recht kan pas sprake zijn indien in een aantal gelijke gevallen, behoudens de bodemverontreiniging, zo'n afwijking zou optreden. Het kan ook zijn dat aan [b-straat 1] een lagere waarde dan de marktwaarde is toegekend.
Eisers beroep op het vertrouwensbeginsel is onvoldoende gesubstantiveerd.
Het vorenstaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder met hetgeen hij in de stukken, waaronder het verweerschrift en het taxatierapport, en met hetgeen hij ter zitting heeft betoogd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
De rechtbank merkt nog op dat de ontwikkelingen die te maken hebben met de bodemverontreiniging voor eiser en zijn echtgenote begrijpelijkerwijs zorgwekkend en frustrerend zijn. Die erkenning van die voor eiser en zijn echtgenote levende realiteit brengt gelet op de marktprijzen evenwel niet mee dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting 2006 niet te hoog is vastgesteld.
Gezien het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 8 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. D.A. Verburg, in tegenwoordigheid van mr. M.A.H. Strik, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.