Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 244870 / HA ZA 05-1926
Vonnis van 23 juli 2008
in de zaak van
1. [eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2.[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. F.N. Grooss,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
procureur mr. C.C.J. Hiebendaal jr.
Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en [A] Makelaardij B.V. genoemd worden.
1. De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 april 2007 met de in dat vonnis genoemde gedingstukken;
- het nader deskundigenbericht;
- de akte uitlaten nader deskundigenbericht van [A] Makelaardij B.V., met productie, van 29 augustus 2007;
- de antwoordakte van [eisers] c.s. van 26 september 2007.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het tussenvonnis van 4 april 2007 heeft de rechtbank een nader
deskundigenbericht bevolen en de deskundige, de heer [B] (verder ook: [de heer B]),
verzocht te reageren op hetgeen partijen in hun conclusies hebben opgemerkt omtrent het
deskundigenbericht van 9 oktober 2006. Het nader deskundigenbericht is ter griffie
gedeponeerd op 9 juli 2007.
2.2. In zijn bericht van 9 oktober 2006 heeft de deskundige de vraag of het gebruik van het pand [a-straat 1] (verder: het naburige pand) als tehuis voor moeilijk opvoedbare jongeren een waardedrukkend effect heeft gehad op het pand [a-straat 2] (verder: het pand) bevestigend beantwoord. Hij heeft dit gedaan aan de hand van een vergelijking met transacties betreffende soortgelijke panden in de directe omgeving. Zijn bevindingen heeft hij getoetst door een reactie te vragen aan collega-makelaars aan wie hij een vergelijkbare geanonimiseerde casus had voorgelegd.
Hij heeft de waarde van het pand, zonder rekening te houden met het risico van overlast door het gebruik van het naburige pand door de Stichting [...] als tehuis voor moeilijk opvoedbare jongeren (verder aan te duiden als: het risico), vastgesteld op € 650.000,--. Hij heeft de waarde van het pand, indien wel met dit risico wordt rekening gehouden, vastgesteld op € 617.500,--.
2.3. [eisers] c.s. hebben de conclusies van de deskundige onderschreven. Zij hebben hun eis gewijzigd en gesteld dat zij als gevolg van de mededelingen van de heer [A] een te hoge koopprijs voor het pand hebben betaald en dat daarom de volgende schadeposten voor vergoeding door [A] Makelaardij B.V. in aanmerking komen :
a. € 32.500,-- wegens teveel betaalde koopprijs in verband met het waardedrukkend effect van het gebruik van het naburige pand;
b. € 22.500,-- wegens teveel betaalde koopprijs als gevolg van prijsopdrijvend effect;
c. € 3.300,-- wegens teveel betaalde overdrachtsbelasting;
d. € 818,13 wegens teveel betaalde makelaarscourtage;
e. € 35.640,-- wegens teveel betaalde / te betalen netto rente over hypotheeklening.
2.4. [A] Makelaardij B.V. heeft de schadeposten zoals hierboven onder a. tot en met e. weergegeven, gemotiveerd bestreden. Voorts heeft zij bezwaren aangevoerd tegen de door de deskundige uitgebrachte rapportage. Daarbij heeft [A] Makelaardij B.V. verwezen naar brieven van 17 oktober 2006 en 15 december 2006 van de heer [C] van [C] Vastgoedconsultant B.V. (verder: [C]), waarin deze kritiek uit op het deskundigenbericht. Deze bezwaren zullen hieronder nader worden besproken.
2.5. In zijn nader deskundigenbericht heeft [de heer B] op de conclusies van partijen gereageerd. [de heer B] erkent dat - anders dan waar hij eerder van was uitgegaan - geen sprake was van verkoop van het pand bij inschrijving, maar dat het wél ging om een situatie waarin meerdere biedingen waren uitgebracht. [de heer B] meent dat dit voor zijn conclusies ten aanzien van het door hem genoemde prijsopdrijvende effect geen verschil maakt, aangezien in een situatie waarin meerdere partijen biedingen uitbrengen op eenzelfde pand, dit effect eveneens en in gelijke mate optreedt. [de heer B] heeft tevens een nadere correctie aangebracht op de door hem ten aanzien van het bij de transactievergelijking betrokken pand [a-straat 3] naar het vierde kwartaal van 2004 berekende gecorrigeerde prijs per m2. Zijn taxatiemethode heeft hij nader toegelicht, evenals de wijze waarop hij het waardedrukkende effect heeft vastgesteld. Zijn conclusie is niettemin gelijkluidend aan de conclusie van het voorgaande rapport, te weten dat gelet op het risico de waarde van het pand € 32.500,-- lager was dan deze zou zijn geweest bij afwezigheid van het hierboven genoemde gebruik met het daaraan verbonden risico van overlast.
2.6. De rechtbank verwerpt de bezwaren van [A] Makelaardij B.V. c.q. [C] tegen het deskundigenrapport en het nader deskundigenrapport en overweegt daartoe het volgende.
2.7. [de heer B] heeft blijkens zijn rapporten van 9 oktober 2006 en 9 juli 2007 de verkoopprijs van het pand vergeleken met de verkoopprijzen van de panden [a-straat 4] en nr. [a-straat 5], die op respectievelijk 18 oktober 2004 en 21 oktober 2004 zijn verkocht. Omdat het pand met nr. [4] groter is dan het door [eisers] c.s. gekochte pand, heeft de deskundige een correctie toegepast, waarbij hij in aanmerking heeft genomen dat de waarde per m2 daalt naarmate de grootte van een pand toeneemt. Bij het pand met nr. [a-straat 5] is een correctie toegepast omdat het pand kleiner is en eenvoudiger van uitstraling dan het pand van [eisers] c.s. Daarnaast is het pand met nr. [3] in de vergelijking betrokken. De verkoop van dit pand vond plaats op 6 april 2006 en daarom heeft de deskundige de verkoopprijs gecorrigeerd naar het prijspeil van november 2004. Bij de verkoop van het pand met nr. [3] was bij alle betrokken partijen het gebruik van het naburige pand bekend. Verder is de deskundige ervan uitgegaan dat het risico bij de verkoop van de nrs. [4] en [a-straat 5], gezien de ligging van deze panden, afwezig was en dat met dit risico bij de prijsvorming van nr. [3] wél rekening is gehouden. De deskundige heeft vervolgens het waardedrukkend effect van het gebruik c.q. het risico bepaald op 10%. Dit percentage heeft hij met het oog op de marktsituatie eind 2004, te weten een krappe huizenmarkt met weinig aanbod, naar beneden bijgesteld tot 5%.
De rechtbank acht de hierboven weergegeven methodiek van berekening van en correctie op de prijs per m2 en de keuze van het gebruikte vergelijkingsmateriaal inzichtelijk en deugdelijk.
2.8. Het voornaamste bezwaar van [A] Makelaardij B.V. c.q. [C] komt erop neer dat eind 2004 sprake was van een verkopersmarkt. [A] Makelaardij B.V. stelt dat overlast een subjectieve ervaring is c.q. een subjectief karakter heeft en dat er in een verkopersmarkt, naast eventuele afvallers, genoeg potentiële kopers over zullen blijven, die het effect van het risico op overlast op 0% zullen stellen in die zin dat dit voor hen geen reden zal zijn om de prijs die zij bereid zijn voor het pand te betalen, te verminderen.
Dit bezwaar deelt de rechtbank niet. Met [de heer B] is de rechtbank van oordeel dat het risico van overlast in verband met het gebruik van de woning met nummer [1] als opvanghuis voor moeilijk opvoedbare jongeren, van een andere orde is dan overlast die men in het algemeen van buren kan ondervinden en normaliter zal accepteren. De rechtbank is van oordeel dat redelijk handelende kopers, die bekend zijn met de wijze waarop het buurpand in gebruik is, dit gegeven (als zij niet afhaken) - in negatieve zin - zullen laten meewegen bij het bepalen van de prijs die zij wensen te betalen. Een en ander wordt ondersteund door de uitkomsten van de door [de heer B] gemaakte transactievergelijkingen. Dat bedoeld effect beperkt is gebleven aangezien sprake was van een verkopersmarkt, is door [de heer B] onderkend en was voor hem aanleiding het door hem gevonden percentage naar beneden bij te stellen.
2.9. Aan hetgeen [A] Makelaardij B.V. gesteld heeft met betrekking tot een kort voor de verkoop aan [eisers] c.s. tot stand gekomen koopovereenkomst betreffende het pand, kent de rechtbank geen betekenis toe. Bedoelde overeenkomst is - om redenen die de rechtbank niet bekend zijn - kort nadien immers weer ontbonden.
2.10. Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank de bezwaren van [A] Makelaardij B.V. tegen de rapporten van de deskundige verwerpt. De door de deskundige gegeven antwoorden op de aan hem gestelde vragen acht de rechtbank alleszins betrouwbaar en overtuigend en zij neemt de conclusies van de deskundige derhalve over en maakt deze tot de hare. Daarom geldt als uitgangspunt dat de waarde van het door [eisers] c.s. gekochte pand € 32.500,-- lager was dan de waarde bij afwezigheid van meerbedoeld gebruik.
Uit het vorenstaande vloeit voort dat de rechtbank geen aanleiding ziet om de meningen van
[de heer B] enerzijds en [A] Makelaardij B.V. c.q. [C] anderzijds aan een nieuw door de rechtbank te benoemen deskundige voor te leggen.
Causaal verband
2.11. In het tussenvonnis van 14 juni 2006 heeft de rechtbank reeds vastgesteld dat [A] Makelaardij B.V. aansprakelijk is voor de gevolgen die de onjuiste mededelingen van de heer [A] betreffende het gebruik van het pand [a-straat 1] hebben gehad voor [eisers] c.s. Derhalve dient te worden vastgesteld of er een causaal verband is tussen de bedoelde mededelingen en de door [eisers] c.s. gevorderde schadeposten.
Ad a: te hoge koopsom in verband met het waardedrukkend effect van het gebruik van het naburige pand
2.12. Gelet op hetgeen in het vorenstaande is overwogen, stelt de rechtbank vast dat [eisers] c.s. eigenaar zijn geworden van een pand dat naar objectieve maatstaven ten tijde van de koop € 32.500,-- minder waard was dan het zou zijn geweest indien dit gebruik en het daaraan verbonden risico op overlast afwezig was. Nu zij als gevolg van de litigieuze mededelingen van de heer [A] van de aanwezigheid van dit risico niet op de hoogte waren, komt dit bedrag voor vergoeding in aanmerking.
Ad b: te hoge koopsom als gevolg van prijsopdrijvend effect
2.13. Uit de stellingen van [eisers] c.s. begrijpt de rechtbank dat hiermee wordt bedoeld het ten gevolge van de marktsituatie opgetreden verschil tussen de door de deskundige getaxeerde verkoopwaarde van € 650.000,-- en de koopprijs van € 672.500,--. Dit verschil is echter het gevolg van de grote vraag naar herenhuizen in het [wijk] en de omstandigheid dat er meerdere biedingen waren en níet van de onjuiste mededelingen van de heer [A]. Deze post zal daarom worden afgewezen.
Ad c en d: overdrachtsbelasting en makelaarscourtage
2.14. Zowel de door [eisers] c.s. betaalde overdrachtsbelasting als de makelaarscourtage is vastgesteld aan de hand van percentages van de koopsom, te weten respectievelijk 6% en 1,25%. Slechts voor zover deze kosten zijn berekend over het deel van de koopsom ad € 32.500,-- dienen zij, gelet op hetgeen onder 2.12. en 2.13. is overwogen, als vermogensschade die het gevolg is van de mededelingen van de heer [A] te worden vergoed. Hierbij gaat het om een bedrag van € 1.950,-- wegens overdrachtsbelasting en € 483,44 wegens makelaarscourtage.
Ad e: hypotheeklasten
2.15. Als onweersproken staat vast dat [eisers] c.s. de volledige koopsom middels een hypotheek hebben gefinancierd en zij over dat bedrag een rente van 4,5% verschuldigd zijn. Gelet hierop kan ook de over het deel van de koopsom ad € 32.500,-- betaalde rente in de periode van 28 december 2004 tot de dag van de voldoening van dat bedrag als aan [A] Makelaardij B.V. toe te rekenen vermogensschade worden aangemerkt. Rekening houdend met een belastingvoordeel van 52% betekent dit dat [A] Makelaardij B.V. zal worden veroordeeld tot betaling van 2,16% rente over € 32.500,-- vanaf 28 december 2004 tot aan de dag der voldoening. De te betalen hypotheekrente over de som van € 32.500,-- ná de datum van de voldoening merkt de rechtbank niet als vermogensschade aan. Op [eisers] c.s. rust immers de verplichting om hun schade te beperken. Van [eisers] c.s. mag dan ook worden verwacht dat zij het bedrag van € 32.500,-- aanwenden om een rendement te behalen dat gelijk is aan de netto hypotheekrente over dat bedrag, hetgeen de rechtbank een in redelijkheid te realiseren rendement acht.
Buitengerechtelijke kosten
2.16. Als buitengerechtelijke kosten worden aangemerkt alle in redelijkheid gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte, voorzover deze niet als proceskosten hebben te gelden.
[eisers] c.s. hebben zonder nadere concretisering gesteld dat hun vordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten de door hun advocaat gevoerde telefoongesprekken, correspondentie en besprekingen betreft. Deze kosten merkt de rechtbank aan als kosten ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak en derhalve als proceskosten. Gelet op het bepaalde in artikel 6:96, 2e lid, aanhef en onder c., BW kunnen deze kosten niet als vermogensschade worden aangemerkt.
De door [eisers] c.s. gevorderde kosten van taxatie door [D] Makelaardij ten bedrage van € 1.327,60 zijn naar het oordeel van de rechtbank door [eisers] c.s. in redelijkheid gemaakt ter vaststelling van de door hen geleden schade. Deze taxatiekosten zijn derhalve als buitengerechtelijke kosten toewijsbaar. Dat de rechtbank de conclusies van het door deze taxateur uitgebrachte rapport niet volgt, maakt dat niet anders.
Matiging van de toe te kennen schade
2.17. De rechtbank ziet, gelet op hetgeen in het vorenstaande is overwogen, geen aanleiding om het verzoek van [A] Makelaardij B.V. om het schadebedrag te matigen, te honoreren.
Samenvattend
2.18. Het toe te wijzen bedrag ter zake van door [eisers] c.s. geleden vermogensschade als gevolg van de handelwijze van [A] Makelaardij B.V. bedraagt:
- a. mindere waarde van het pand € 32.500,--
- b. overdrachtsbelasting € 1.950,--
- c. makelaarscourtage € 483,44
- d. taxatiekosten € 1.327,60
totaal € 36.261,04
te vermeerderen met 2,16% rente over € 32.500,-- wegens extra hypotheeklast, te rekenen vanaf 28 december 2004 tot aan de dag van voldoening.
Wettelijke rente
2.19. De rechtbank begrijpt de gewijzigde eis van [eisers] c.s. aldus, dat thans de wettelijke rente wordt gevorderd over alle hierboven onder a. tot en met d. genoemde schadeposten. De wettelijke rente over de bedragen van € 32.500,--, € 1.950,-- en € 483,44
zal worden toegewezen vanaf 28 december 2004 en de wettelijke rente over de taxatiekosten vanaf de dag van dagvaarding, zoals gevorderd.
Proceskosten
2.20. [A] Makelaardij B.V. zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld. De wettelijke rente over de proceskosten is eveneens toewijsbaar zoals gevorderd.
2.21. Om organisatorische redenen wordt dit vonnis door een andere rechter gewezen dan de rechter ten overstaan van wie de comparitie van partijen heeft plaatsgevonden.
3. De beslissing
De rechtbank:
- veroordeelt [A] Makelaardij B.V. tot betaling aan [eisers] c.s. van € 36.261,04, te vermeerderen met 2,16% rente over € 32.500,-- te rekenen vanaf 28 december 2004 tot aan de dag van de voldoening, alsmede met de wettelijke rente over € 34.933,44 vanaf 28 december 2004 tot aan de dag van voldoening en de wettelijke rente over € 1.327,60 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;
- veroordeelt [A] Makelaardij B.V. in de kosten van het geding aan de zijde van [eisers] c.s., tot op deze uitspraak begroot op € 3.581,89 aan verschotten en € 4.023,--aan salaris van de procureur, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen ingaande veertien dagen na de dag van de uitspraak van dit vonnis;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Kuipéri en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008.