Uitspraak
beschikking
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 286111 / HA RK 07-428
Beschikking van 2 april 2008
in de zaak van
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ZEVENHUIZEN-MOERKAPELLE,
zetelende te Zevenhuizen,
verzoekers,
procureur: mr. J.P. van Ginkel,
advocaten: mr. P. de Boorder en mr. F.J. de Valck,
tegen
de vennootschap onder firma
FIRMA [X],
gevestigd te [Q],
verweerster,
procureur: mr. J.J. Turenhout.
Partijen worden hierna genoemd de Gemeente en [X].
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken, waaronder het deskundigenrapport van 20 december 2007, en van hetgeen door partijen is aangevoerd ter terechtzitting van 21 januari 2008.
1. Feiten en het procesverloop
1.1 [X] is eigenaar van de navolgende onroerende zaken:
A. de boerderij a[adres 1] 1] te [Q], kadastraal bekend gemeente [Q], sectie [sectienummers] alsmede sectie [sectienummers] bestaande uit een veehouderij, varkensbedrijf en stallen;
B. de boerderij aan de [adres 2] te [R], kadastraal bekend gemeente [R], sectie [sectienummers], bestaande uit een bungalow en twee varkensschuren;
C. de boerderij aan de [adres 3], kadastraal bekend gemeente [R], sectie [19 sectienummers], bestaande uit een boerderij, die kamergewijs wordt verhuurd, stallen en schuren;
D. de boerderij aan de [adres 4] te [S], kadastraal bekend gemeente [S], sectie [sectienummers], bestaande uit een melkveebedrijf in aanbouw, ligboxenstal en schuur;
E. het perceel aan de [adres 5] te [R], kadastraal bekend gemeente [R], sectie [sectienummer], bestaande uit grasland.
De totale oppervlakte van de percelen is 92 ha 78 a en 72 ca.
1.2 De percelen zijn bij [X] in gebruik ten behoeve van de exploitatie van een gemengd melkveehouderij-/ akkerbouwbedrijf alsmede een grootschalige varkenshouderij in gesloten vorm voor circa 250 zeugen en 1600 mestvarkens.
1.3 Het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd op de onder A t/m C en E genoemde percelen.
1.4 Ingevolge de vigerende bestemmingsplannen hebben alle percelen een agrarische bestemming. Op 31 januari 2006 is voor de Zuidplaspolder door betrokken gemeenten een structuurplan, te weten het Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas (hierna ISZ), vastgesteld. Daarin is de agrarische bestemming van de percelen genoemd onder At/m C en E gewijzigd in een bestemming voor onder meer woningbouw (accent wonen, 1e en 2e fase). De percelen genoemd onder D zijn niet gelegen in de ZPP en derhalve niet in het ISZ opgenomen.
Artikel 16 Wvg Pro-procedure I
1.5 [X] heeft alle genoemde percelen bij brief van 20 december 2004 op de voet van artikel 10 lid 1 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) aan de Gemeente te koop aangeboden. Bij brief verzonden op 10 februari 2005 heeft de Gemeente te kennen gegeven dat zij het aangebodene in beginsel wenst aan te kopen. Bij brief van 16 augustus 2005, bij de Gemeente binnengekomen op 18 augustus 2005, heeft [O] Makelaardij namens [X] de Gemeente verzocht op grond van artikel 16 Wvg Pro de rechtbank te verzoeken deskundigen te benoemen teneinde een advies uit te brengen over de prijs van de percelen. Bij verzoekschrift ex artikel 16 lid 1 Wvg Pro van 30 augustus 2005 heeft de Gemeente deze rechtbank verzocht drie deskundigen te benoemen. De rechtbank heeft bij beschikking van 26 oktober 2005 deskundigen benoemd teneinde een met redenen omkleed schriftelijk advies uit te brengen over de verkoopprijs van de onder A genoemde onroerende zaken en de Gemeente voor het overige niet-ontvankelijk verklaard.
Artikel 16 Wvg Pro-procedure II
1.6 Bij brief van 16 februari 2006 heeft mr. Turenhout namens [X] op grond van het bepaalde in artikel 11 lid 2 juncto Pro artikel 10 lid 1 Wvg Pro de percelen onder B tot en met E te koop aangeboden aan de Gemeente. De Gemeente heeft bij brief verzonden op 9 maart 2006 te kennen gegeven dat zij het aangebodene in beginsel wenst aan te kopen. Bij brief van 13 maart 2006 is namens [X] verzocht ook over de prijs van deze percelen advies uit te laten brengen door deskundigen. Bij verzoekschrift ex artikel 16 lid 1 Wvg Pro van 24 maart 2006 heeft de Gemeente deze rechtbank verzocht drie deskundigen te benoemen. De rechtbank heeft vervolgens bij beschikking van 8 mei 2006 dezelfde deskundigen benoemd die zijn benoemd bij de beschikking van 26 oktober 2005.
De opneming door en de toelichting aan de deskundigen heeft plaatsgevonden op 11 april 2006.
Voorts is bij beschikking van 8 mei 2006 bepaald dat ervan uitgegaan dient te worden dat met betrekking tot de percelen sprake is van een samenhangend geheel als bedoeld in artikel 11 lid 2 Wvg Pro.
Deskundigen hebben hun rapport met dagtekening 21 maart 2007 op 28 maart 2007 ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd.
Artikel 17 Wvg Pro-procedure
1.7 De Gemeente heeft zich met een verzoekschrift als bedoeld in artikel 17 lid 1 Wvg Pro van 17 april 2007 tot de rechtbank gewend met het verzoek een oordeel te geven over de verkoopprijs van de onder C genoemde percelen [8 sectienummers], gelegen in het natuurkerngebied "de Groene waterparel" (GWP). De rechtbank heeft bij beschikking van 22 mei 2007 het verzoek toegewezen en een plaatsopneming bepaald voor de genoemde onroerende zaken. Bij de plaatsopneming op 14 juni 2007 heeft [X] betoogd dat de gemeente niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard in haar verzoek omdat dit ten onrechte niet alle aangeboden percelen betreft. Bij beschikking van 18 juli 2007 heeft de rechtbank bepaald dat de opneming van de (overige) onroerende zaken genoemd onder A, B, C, D en E zal plaatsvinden op 30 augustus 2007. De deskundigen hebben hun advies als bedoeld in artikel 18 lid 2 Wvg Pro, dat betrekking heeft op alle betrokken percelen, op 20 december 2007 gedeponeerd ter griffie en aan partijen toegezonden.
2. De beoordeling
Ontvankelijkheid
2.1 Op grond van artikel 17 lid 1 Wvg Pro kunnen burgemeester en wethouders binnen vier weken na dagtekening van het in artikel 16 Wvg Pro bedoelde advies met redenen omkleed de rechtbank verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Bij brief van 29 maart 2007 is door de voorzitter van de commissie van deskundigen, mr. [F], bevestigd dat als datum voor dagtekening van het deskundigenrapport 21 maart 2007 moet worden aangehouden. Nu het verzoekschrift ex artikel 17 Wvg Pro ter griffie is ingediend op 18 april 2007, is het verzoek tijdig gedaan.
2.2 [X] heeft zich op het standpunt gesteld dat de rechtbank het verzoek ex artikel 17 lid 1 Wvg Pro als zijnde niet gegrond op de wet had moeten afwijzen, dan wel de Gemeente in haar verzoek niet-ontvankelijk had moeten verklaren, omdat zij de rechtbank niet heeft verzocht een oordeel te geven over de prijs die deskundigen hebben geadviseerd voor het totale door [X] gedane aanbod, maar verzocht uitsluitend over de prijs die deskundigen hebben geadviseerd over de door [X] aangeboden gronden gelegen in de GWP. De Wvg voorziet niet in deze mogelijkheid, zo wordt gesteld.
2.3 De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt.
De Gemeente heeft in het verzoekschrift ex artikel 17 Wvg Pro uitsluitend bezwaren aangevoerd tegen het oordeel van de deskundigen over de prijs van de gronden gelegen in de GWP. Deze prijs bepaalt mede de prijs van het totale aanbod. De weerspreking van het deskundigenoordeel, ook indien die zich beperkt tot één bepaald punt betekent dat de Gemeente zich niet met het advies van de deskundigen kan verenigen. Gezien het bepaalde in artikel 17 Wvg Pro moest het verzoek worden opgevat als een verzoek van de Gemeente aan de rechtbank een oordeel te geven over de totale door de deskundigen geadviseerde prijs. Dat de rechtbank het verzoek aanvankelijk ten onrechte beperkt heeft opgevat maakt dit niet anders.
Het formele verweer dat aan [X], door de inkleding van het verzoekschrift, de mogelijkheid is ontnomen de rechtbank te verzoeken een prijsoordeel te geven over het totale aanbod, slaagt niet. Gelet op de inhoud van de nota van toelichting aan deskundigen van mr. Turenhout van 14 juni 2007, is de rechtbank van oordeel dat [X] in aansluiting op het verzoek van de Gemeente een oordeel van de rechtbank heeft gevraagd ten aanzien van alle door hem aangeboden percelen en opstallen. Voorts heeft [X] ter zitting verklaard dat hij, mede tijdens de tweede descente, voldoende in de gelegenheid is geweest zijn standpunt ten aanzien van het gehele aanbod naar voren te brengen. [X] is dus door de gang van zaken niet in zijn processuele belangen geschaad. Voor niet-ontvankelijkverklaring of afwijzing van het verzoek bestaat geen aanleiding.
Waarde van de percelen en de opstallen
2.4 De rechtbank moet haar oordeel over de prijs in de eerste plaats vormen door een herbeoordeling van het advies dat is uitgebracht op grond van artikel 16 Wvg Pro, aan de hand van de argumenten die partijen daartegen hebben ingebracht. Dit betekent dat in de eerste plaats ter beoordeling staat de prijs ten tijde van het uitbrengen van het deskundigenadvies als bedoeld in artikel 16 Wvg Pro, in dit geval dus 21 maart 2007. Vervolgens moet worden beoordeeld of zich na het uitbrengen van dit advies ontwikkelingen hebben voorgedaan waardoor de werkelijke waarde van het object is gewijzigd, in welk geval de prijs op een hoger of lager bedrag moet worden bepaald in de uitspraak als bedoeld in artikel 19 Wvg Pro.
De deskundigen hebben de percelen inclusief de opstallen als volgt gewaardeerd:
A (waarde grond € 5.815.755,-- + waarde opstallen € 307.500,-- =) € 6.679.505.-- +
B (waarde grond € 1.153.530,-- + waarde opstalen € 257.000,-- =) € 1.963.067,-- +
C ( waarde grond € 5.692.455,-- + waarde opstallen € 325.000,-- =) € 6.817.455,-- +
D ( waarde grond € 1.468.039,-- + waarde opstallen € 445.000,-- =) € 1.913.039,-- +
E (waarde grond +) € 230.120,-- = € 17.603.186,--.
2.5 Beide partijen hebben bezwaren aangevoerd tegen deze waardering.
Standpunt gemeente
2.6 De Gemeente kan zich niet vinden in de waardebepaling van de gronden gelegen in de GWP. De deskundigen hebben er, aldus de Gemeente, geen rekening mee gehouden dat deze gronden gelegen zijn in een te ontwikkelen natuurgebied, waarvan de begrenzing blijkt uit de plankaart van het ISZ, het Streekplan, de Startnotities m.e.r. en bestemmingsplan Restveen en Waterparel alsmede het concept voorontwerpbestemmingsplan Restveen en Waterparel, en daarvoor dezelfde prijs van € 22,50 geadviseerd als voor de agrarische gronden met verwachtingswaarde. Deze prijs is voor de gronden gelegen in de GWP echter niet reëel en ligt in werkelijkheid veel lager. Immers, voor gronden met een mogelijke commerciële aanwending, zoals woningbouw, wordt door de markt een hogere prijs betaald. Ten onrechte hebben deskundigen hier het egalisatiebeginsel toegepast en de gronden als onderdeel van een complex gelijk gewaardeerd tegen een gemiddelde prijs. Uit de door de Gemeente overgelegde stukken blijkt immers voldoende dat geen sprake is van in één geheel in exploitatie te brengen zaken. Evenmin is sprake van een kenbare samenhang tussen de realisering van de woningbouw in de Zuidplaspolder en de realisering van de natuurkern, waar de GWP deel van uit maakt. Een en ander blijkt aldus de Gemeente uit het feit dat de plannen voor de realisering van een natuurgebied in de Zuidplaspolder al ruim in ontwikkeling waren voor de verstedelijkingsplannen. Daar komt nog bij dat de ondergrond van deze percelen in het geheel niet geschikt is voor woningbouw. De Gemeente concludeert dat de plannen voor natuurontwikkeling een seperate ontwikkeling zijn met een eigen waarde.
Daarnaast meent de Gemeente dat de verlaging van de woningbouwopgave voor de Zuidplaspolder van invloed moet zijn op de waardebepaling.
De Gemeente stelt zich primair op het standpunt dat voor de gronden gelegen in de GWP moet worden uitgegaan van de agrarische waarde zonder verwachtingswaarde. De Gemeente verwijst in dit verband naar aankopen van het Bureau Beheer Landbouwgronden ten behoeve van natuurontwikkeling in de GWP die zijn gerealiseerd tegen de prijzen van € 5,90 en € 6,81 per m².
Subsidiair stelt de Gemeente dat, indien uitgegaan wordt van de complexbenadering, rekening gehouden dient te worden met de bijzondere functie van het gebied waardoor een lagere waarde geldt dan de waarde voor de gronden bestemd voor verstedelijking.
Voor het overige heeft de Gemeente zich ten aanzien van de waarde van de percelen en de opstallen gerefereerd aan het rapport van de deskundigen. Zij heeft verklaard deze percelen te willen aankopen voor de prijs die door de deskundigen is geadviseerd.
2.7 Ten aanzien van deze bezwaren merken de deskundigen op dat zij op grond van het voorontwerpbestemmingsplan "Restveen en Groene Waterparel" van mening zijn dat van een separate ontwikkeling geen sprake is. Daar waar uit de processtukken geen zekerheid kan worden verkregen over de exacte begrenzing van de GWP, maakt juist de ligging (van de in de GWP gelegen gronden van [X]) ten noorden van de A20 en de functionele samenhang met andere Zuidplasontwikkelingen ten noorden van de A20 en ten zuiden van de A12 dat deze gronden van [X] naar het inzicht van de deskundigen deel uitmaken van het complex, waaraan deskundigen een waarde, inclusief verwachtingswaarde, toekennen van € 22,50 per m².
2.8 De rechtbank acht deze redenering juist en volgt de deskundigen in hun oordeel. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende komen vast te staan dat de thans geprojecteerde begrenzing van de GWP is ingegeven door de bijzondere natuurwaarde van het gebied en om die reden niet meer voor wijziging vatbaar is. De rechtbank volgt de gemeente dan ook niet in haar standpunt dat het inrichten van het natuurgebied de GWP binnen de thans op de kaarten aangegeven begrenzing, los kan worden gezien van de ontwikkeling van de overige delen van de Zuidplaspolder. Dit betekent dat er geen aanleiding is uit te gaan van een lagere waarde dan de complexwaarde.
Standpunt [X] ten aanzien van de waardering van de percelen
2.9 [X] acht de door deskundigen gehanteerde grondprijs van € 22,50 te laag. De waardering van de deskundigen is gestoeld op transacties die hebben plaatsgehad in de periode 2004 tot medio 2005. Reeds het tijdverloop van drie jaren rechtvaardigt het niet zonder meer uit te gaan van deze in 2004/2005 gerealiseerde grondprijzen. Voorts blijkt uit het door de deskundigen overgelegde overzicht dat in mei 2005 al een prijs van € 27,50 per m² werd gerealiseerd met een eventuele nabetaling. Ook om die reden is een prijs van € 22,50 per m² niet reëel. Bovendien heeft het feit dat de gronden belast zijn met een voorkeursrecht een prijsopdrijvend effect in verband met de niet-agrarische bestemming. Tenslotte is voor de waardebepaling van belang dat de door [X] aangeboden gronden ruim 92 ha beslaan, verdeeld over 4 blokken. Een redelijk handelend koper zal in het algemeen bereid zijn meer te betalen voor dergelijke blokken dan voor kleine percelen.
Onder verwijzing naar de overgelegde vergelijkingstransacties stelt [X] zich op het standpunt dat in vergelijkbare gebieden, waaronder "de Gnephoek" te Alphen aan de Rijn, transacties zijn gedaan voor prijzen die liggen tussen de € 28,-- en € 50,-- per m² voor percelen grasland zonder opstallen en € 60,-- tot € 70,-- voor gronden met een meerwaarde inclusief opstallen. De deskundigen zijn, aldus [X], op een enkele uitzondering na, niet ingegaan op deze vergelijkingstransacties. [X] acht het advies daarom ook onvoldoende gemotiveerd.
2.10 De deskundigen verwijzen ter onderbouwing van de waardering naar het door de Gemeente overgelegde overzicht met betrekking tot transacties van onbebouwde agrarische grond in de Zuidplaspolder en het als bijlage bij het deskundigenrapport gevoegde overzicht waarin de bij deskundigen bekende transacties met betrekking tot agrarische grond met verwachtingswaarde in de Zuidplaspolder zijn opgenomen. De deskundigen verklaren tot een grondprijs van € 22,50 per m² te zijn gekomen door vergelijking met deze transacties alsmede door toepassing van de uit de transactie Bouwfonds / [C en D] afgeleide gesplitste benadering, inhoudende het toekennen van een verwachtingswaarde aan de grond en een agrarische waarde aan de opstallen. Over hetgeen door [X] tegen de waardering van de gronden is aangevoerd merken zij op dat de door [X] naar voren gebrachte transacties aangaande gronden gelegen in "De Gnephoek" te Alphen aan den Rijn niet vergelijkbaar zijn. "De Gnephoek" is qua opbrengsten- en kostenstructuur niet met de Zuidplaspolder vergelijkbaar en op de desbetreffende gronden rust geen gemeentelijk voorkeursrecht. Voorts zien de transacties op een kleinschaliger gebied. De gronden van [X] beslaan slechts 5% van het gehele gebied, waardoor sprake is van een grotere onzekerheid. Met betrekking tot dit gebied zijn deskundigen voorts transacties bekend met een lager prijsniveau. De door [X] genoemde prijzen beoordelen de deskundigen derhalve als risicovol. De deskundigen hebben geen redenen gezien de eerder door hen geadviseerde prijs bij te stellen.
2.11 De rechtbank acht dit op de kennis en ervaring van de deskundigen gebaseerde betoog juist en volgt de deskundigen hierin. De deskundigen hebben voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de complexprijs van € 22,50 tot stand is gekomen. Voorts is niet aannemelijk gemaakt dat aan de percelen van [X] een hogere waarde dan de complexwaarde toekomt.
[adres 1] (A)
2.12 Ten aanzien van waardering van de grond grenzend aan de achterzijde van glastuinbouwbedrijf [G] heeft [X] opgemerkt dat rekening gehouden dient te worden met het waardeverhogende feit dat [G] belangstelling heeft om 1 ha te verwerven teneinde gebruik te maken van de vigerende planologische mogelijkheid om op dat perceel zijn tuinbouwbedrijf uit te breiden. Mede gelet op het feit dat de waarde van glastuinbouwgrond aanmerkelijk hoger is dan het thans gewaardeerde bedrag van € 22,50 per m² valt niet in te zien dat een redelijk handelend verkoper in dit stadium niet bereid zou zijn circa 1 ha te verkopen.
2.13 De deskundigen hebben de mogelijkheid om achter de huiskavel aan de [adres 1] een tuinbouwkas te realiseren onderzocht. Gezien de geringe omvang van het perceel is de bestemming glastuinbouw alleen reëel voor zover het gaat om een uitbreiding van het bedrijf van [G]. Voorts hebben deskundigen gerapporteerd dat een redelijk handelend koper van het voorliggende boerderijblok dit blok integraal zal willen verwerven, inclusief het perceelsgedeelte met de glastuinbouwmogelijkheden en vervolgens een integrale ontwikkeling zal beogen, en derhalve voornoemd perceelsgedeelte niet aan [G] zal verkopen. Ter zitting hebben deskundigen voorts nog opgemerkt dat [G], alhoewel hij vanwege de aan de uitbreidingsmogelijkheid gekoppelde begeerte om het perceel te verkrijgen als redelijk handelend koper bereid zal zijn meer dan de agrarische waarde voor desbetreffende grond te betalen, geen hogere prijs dan € 22,50 per m² zal betalen. Er zijn immers geen denkbare andere gegadigden die voor een prijsopdrijvend effect kunnen zorgen.
Het voorgaande komt de rechtbank aannemelijk voor en zij zal de deskundigen hierin volgen.
[adres 5] (E)
2.14 De door deskundigen geadviseerde prijs van € 5,50 per m² voor de gronden gelegen aan de [adres 5] te [R] acht [X] eveneens te laag, nu BBL in hetzelfde gebied aankopen doet van € 6,81 per m².
2.15 De deskundigen hebben ter zitting aangegeven niet bekend te zijn met transacties van BBL voor een bedrag van € 6,81 per m². De rechtbank ziet geen reden af te wijken van het oordeel van de deskundigen.
[adres 4] (D)
2.16 Ten aanzien van de gronden gelegen in [S] stelt [X] dat deze, gelet op de betere kwaliteit, tenminste ook voor de prijs van € 6,81 gewaardeerd dienen te worden. Voorts is [X] van mening dat de kavel op afstand gelijk gewaardeerd dient te worden als de huiskavel. De afstandkavel is zelfstandig ontsloten en zal voor meerdere gegadigde aantrekkelijk zijn omdat zowel links als rechts aansluitend percelen zijn gelegen. Bovendien kan in samenhang met het erfperceel en de daarop gelegen bebouwing een nieuw melkveebedrijf geëxploiteerd worden.
Ten aanzien van het perceel gelegen naast de aanwezige woonbebouwing ter grootte van 1290 m² heeft [X] aangegeven dat, in tegenstelling tot de door deskundigen getaxeerde waarde van € 10,-- per m², een waarde van € 20,-- per m² reëel is, nu een redelijk handelend verkoper wel degelijk rekening zal houden met de belangstelling die de buurman heeft voor een direct aan zijn woning grenzend perceel.
2.17 De deskundigen hebben ten aanzien van deze gronden gerapporteerd dat onderscheid gemaakt dient te worden tussen de waarde van de huiskavel en de waarde van de (grote) afstandskavel. Laatstgenoemde kavel is immers alleen geschikt voor maaien en beweiden van jongvee en alleen via de dijk bereikbaar. Onder verwijzing naar het document "Kwantitatieve Informatie Veehouderij" hebben deskundigen voorts opgemerkt dat naar inschatting een oppervlakte van 28 ha bij aanscherping van de mestwetgeving volstrekt onvoldoende is voor een volwaardig melkveehouderijbedrijf. De rechtbank kan zich met dit oordeel van de deskundigen verenigen.
De hogere waarde van de (kleine) afstandskavel wordt, aldus deskundigen, mede bepaald door de ligging naast de aanwezige woonbebouwing in het buitengebied. De eigenaar van de aangrenzende woning is de meest reële gegadigde voor deze grond. Indien deze eigenaar echter geen belangstelling heeft, zal het, mede gezien de beperkte oppervlakte, lastig zijn een andere gegadigde daarvoor te vinden. Gezien deze beperkingen achten deskundigen de door [X] gestelde waarde van € 20,-- per m² te hoog. Zij waarderen de grond op € 10,-- per m².
De rechtbank acht deze taxatie juist en zal de deskundigen in deze waardering volgen.
Standpunt van [X] ten aanzien van de waardering van de opstallen
2.18 [X] meent dat de opstallen te laag zijn gewaardeerd. Hij verwijst hiertoe naar het overgelegde taxatierapport van makela[A] van 28 april 2006. Onduidelijk is welke waarderingsmethode deskundigen aan hun advies ten grondslag hebben gelegd. Evenmin valt in te zien waarom de waarde van de (percelen met de) agrarische opstallen vermindert door de (verwachtings)waarde van de omliggende grond. [X] wijst in dit verband naar de vergelijkingstransactie Bouwfonds / [H en J] waaruit volgt dat een redelijk handelend koper bereid is enerzijds de agrarische waarde voor de aanwezige agrarische opstallen te betalen en anderzijds de verwachtingswaarde voor de grond te betalen. Voorts bestaat voldoende aanleiding te veronderstellen dat de opstallen nog steeds zinvol gebruikt kunnen worden. Immers, indien de agrarische opstallen seperaat van de overige grond verkocht worden, kan er enerzijds voor worden gekozen om de opstallen nog agrarisch te blijven gebruiken voor niet grondgebonden activiteiten, maar kan er anderzijds ook voor worden gekozen de agrarische activiteiten te staken en gebruik te maken van de ruimte-voor-ruimteregeling (hierna RvRR), zoals opgenomen in de Regels voor Ruimte d.d. 8 maart 2005 van gedeputeerde staten van Zuid-Holland. Gelet op deze regeling kunnen ter plaatse in ieder geval vier woningen opgericht worden, waardoor de opstallen, althans de gronden waarop deze opstallen staan, wel degelijk een meerwaarde hebben en interessant zijn voor een redelijk handelend koper. Laatstgenoemde zal per de peildatum zeker bereid zijn een aanmerkelijk hogere waarde te betalen dan het door deskundigen begrote bedrag. De stelling van deskundigen dat aan de opstallen vanwege de toegedachte verwachtingswaarde geen meerwaarde toekomt, zodat de opstallen door de grond zakken, acht [X] op grond van het vorenstaande dan ook onjuist en niet redelijk. Hij stelt zich op het standpunt tenminste recht te hebben op de agrarische waarde van de opstallen.
2.19 De deskundigen hebben op deze bezwaren, zowel in hun rapport als ter zitting, gemotiveerd gereageerd en daarbij volhard in hun advies. Deskundigen hebben ondermeer opgemerkt dat [O] in het taxatierapport onvoldoende rekening heeft gehouden met de invloed van de planologische ontwikkelingen op de waarde van de opstallen. Door de te verwachten woonbestemming van de gronden en het onttrekken van de bijbehorende agrarische percelen aan het bedrijf is de agrarische functie van de bedrijfsopstallen voor niet-grondgebonden activiteiten niet meer te handhaven en zijn de opstallen niet meer rendabel te exploiteren. In het stedelijk gebied zullen voor intensieve veehouderij immers striktere milieuvereisten gelden, hetgeen ondermeer zal leiden tot stijging van de kosten voor mestafvoer. Een redelijk handelend koper zal derhalve niet al te veel voor de opstallen wensen te betalen. Tevens hebben deskundigen rekening gehouden met het feit dat, gelet op de ouderdom en de onderhoudstoestand van de opstallen, voor voortgezet gebruik flinke investeringen noodzakelijk zijn.
De deskundigen zijn van oordeel dat de RvRR niet waardeverhogend zal werken. Voor zover het gebruikmaken van de RvRR al tot de mogelijkheden behoort, zal deze - gelet op de strikte voorwaarden die aan de regeling zijn gebonden - beperkte mogelijkheid niet tot gevolg hebben dat aan de agrarische opstallen, naast de verwachtingswaarde van de grond, een meerwaarde toegekend dient te worden. Ter zitting hebben de deskundigen in dit verband nog opgemerkt dat voor maximaal 3 woningen per bouwblok 3000 m² bedrijfsopstallen gesloopt dient te worden, waarbij de Gemeente de plaats van compensatie bepaalt.
De rechtbank is van oordeel dat een redelijk handelend koper de aan de RvRR gestelde voorwaarden en beperkingen wel degelijk laat meewegen bij de prijs die hij zou willen betalen, zodat van een waardeverhogend effect niet kan worden gesproken. De rechtbank acht de uitgangspunten van de deskundigen juist en volgt de deskundigen in de waardering van de opstallen.
Aangaande de waardering van de agrarische opstallen aan de [adres 3] hebben de deskundigen nog opgemerkt dat zij bij de waardering van de aardappelloods en de twee moderne landbouwschuren de alternatieve gebruiksmogelijkheden hebben laten meewegen.
Aan het betoog van [X] dat de gemaakte stichtingskosten van de opstallen te [S] reeds aanmerkelijk hoger liggen dan de door deskundigen geadviseerde waarde gaat de rechtbank voorbij, nu dit onvoldoende is onderbouwd.
Slotsom
2.20 Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de verkoopprijs van de percelen overeenkomstig het advies bepalen op € 17.603.186,--.
3. Kosten
3.1 Gelet op het bepaalde in artikel 20 lid 1 Wvg Pro komen de kosten van de in de artikelen 18 en 19 omschreven procedure, het in artikel 18 bedoelde Pro advies en de kosten van de deskundigen, verbonden aan het bijwonen van de in artikel 19 bedoelde Pro terechtzitting ten laste van de Gemeente. De Gemeente heeft zich tegen de hoogte van deze kosten, te weten € 42.831,81, niet verzet.
3.2 De kosten die redelijkerwijze door de verkoper voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand zijn gemaakt komen op grond van genoemde bepaling eveneens ten laste van de Gemeente.
3.3 [X] heeft vergoeding gevorderd van de navolgende kosten:
- kosten juridische bijstand € 30.807,00
- kosten deskundige bijstand van makelaar [O] € 22.015,00
Totaal 52.822,00
3.4 Tegen de hoogte van deze kosten heeft de gemeente evenmin bezwaar gemaakt, zodat zij als de verzoekende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
4. De beslissing
De rechtbank:
I bepaalt de prijs van de onroerende zaken
- kadastraal bekend gemeente [Q], sectie [sectienummers] alsmede sectie [sectienummers];
- kadastraal bekend gemeente [R], sectie [sectienummers];
- kadastraal bekend gemeente [R], sectie [sectienummers]
- kadastraal bekend gemeente [S], sectie [sectienummers];
- kadastraal bekend gemeente [R], sectie [sectienummer]
tezamen op € 17.603.186,--.
II veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze procedure verrichte werkzaamheden ten bedrage van € 42.831,81 (inclusief BTW);
III veroordeelt de Gemeente in de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van [X] tot een bedrag van € 30.807,-- (inclusief BTW) en de kosten van deskundige bijstand van € 22.015,-- (inclusief BTW).
Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2008.