Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/741 WOZ
Uitspraakdatum: 14 februari 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] B.V., statutair gevestigd te [Z.], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 28 december 2006 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2008.
Eiseres is verschenen bij haar directeur [X.] Namens verweerder zijn verschenen [...]
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 30.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- herroept de aanslag onroerende-zaakbelasting 2006 gebruikersdeel;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2006 eigenarendeel tot een aanslag berekend naar een waarde van € 30.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P.] het door eiseres betaalde griffierecht van € 281 aan haar vergoedt.
2. Gronden
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de grond), per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 275.500. Ingevolge het bepaalde in artikel 29a Wet WOZ heeft verweerder deze waarde in 2006 opnieuw aan eiseres bekendgemaakt. Met de beschikking zijn in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2006. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd tot € 206.625 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
De grond betreft een perceel met een oppervlakte van ongeveer 530 m2. Het perceel is gelegen achter het woonhuis [adres] en uitsluitend via het erf van het woonhuis dan wel via water bereikbaar. Het perceel is in gebruik als tuin.
Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij weliswaar genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de grond is, maar niet de gebruiker. Gebruiker van de grond is [X.], de eigenaar/bewoner van het woonhuis [adres]. Dit betekent dat de aanslag onroerende zaakbelasting gebruikersdeel dient te worden herroepen.
In geschil is de waarde van de grond op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 26.500. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van [taxateur], die de grond op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 26.500.
Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder de grond heeft gewaardeerd als bouwgrond, maar dat de bestemming anders luidt. De grond is in gebruik als tuin en is niet via de openbare weg bereikbaar.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 13 april 2007 door K. ten Bosch, WOZ-taxateur bij ATMP Consultancy B.V. te Almere. In dit taxatierapport is de waarde van de grond getaxeerd op € 206.625.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de grond toegekende waarde ligt bij verweerder.
Blijkens het vigerende bestemmingsplan ‘Kernen Leimuiden Rijnsaterwoude, 1e herziening (2000)’ maakt de grond deel uit van een groter gebied, waarop de bestemming ‘Wonen’ rust. Ingevolge de voor genoemd gebied geldende aanduiding ‘W(V)(2)4’, als door verweerder ter zitting toegelicht, mogen op het gebied slechts twee woningen worden gebouwd. Op het gebied zijn twee woningen opgericht, te weten [adres]. Het gevolg hiervan is dat op de grond weliswaar een woonbestemming rust, maar dat ingevolge de planvoorschriften op de grond thans niet mag worden gebouwd. In het taxatierapport van verweerder is blijkens de in de grondstaffel gehanteerde grondwaarden bij onderhavige grond uitgegaan van bouwgrond voor een vrijstaande woning. Met de verwijzing naar genoemd taxatierapport heeft verweerder dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de grond op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Dat verweerder in beginsel bereid is, zoals ter zitting is verklaard, om voor onderhavig perceel op aanvraag, met verlening van vrijstelling, een bouwvergunning te verlenen maakt het voorgaande niet anders, nu daarmee wellicht een kans bestaat doch geenszins vaststaat dat er op het perceel kan worden gebouwd.
Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de grond op de waardepeildatum € 26.500 bedraagt. Daarbij is in aanmerking genomen dat in de ten behoeve van eiseres verrichte taxatie van een onjuiste bestemming van de grond (Tuin) is uitgegaan.
De rechtbank stelt de waarde van de grond op de waardepeildatum, uitgaande van de bestemming ‘Wonen’ en ook overigens alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, op € 30.000.
De aanslag onroerende zaakbelasting eigenarendeel dient gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot de waarde van de grond is overwogen, te worden verminderd.
Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 14 februari 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.M. Smorenburg, in tegenwoordigheid van mr. M.A.H. Strik, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.