Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ’s-Gravenhage
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 276094 / HA ZA 06-3673
Vonnis van 9 januari 2008
in de zaak van
[A.],
wonende te [plaats A.],
eiser in conventie,
verweerder in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. E.D. Drok,
tegen
[B.]
wonende te [plaats B.],
gedaagde in conventie,
eiseres in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. A.Th.P.A. Brink.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde in conventie] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 oktober 2006;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van voorwaardelijke eis in reconventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 14 februari 2007;
- conclusie van antwoord in deels voorwaardelijke reconventie, tevens houdende reactie op enkele weren in conventie tevens houdende vermeerdering van eis in conventie tevens akte overlegging producties;
- het proces-verbaal van comparitie van 1 juni 2007;
- de akte van [eiser];
- de akte van [gedaagde in conventie];
- het tussenvonnis van 10 oktober 2007, waarbij vonnis is bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is sinds 22 januari 2002 eigenaar en beheerder van de algemene voorzieningen van [chaletpark] te [plaats A.]. [gedaagde in conventie] is eigenaar van een perceel grond, kadastraal bekend gemeente [plaats A.], sectie C, nummer [0000], dat onderdeel uitmaakt van het park, plaatselijk bekend als [a-straat] te [plaats A.] (hierna: het perceel).
2.2. In de transportakte van 20 oktober 1999, waarbij het hiervoor genoemde perceel aan [gedaagde in conventie] in eigendom is overgedragen, is onder meer het volgende bepaald (artikel 8):
“ Kwalitatieve verplichting
Ten aanzien van het verkochte geldt een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 252 Boek Pro 6 van het Burgerlijk Wetboek, welke door de koper hierbij wordt aangenomen, met de navolgende inhoud:
a. De plaatsing van een mobiel chalet, casu quo de bouw van een recreatiewoning of andere opstallen op het verkochte en de aansluiting daarvan op nutsvoorzieningen (…) behoeven de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van “Horsterland” of de opvolgende eigenaar van de algemene voorzieningen van het [chaletpark], danwel van de door deze aan te wijzen vertegenwoordiger.
Een gelijke verplichting geldt voor de verandering of de verbouwing van bedoeld chalet of bedoelde recreatiewoning of andere opstallen, danwel wijziging van bedoelde aansluiting op nutsvoorzieningen. (…)”
In bedoelde akte is voorts opgenomen (artikel 7)
“De koper is gehouden tot naleving van het parkreglement (…).”
2.3. Het derde lid, sub c, van artikel 4 van Pro het bedoelde parkreglement (behorende bij het [chaletpark] te [plaats A.]) bepaalt het volgende:
“Zonder toestemming van de beheerder is het niet toegestaan aan de buitenzijde van de recreatiewoning of chalet (waaronder begrepen de dakbedekking) veranderingen aan te brengen, waaronder begrepen wijziging van de kleuren.”
2.4. [gedaagde in conventie] heeft zonder voorafgaand overleg en/of toestemming in de periode medio 2003 / 2004 het chalet op haar perceel vergroot met een aanbouw van ca. 26 m2 (hierna ook: de aanbouw). [gedaagde in conventie] heeft voorts in de nabijheid van zijn chalet een schuurtje gebouwd.
2.5. [gedaagde in conventie] is verzocht en gesommeerd de aanbouw weg te halen. [gedaagde in conventie] is daartoe niet overgegaan.
3. Het geschil
In conventie
3.1. [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad na eiswijzigingen
- waartegen [gedaagde in conventie] zich niet heeft verzet - samengevat:
A. dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis volledig te verwijderen en verwijderd te houden al hetgeen zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van [eiser] of diens rechtsvoorgangers gebouwd is op haar perceel, meer in het bijzonder de aanbouw ter grootte van circa 26 m2 van het oorspronkelijke chalet;
B. dat [gedaagde in conventie] wordt verboden zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van [eiser] enige opstal te bouwen, aan te leggen of op te richten op haar perceel;
C. dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis volledig te verwijderen en verwijderd te houden van al hetgeen harerzijds is gebouwd buiten haar perceel op de aan [eiser] toebehorende grond;
D. dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis volledig te verwijderen en verwijderd te houden van al hetgeen harerzijds de indruk zou kunnen wekken dat de aan [eiser] toebehorende grond buiten het perceel Van [gedaagde in conventie] tot het perceel van [gedaagde in conventie] zou behoren;
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 500,= voor iedere dag, gedurende welke [gedaagde in conventie] na betekening van het ten deze te wijzen vonnis mocht nalaten aan de veroordeling te voldoen, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de kosten van dit geding.
3.2. [eiser] legt aan de hierboven met A en B aangeduide vorderingen – kort gezegd – ten grondslag, dat [gedaagde in conventie] in strijd met de in de verkrijgingsakte neergelegde kwalitatieve verplichting en in strijd met het parkreglement, waaraan [gedaagde in conventie] krachtens de verkrijgingsakte gebonden is, zonder voorafgaande toestemming een aanbouw aan de op het perceel aanwezige chalet heeft opgericht, en aan de hierboven met C en D aangeduide vorderingen dat [gedaagde in conventie] een gedeelte van het algemene deel van het chalet-park in bezit heeft genomen en daarop een schuurtje heeft opgericht.
3.3. [gedaagde in conventie] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In (voorwaardelijke) reconventie
3.4. [gedaagde in conventie] vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in voorwaardelijke reconventie voor recht wordt verklaard dat [gedaagde in conventie] noch uit contract, noch uit andere hoofde verplicht is om aan [eiser] toestemming te vragen voor enige aanbouw aan haar chalet en in reconventie - samengevat - voor recht wordt verklaard dat aan haar het contractuele recht toekomt om aan [eiser] te verzoeken negen parkeerplaatsen aan te (doen) leggen naast (tegenover) haar perceel, als getekend op de bij de koop-/transportakte van [eiser] d.d. 22 januari 2002 gehechte en gewaarmerkte tekening en dat [eiser] aan dat verzoek van [gedaagde in conventie] gevolg dient te geven, met veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding.
3.5. [gedaagde in conventie] legt aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag, dat uit de transportakte waarmee [eiser] eigenaar van het algemene gedeelten van het chaletpark is geworden volgt dat hij verplicht is om de noodzakelijke werkzaamheden, onder andere aan de wegen en andere bij het chaletpark horende voorzieningen uit te voeren. Volgens [gedaagde in conventie] zijn de bij het park horende voorzieningen onder meer de eerder genoemde parkeerplaatsen die gedetailleerd zijn ingetekend op de aan de koop-/transportakte van [eiser] gehechte en gewaarmerkte tekening en ook op de bij de koopakte van [gedaagde in conventie] behorende tekening. [gedaagde in conventie] ontbeert thans een parkeervoorziening voor haarzelf en haar gasten.
3.6. [eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
In conventie
Vordering tot afbraak aanbouw c.a.
4.1. Bij de beoordeling van de vordering tot afbraak van de aanbouw staat voorop dat naar het oordeel van de rechtbank zowel uit artikel 8 van Pro de transportakte als uit artikel 4 lid 3 sub a van Pro het parkreglement volgt dat [gedaagde in conventie] gehouden was toestemming te vragen, alvorens zij kon overgaan tot het aanbrengen van een aanbouw aan de buitenzijde van de chalet.
4.2. Het argument van [gedaagde in conventie], dat het bepaalde in artikel 8 van Pro de transportakte niet kan gelden als kwalitatieve verbintenis, nu het niet gaat om een verplichting om te dulden of niet te doen, gaat niet op, reeds omdat de kwalificatie als kwalitatieve verbintenis slechts van belang is voor de vraag in hoeverre eventuele rechtsopvolgers van [gedaagde in conventie] als derden aan de desbetreffende bepaling zijn gebonden en niet voor de vraag in hoeverre contractspartijen, die het desbetreffende beding uitdrukkelijk hebben aangenomen, zoals [gedaagde in conventie], aan het beding gebonden zijn. Voorts verwerpt de rechtbank het standpunt van [gedaagde in conventie] inhoudende dat het aanbrengen van een aanbouw als de onderhavige niet valt onder “wijzigingen aan de buitenzijde van de recreatiewoning” waarvan artikel 4 lid 3 sub c van Pro het parkreglement voorschrijft dat deze niet zijn toegestaan zonder toestemming van de beheerder. Naar het oordeel van de rechtbank kan er in redelijkheid geen twijfel over bestaan dat het aanbrengen van een omvangrijke aanbouw heeft te gelden als een wijziging aan de buitenzijde van de recreatiewoning.
4.3. [gedaagde in conventie] voert voorts aan dat [eiser] het recht om afbraak van de aanbouw te vorderen heeft verwerkt en dat het onder de omstandigheden van het geval in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat [eiser] afbraak van de aanbouw vordert. [gedaagde in conventie] heeft daartoe aangevoerd dat de situatie op het park op het moment dat zij een aanvang met de aanbouw maakte dusdanig was, dat vele bewoners volgens het parkreglement niet-toegestane bouwsels, uit-/aanbouwen of schuttingen op hun percelen hadden opgetrokken en dat deze zaken werden gedoogd. [gedaagde in conventie] stelt voorts dat zij tijdens de bouw van de aanbouw nooit door of namens [eiser] is aangesproken op het feit, dat voor de aanbouw toestemming moest worden gevraagd terwijl voor [eiser] zichtbaar moet zijn geweest dat zij met de aanbouw bezig was en tot slot dat zij voor het realiseren van de aanbouw een aanzienlijk bedrag heeft besteed.
4.4. [eiser] weerspreekt het beroep op rechtsverwerking en voert primair aan, dat stilzitten niet tot rechtsverwerking leidt. Daarnaast stelt hij zich op het standpunt dat hij niet hééft stilgezeten omdat zijn assistent [assistent C.] de familie [gedaagde in conventie] heeft aangesproken voorafgaand aan het realiseren van de aanbouw en voorts dat hij de gemeente heeft ingeschakeld, omdat de aanbouw volgens [eiser] ook in strijd is met het bestemmingsplan. De gemeente zou vervolgens hebben toegezegd te zullen optreden. [eiser] stelt voorts dat hij wel degelijk (juridisch) optreedt tegen zonder toestemming gebouwde bouwsels van andere perceeleigenaren, maar dat hij uit financiële overwegingen niet alles tegelijk aanpakt.
4.5. De rechtbank is van oordeel dat de door [gedaagde in conventie] gestelde omstandigheden - indien zij juist zijn - onvoldoende zijn om aan te nemen dat [eiser] zijn recht heeft verwerkt om verwijdering te vorderen van hetgeen zonder toestemming werd gebouwd en/of dat het alsnog vorderen van de afbraak in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank stelt voorop dat - zoals in rov. 4.2. hierboven besloten ligt - zowel uit de transportakte als uit het parkreglement klip en klaar volgt, dat wijzigingen als de onderhavige slechts mogelijk zijn met toestemming van de parkbeheerder. Naar het oordeel van de rechtbank brengt zulks mee dat degene die zonder het vragen én verkrijgen van de vereiste toestemming een (aan)bouw opricht, willens en wetens het risico loopt achteraf te worden geconfronteerd met een vordering als de onderhavige. Aan [gedaagde in conventie] kan worden toegegeven dat het [eiser] had gesierd indien hij [gedaagde in conventie] in een zo vroeg mogelijk stadium had gewaarschuwd dat zij toestemming diende te vragen voor de aanbouw (en dat zij die toestemming niet zou krijgen), doch zulks brengt niet mee dat [eiser] door dit na te laten het recht heeft verwerkt om achteraf op te treden. Een ander oordeel zou immers meebrengen dat het toestemmingsvereiste wordt uitgehold en zou op [eiser] als parkbeheerder de plicht leggen voortdurend alert te zijn op eventuele bouwactiviteiten op het park, teneinde de bouwers tijdig - dat wil zeggen kort na aanvang - te waarschuwen. Ook de omstandigheid dat ten tijde van de start van de bouw op andere percelen van het park reeds enkele - in mindere of meerdere mate vergelijkbare - bouwsels aanwezig waren, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Indien [gedaagde in conventie] op grond van de aanwezigheid van deze bouwsels in de veronderstelling verkeerde dat toestemming voor de aanbouw niet geweigerd zou worden of niet geweigerd zou behoren te worden, had niets eraan in de weg gestaan deze toestemming vooraf te vragen en een eventuele weigering daarvan in rechte aan te vechten.
4.6. De omstandigheid dat [eiser] woonachtig is op het parkterrein en dus de bouwwerkzaamheden heeft kunnen waarnemen, alsmede dat met de aanbouw aanzienlijke kosten gemoeid zijn geweest, leiden de rechtbank in het licht van het bovenstaande niet tot een ander oordeel. Het feit dat [gedaagde in conventie] aanzienlijke kosten heeft gemaakt, had voor haar eens te meer aanleiding moeten zijn om zich vóóraf ervan te vergewissen, dat het realiseren van de aanbouw toegestaan was. In het midden kan derhalve blijven, of [assistent C.] [gedaagde in conventie] heeft gewaarschuwd dat de aanbouw niet was toegestaan, zoals [eiser] stelt en [gedaagde in conventie] betwist.
4.7. Het bovenstaande brengt mee, dat de vordering die in rov. 3.1 hierboven is aangeduid met de letter A, zal worden toegewezen, zij het dat de rechtbank in verband met het omvangrijke karakter van de aanbouw een termijn van 12 weken voor de afbraak zal toestaan. Gezien het onomkeerbare karakter van de gevraagde verwijdering en gezien het feit dat van enig spoedeisend karakter van de verwijdering niet is gebleken, nu [eiser] volgens zijn stellingen niet tegen alle bouwsels tegelijk optreedt, zal de rechtbank de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet toewijzen.
4.8. Nu [gedaagde in conventie] betwist dat zij gehouden is toestemming te vragen voor bouwsels als de onderhavige, heeft [eiser] eveneens belang bij het gevorderde verbod als weergegeven onder B in rov. 3.1 hierboven. Dit gedeelte van de vordering zal derhalve eveneens worden toegewezen. De rechtbank zal de aan de vorderingen in rov. 3.1 hierboven aangeduid met de letters A en B een dwangsom verbinden, welke wordt vastgesteld op een bedrag van € 100,= per dag met een maximum van € 25.000,=.
Vordering tot afbraak schuur c.a.
4.9. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde in conventie] een schuur heeft gebouwd die (gedeeltelijk) niet op het aan [gedaagde in conventie] in eigendom toebehorende perceel staat, doch op de algemene delen van het park die eigendom zijn van [eiser]. [gedaagde in conventie] heeft gemotiveerd betwist dat de schuur (gedeeltelijk) op het algemene deel gebouwd is.
4.10. De rechtbank stelt voorop dat [eiser] in beginsel de verwijdering kan vorderen van hetgeen zonder zijn toestemming op de aan hem toebehorende algemene gedeelten van het park is gebouwd. De rechtbank is echter van oordeel dat [eiser] in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde in conventie] onvoldoende feiten heeft gesteld waaruit kan volgen, dat van grensoverschrijdend bouwen sprake is. Tussen partijen is niet in geschil dat van enige erfafscheiding geen sprake is (en ten tijde van de aankoop door [gedaagde in conventie] ook niet was). Een kadastrale meting, waaruit zou kunnen blijken dat de schuur geheel of gedeeltelijk buiten het perceel van [gedaagde in conventie] is gebouwd heeft niet plaatsgevonden. De rechtbank zal dit gedeelte van de vordering (rov. 3.1. onder C) derhalve afwijzen. Hetzelfde lot treft de vordering die hierboven in rov. 3.1 is aangeduid met de letter D, nu [eiser] heeft nagelaten te concretiseren waarop hij doelt met “al hetgeen de indruk zou kunnen wekken dat de aan [eiser] toebehorende grond buiten het perceel van [gedaagde in conventie] tot het perceel van [gedaagde in conventie] zou behoren”.
4.11. Nu in conventie beide partijen gedeeltelijk in het gelijk en gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten in conventie tussen partijen compenseren.
In (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie
4.12. Nu de rechtbank de door [gedaagde in conventie] in conventie betrokken stelling dat zij niet verplicht was toestemming voor de aanbouw te vragen heeft verworpen, komt zij toe aan de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie. Deze vordering, die ertoe strekt dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagde in conventie] geen toestemming nodig heeft om een aanbouw aan haar chalet te realiseren, zal worden afgewezen. De rechtbank verwijst voor wat betreft de motivering van dit oordeel naar hetgeen is overwogen ten aanzien van de vordering in conventie.
4.13. [gedaagde in conventie] legt aan haar onvoorwaardelijke vordering in reconventie, die - kort gezegd - strekt tot de aanleg van parkeerplaatsen uitsluitend ten grondslag de door [eiser] met zijn rechtsvoorganger gesloten koopovereenkomst, waaruit zou voortvloeien dat [eiser] gehouden is de algemene gedeelten van het park te onderhouden. De vordering in reconventie kan op deze grondslag niet worden toegewezen, reeds omdat [gedaagde in conventie] geen partij is bij de tussen [eiser] en zijn rechtsvoorganger gesloten overeenkomst en daaraan derhalve geen aanspraken kan ontlenen. Het feit dat aan de transportakte waarmee [gedaagde in conventie] zijn perceel heeft verworven dezelfde kaart was gehecht als aan de overeenkomst waarbij [eiser] de algemene gedeelten van het park heeft verworven, maakt dit niet anders. [gedaagde in conventie] heeft immers geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat [eiser] partij is bij die transportakte noch dat hij krachtens die transportakte de verbintenis op zich heeft genomen om die parkeerplaatsen te realiseren.
4.14. Het bovenstaande leidt ertoe dat de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie zullen worden afgewezen. [gedaagde in conventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de reconventie worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank:
In conventie
- veroordeelt [gedaagde in conventie] binnen twaalf weken na het betekenen van dit vonnis volledig te verwijderen en blijvend verwijderd te houden de aanbouw die [gedaagde in conventie] zonder toestemming van [eiser] heeft gerealiseerd op het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats A.], sectie C nr. [0000];
- verbiedt [gedaagde in conventie] om zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van [eiser] in zijn hoedanigheid van parkbeheerder enige opstal te bouwen, aan te leggen of op te richten op het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats A.], sectie C nr. [0000];
- bepaalt dat [gedaagde in conventie] een dwangsom verbeurt van € 100,= per dag of een gedeelte daarvan gedurende welke zij, na betekening van dit vonnis mocht nalaten aan deze veroordeling of dit verbod te voldoen, met een maximum van € 25.000,=;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- bepaalt dat elke partij de eigen kosten van de procedure in conventie zal dragen;
in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van [eiser] begroot op nihil aan verschotten en € 904,= aan kosten procureur;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2008