Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 29 januari 2008,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer 299175 / KG 07/1403 van:
[eiseres],
handelend onder de naam [tandartsenpraktijk],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. P.A.M. Perquin,
advocaat mr. Y.M.M. Ooykaas te Rotterdam,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1],
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats],
procureur mr. W. Sietinga,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
advocaat mr. drs. G. van der Wende te Rotterdam,
gedaagden.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als respectievelijk '[eiseres ]', '[gedaagde sub 1]' en '[gedaagde sub 2]'.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 18 januari 2008 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. [eiseres ] exploiteert een tandartspraktijk in [plaats]. Zij is zelf tandartsassistente.
1.2. [gedaagde sub 2] en diens echtenote [echtgenote gedaagde sub 2] (hierna: [echtgenote gedaagde sub 2]) zijn gezamenlijk eigenaar van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 1] ingeschakeld om de bedrijfsruimte te verhuren.
1.3. Partijen hebben sinds oktober 2006 dan wel december 2006 contact gehad over de huur van de bedrijfsruimte door [eiseres ]. Dit heeft er toe geleid dat [gedaagde sub 1], namens [gedaagde sub 2] en [echtgenote gedaagde sub 2], de bedrijfsruimte te huur heeft aangeboden aan [eiseres ]. Het ten behoeve daarvan opgemaakte stuk, waarin de huurcondities en voorwaarden zijn vastgelegd, is door [eiseres ] en [gedaagde sub 1] op 22 juni 2007 ondertekend. Hierin zijn - voor zover van belang - de navolgende bepalingen opgenomen:
'(...)
Huuringangsdatum: 1 sept. 2007 of zoveel later als partijen overeenkomen. Een en ander in overleg met verhuurder in verband met de uit te voeren werkzaamheden.
(...)
Sleutels: Overhandiging van de sleutels vindt plaats na ondertekening van de huurovereenkomst en de betaling van het eerste betalingstermijn.
Voorbehouden: - solvabiliteit huurder
- goedkeuring eigenaar
- goedkeuring van de gemeente met betrekking tot het gebruik als praktijkruimte'.
Bovengenoemde aanbieding kunnen wij gestand doen tot 22 juni 2007 (...)'.
Verder is handmatig op het stuk aangetekend dat [gedaagde sub 2] en [eiseres ] alles in overleg doen om zo snel mogelijk tot een snelle en adequate oplossing te komen.
1.4. Bij besluit van 24 augustus 2007 heeft de Gemeente [plaats] aan [eiseres ] vrijstelling verleend van de gebruiksvoorschriften van het vigerende bestemmingsplan, om hiermee een tandartsenpraktijk in de bedrijfsruimte te vestigen. Dit besluit is op 10 oktober 2007 onherroepelijk geworden.
1.5. Bij emailbericht van 22 september 2007 heeft [gedaagde sub 1] aan [eiseres ] meegedeeld dat in de huuraanbieding van 22 juni j.l. onder meer het voorbehoud is opgenomen dat er een goedkeuring vereist is van de eigenaar en dat de eigenaar zich op deze voorwaarde beroept. Zij achten zich om die reden vrij met derden in onderhandeling te treden.
1.6. De vader van [eiseres ] reageert hierop bij emailbericht van 1 oktober 2007 en stelt [gedaagde sub 1] namens [eiseres ] in gebreke. Hij wijst [gedaagde sub 1] erop dat er geen reden is opgegeven die zou rechtvaardigen dat de eigenaar drie maanden na ondertekening van de huurovereenkomst nog een beroep doet op de hiervoor genoemde voorwaarde. [eiseres ] stelt [gedaagde sub 1] aansprakelijk voor de kosten en de gederfde omzet en eist nakoming.
1.7. Bij brief van 2 oktober 2007 heeft de raadsvrouwe van [eiseres ] [gedaagde sub 1] meegedeeld dat het [gedaagde sub 1] niet vrijstaat de huurovereenkomst op de door [gedaagde sub 1] aangegeven wijze te beëindigen en deze dient te worden nagekomen.
1.8. Bij brief van 4 oktober 2007 bericht [gedaagde sub 1], na overleg met [gedaagde sub 2], de raadsvrouwe van [eiseres ] dat er geen sprake is van een huurovereenkomst maar van een huuraanbieding en dat [gedaagde sub 2] als verhuurder geen vertrouwen heeft in [eiseres ].
1.9. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ook de nadien gevorderde nakoming van de huurovereenkomst door [eiseres ] geweigerd.
2. De vorderingen, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. [eiseres ] vordert - zakelijk weergegeven - gedaagden te veroordelen tot
primair:
1) nakoming van de huurovereenkomst, op straffe van een dwangsom;
2) oplevering van de bedrijfsruimte dan wel toe te staan dat [eiseres ] de bedrijfsruimte, op kosten van gedaagden, gereed maakt voor oplevering op de overeengekomen wijze;
subsidiair:
3) betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 45.800,-- terzake salarissen voor twee tandartsen en de assistente voor de periode 1 september 2007 tot 1 januari 2008;
4) betaling van een voorschot op de gederfde omzet van € 120.000,--.
2.2. Daartoe voert [eiseres ] het volgende aan.
[gedaagde sub 2] is bij het gehele proces betrokken geweest. Op 22 juni 2007 is ten kantore van [gedaagde sub 1] ook nog telefonisch contact geweest met [gedaagde sub 2] over detailpunten die nog verder geregeld moesten worden. De makelaar heeft dan ook namens [gedaagde sub 2] een huuraanbod gedaan, dat door [eiseres ] met het ondertekenen van de overeenkomst tijdig is geaccepteerd. Hierdoor is de huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] en [eiseres ] tot stand gekomen. Na 22 juni 2007 is ook aangevangen met de bouwwerkzaamheden in de bedrijfsruimte, hetgeen tot ingrijpende verbouwingen heeft geleid. Het is volstrekt onaannemelijk dat een eigenaar niet zou instemmen met een huurovereenkomst, maar vervolgens wel ingrijpende verbouwingen in zijn eigendom zou dulden. Na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde sub 2] door middel van zijn gedrag de huurovereenkomst bekrachtigd dan wel in ieder geval de schijn van bekrachtiging gewekt. Hij is derhalve gebonden aan de bepalingen van Indien [gedaagde sub 1] geen toereikende volmacht heeft dient zij als pseudo-gevolmachtigde in te staan voor het bestaan en omvang van de volmacht. Doordat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zich niet houden aan hun verplichtingen tot oplevering en nakoming van de huurovereenkomst leidt [eiseres ] forse financiële schade. De opening van de praktijk stond gepland voor 1 september 2007. Met ingang van juni 2007 heeft zij twee tandartsen in dienst genomen aan wie zij maandelijks ongeveer € 9.000,-- aan salaris dient te betalen. Verder betaalt zij een tandartsassistente € 2.450,-- per maand en derft zij omzet ter hoogte van
€ 40.000,-- per maand. Zij heeft aldus spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
2.3. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer dat hierna, voorzover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. [gedaagde sub 2] heeft als verweer aangevoerd dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen hem en [eiseres ]. Hij heeft noch expliciet, noch impliciet ingestemd met [eiseres ] als verhuurster. In geschil is dan ook of tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
3.2. Het door [gedaagde sub 1] gedane huuraanbod is weliswaar tijdig geaccepteerd door [eiseres ], maar het aanbod is gedaan onder de voorwaarde dat de eigenaren, [gedaagde sub 2] en [echtgenote gedaagde sub 2], hun goedkeuring nog moesten geven. Niet in geschil is dat [eiseres ] en [gedaagde sub 2] nog geen overeenstemming hadden op een aantal onderdelen van de overeenkomst. Een en ander blijkt immers uit de expliciete mededeling onderaan het ondertekende huuraanbod. In dit huuraanbod is een bepaling opgenomen - weergegeven onder 1.3 - dat de sleutels van de bedrijfsruimte pas na ondertekening van de huurovereenkomst worden overhandigd. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres ] na ondertekening van het huuraanbod de sleutels overhandigd heeft gekregen. De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] tussen 22 juni 2007 en 1 september 2007 is begonnen met de verbouwing van het pand waarin de bedrijfsruimte is gelegen, brengt nog niet met zich dat hij zijn goedkeuring aan de huurovereenkomst heeft gegeven. Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] onbetwist gesteld dat slechts een scheidswand is geplaatst om de bedrijfsruimte af te bakenen van andere ruimtes en dat daarnaast de gezamenlijke entree van het pand is verbouwd. Aan de bedrijfsruimte zelf is niets verbouwd. Uit deze verbouwingswerkzaamheden volgt onvoldoende dat deze op instigatie van [eiseres ] zijn verricht en op basis van haar getekende indeling van de bedrijfsruimte. Bovendien is niet gebleken dat [eiseres ] en [gedaagde sub 2] overeenstemming hadden bereikt over de verdeling van de verbouwingskosten. De omstandigheid dat [eiseres ] verscheidene keren is gaan kijken naar de verbouwing creëert nog geen wilsovereenstemming bij [gedaagde sub 2] tot het willen aangaan van de huurovereenkomst. [eiseres ] heeft naar eigen zeggen tijdens die bezichtigingen ook geen (mondelinge) toestemming gekregen. Van gedragingen van de zijde van [gedaagde sub 2] waaruit de toestemming zou kunnen worden afgeleid is niet, althans onvoldoende gebleken. Dat [gedaagde sub 2] pas na drie maanden, op 22 september 2007, heeft meegedeeld dat hij de huurovereenkomst niet wenst aan te gaan, is vooralsnog niet onredelijk lang. Partijen waren immers nog in de onderhandelingsfase over de exacte inhoud van de huurovereenkomst. Bovendien zijn partijen in het huuraanbod geen termijn overeengekomen waarbinnen de eigenaar zijn toestemming had moeten geven. De redenen waarom de toestemming is onthouden, is in deze procedure, waarin slechts nakoming van de huurovereenkomst wordt gevorderd, niet relevant.
3.3. Het vorenstaande in onderlinge samenhang bezien leidt tot het voorlopige oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat tussen [eiseres ] en [gedaagde sub 2] (en [echtgenote gedaagde sub 2]) een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zodat de gevorderde nakoming van de huurovereenkomst en oplevering van de bedrijfsruimte niet voor toewijzing in aanmerking komen.
3.4. De grondslag voor de gevorderde schadevergoeding is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voldoen aan hun verplichtingen aangaande de oplevering van de bedrijfsruimte en nakoming van de huurovereenkomst. Deze vordering strandt eveneens, nu uit het voorgaande volgt dat niet aannemelijk is geworden dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
3.5. [gedaagde sub 1] heeft zich verweerd met de stelling dat een opdracht aan een NVM-makelaar niet een volmacht inhoudt tot het sluiten van overeenkomsten namens de opdrachtgever en dat [eiseres ] dit had behoren te begrijpen. [eiseres ] heeft deze stelling niet weersproken. Voorts heeft zij onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die met zich brengen dat [gedaagde sub 1] de schijn heeft gewekt als gevolmachtigde van [gedaagde sub 2] (en [echtgenote gedaagde sub 2]) op te treden. De vorderingen jegens [gedaagde sub 1] zullen daarom eveneens worden afgewezen.
3.6. [eiseres ] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres ] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op € 1.067,--, waarvan € 816,-- aan salaris procureur en € 251,-- aan griffierecht;
veroordeelt [eiseres ] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde sub 2] begroot op € 1.067,--, waarvan € 816,-- aan salaris procureur en € 251,-- aan griffierecht;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Von Maltzahn en uitgesproken ter openbare zitting van 29 januari 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.
nve