Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 06/8755 WOZ en AWB 06/8756 WOZ
Uitspraakdatum: 31 juli 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij besluiten van 30 november 2003 en 30 september 2005 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (inclusief [adres2]) te [Z.] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor de tijdvakken 1 januari 2001 tot 1 januari 2005 en 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op de waardepeildata 1 januari 1999 en 1 januari 2003 vastgesteld op respectievelijk € 275.402 en € 366.390.
Met dagtekening 29 november 2003 zijn aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor de jaren 2001, 2002 en 2003 opgelegd. De aanslagen voor het jaar 2004 zijn met dagtekening
31 oktober 2006 opgelegd.
Met de beschikking van 30 september 2005 zijn in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 september 2006 het door eiser tegen de beschikking van 30 november 2003 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Eveneens op 22 september 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 30 september 2005 gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 293.000.
1.4. Eiser heeft tegen deze uitspraken op bezwaar bij brief van 28 oktober 2006, ontvangen bij de rechtbank op 31 oktober 2006, beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
1.6. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2008 te 's-Gravenhage.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote [Y]. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B]. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg te bezien of zij tot een minnelijke oplossing van het geschil kunnen komen. Dit overleg heeft, naar blijkt uit een brief van verweerder van 31 januari 2008, niet tot een gemeenschappelijk oordeel van partijen over de waarde van de woning geleid.
1.8. Een nader onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 mei 2008
te 's-Gravenhage. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote
[Y]. Namens verweerder is verschenen [B].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning en bestaat uit een woon- en een werkgedeelte. Het woongedeelte heeft een oppervlakte van ca. 142 m², het werkgedeelte heeft een opppervlakte van ca. 94 m² en de perceelsoppervlakte is ca. 104 m².
2.2. De woning is in 2000 gebouwd. Op 28 juni 1999 heeft eiser met betrekking tot de woning een koopaannemingsovereenkomst gesloten. De koopaanneemsom bedroeg € 221.899.
2.3. Vóór de aanvang van de bouw van de woning is een bodemonderzoek verricht, waaruit is gebleken dat de grond onder en in de omgeving van de woning vervuild was, onder meer met metalen. Eveneens vóór de aanvang van de bouw is tot sanering van de bodem overgegaan. Wat betreft de verontreiniging met metalen is gekozen voor het aanbrengen van een van een zogenoemde leeflaag met een dikte van 1 meter. Onder de leeflaag bevindt zich een plastic zeil dat de leeflaag van de zich daaronder bevindende vervuiling scheidt. Deze bodemverontreiniging (hierna: de eerste verontreiniging) en de naar aanleiding daarvan getroffen maatregelen waren eiser ten tijde van het sluiten van de koopaannemingsovereenkomst bekend; de overeenkomst bevat een bepaling die op de eerste verontreiniging en de getroffen maatregelen betrekking heeft.
2.4. In 2004 is een andere verontreiniging van de bodem onder en in de omgeving van de woning geconstateerd (hierna: de tweede verontreiniging). Het gaat om een verontreiniging van het grondwater met chloorhoudende koolwaterstoffen. Met de sanering, die moet plaatsvinden binnen 4 jaar, te rekenen vanaf 1 februari 2006, is nog geen begin gemaakt. De woning ligt recht boven het centrum van de verontreiniging. Eiser heeft een aantal krantenberichten en andere stukken betreffende de tweede verontreiniging overgelegd.
2.5. Na de oplevering en de ingebruikname van de woning zijn bouwkundige gebreken aan het licht gekomen. Deze gebreken zijn in de loop der tijd manifester geworden. De binnen- en buitenmuren van de woning vertonen scheuren en er zijn verzakkingen. Inmiddels is duidelijk dat onder meer het dakterras en de voor- en achtergevel vervangen moeten worden. Eiser heeft een aantal krantenberichten en andere stukken betreffende de bouwkundige gebreken overgelegd.
2.6. Aanvankelijk heeft verweerder het woongedeelte en het werkgedeelte aangemerkt als twee afzonderlijke objecten. Nadien heeft verweerder bevonden dat de woning in haar geheel één onroerende zaak is. Hij heeft de eerder vastgestelde, op de onjuist bevonden objectafbakening gebaseerde WOZ-beschikkingen en OZB-aanslagen herroepen en de beschikking van 30 november 2003 gegeven alsmede de aanslagen van 29 november 2003 opgelegd.
2.7. Verweerder heeft de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 1999 en 1 januari 2003, naar de toestand op 1 januari 2001, onderscheidenlijk 1 januari 2005, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, gedateerd 24 januari 2007, dat is opgesteld door [C], taxateur te [plaats]. Volgens dit taxatierapport is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 1999 € 275.402 en op waardepeildatum 1 januari 2003 € 293.000. In de uitspraak op het bezwaar tegen de beschikking voor het tijdvak 2005 en 2006 heeft verweerder de vastgestelde waarde verlaagd tot het laatstgenoemde bedrag.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 1999 en 1 januari 2003, naar de toestand op 1 januari 2001, onderscheidenlijk 1 januari 2005.
3.1. Eiser concludeert tot gegrond verklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot € 221.899 (waardepeildatum 1 januari 1999), onderscheidenlijk tot € 235.000 (waardepeildatum 1 januari 2003), toekenning van een schadevergoeding en veroordeling in de proceskosten.
3.2. Verweerder concludeert tot ongegrond verklaring van de beroepen.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking van 30 november 2003 vastgestelde waarde van de woning van € 275.402 en de in de uitspraak op bezwaar van 22 september 2006 aan de woning toegekende waarde € 293.000 niet te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
4.3. Het taxatierapport noemt ter onderbouwing van de waardevaststelling voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 vijf vergelijkingsobjecten, te weten [adres] 1, 11, 27, 35 en 37. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn (meer dan) twee jaar na de waardepeildatum behaald en om die reden slechts in beperkte mate bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Nu de tweede verontreiniging, waarvan niet in geschil is dat zij op de waardepeildatum 1 januari 1999 reeds aanwezig was, pas in 2004 aan het licht is gekomen, is het voorts niet aannemelijk dat deze haar weerslag heeft gehad in de ruimschoots daarvóór behaalde verkoopprijzen. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 uit de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de tweede verontreiniging. Eiser heeft onweersproken gesteld dat de bouwkundige gebreken van de woning op
1 januari 2001 reeds aanwezig waren, ook voor zover zij zich toen nog niet hadden gemanifesteerd. De waardedrukkende invloed van deze gebreken had gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, Wet WOZ, bij de waardebepaling voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 in aanmerking moeten worden genomen. Verweerder heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser, niet aannemelijk gemaakt dat hij zulks heeft gedaan.
4.4. Het taxatierapport noemt ter onderbouwing van de waardevaststelling voor het tijdvak 2005 en 2006 drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] 20, [adres3] 17 en [adres] 47, die zijn verkocht op respectievelijk 16 oktober 2002, 3 januari 2002 en 2 december 2004. De verkoopprijs van het object [adres] 47 is bijna twee jaar na de waardepeildatum 1 januari 2003 behaald en om die reden slechts beperkt bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum. Dit geldt in nog sterkere mate voor de in 2006 en 2007 behaalde verkooprijzen van de objecten [adres] 59, 49 en 21, die verweerder als nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning heeft genoemd. Wat betreft de twee door verweerder genoemde, in 2002 behaalde verkooprijzen van de objecten [adres] 20 en [adres3] 17 acht de rechtbank niet aannemelijk dat de tweede verontreiniging, waarvan niet in geschil is dat zij op de waardepeildatum
1 januari 2003 reeds aanwezig was, nu deze pas in 2004 aan het licht is gekomen, haar weerslag heeft gehad in deze ruimschoots daarvóór behaalde verkoopprijzen. Verweerder heeft bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning voor het tijdvak 2005 en 2006 uit de verkooprijzen van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten rekening gehouden door een waardevermindering van 20% toe te passen, doch heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser, niet aannemelijk gemaakt dat met deze waardevermindering het volledige waardedrukkende effect van de tweede verontreiniging is vergolden. Met betrekking tot het waardedrukkende effect van de bouwkundige gebreken van de woning is de rechtbank, onder verwijzing naar hetgeen zij dienaangaande onder 4.3. heeft overwogen, van oordeel dat verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser, niet aannemelijk gemaakt dat hij dit effect bij de waardebepaling voor het tijdvak 2005 en 2006 in voldoende mate in aanmerking heeft genomen.
4.5. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toestand 1 januari 2001 en die op 1 januari 2003 naar de toestand 1 januari 2005 niet te laag zijn. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Dat de woning, zoals eiser stelt, door de bodemverontreiniging en de bouwkundige gebreken onverkoopbaar is, is niet aannemelijk, gelet op het feit dat er regelmatig in de nabijheid van de woning gelegen woningen worden verkocht, die eveneens op verontreinigde grond zijn gelegen en ook bouwgebreken hebben. Ook eisers stelling dat de bodemverontreiniging en de bouwgebreken het imago van de buurt, waarin de woning ligt, zozeer hebben beschadigd dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toestand 1 januari 2001 niet hoger is dan de onder 2.2. genoemde koopaannemingssom en die op 1 januari 2003 naar de toestand 1 januari 2005 niet hoger is dan € 235.000, faalt, nu zij niet te verenigen is met de in de praktijk voor in de desbetreffende buurt gelegen woningen betaalde prijzen.
4.6. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden afwegende, in goede justitie de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toestand 1 januari 2001 op € 245.000 en de waarde van de woning op 1 januari 2003 naar de toestand 1 jauari 2005 op € 260.000. De rechtbank heeft hierbij in het bijzonder rekening gehouden met de voor de woning betaalde koopaanneemsom, de bij de verkoop van de objecten [adres3] 17 en [adres] 20 in 2002 behaalde prijzen, de lengte van de perioden, gelegen tussen de beide waardepeildata en de verkoopdata alsmede de omstandigheid dat, naar onder 4.4 is overwogen, niet aannemelijk is dat de tweede verontreiniging haar weerslag heeft gevonden in de bij de verkoop van de objecten [adres3] 17 en [adres] 20 in 2002 behaalde prijzen.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
4.8. Eiser heeft nog gesteld dat de aanslagen voor de jaren 2001, 2002 en 2003 na afloop van de daarvoor geldende termijn zijn opgelegd. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende. Gelet op het bepaalde in artikel 241 van Pro de Gemeentewet in de voor deze jaren geldende tekst is de termijn waarbinnen verweerder uitspraak op de bezwaren van eiser tegen de aanslagen voor de jaren 2001, 2002 en 2003 moet doen, nog niet aangevangen. Derhalve kan eisers stelling in deze procedure nog niet aan de orde komen. Zou dit laatste anders zijn, dan zou de rechtbank de stelling hebben verworpen. Ingevolge artikel 11, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) vervalt de bevoegdheid tot het vaststellen van de aanslag door verloop van drie jaren na het tijdstip waarop de belastingschuld is ontstaan. Voor de jaren 2001, 2002 en 2003 is het tijdstip, waarop de belastingschuld is ontstaan, respectievelijk 1 januari 2001, 1 januari 2002 en 1 januari 2003, zodat de termijn, waarbinnen de aanslag moest worden opgelegd, afliep op respectievelijk 1 januari 2004, 1 januari 2005 en 1 januari 2006. De aanslagen hebben als dagtekening 29 november 2003; zij zijn derhalve voor afloop van de zojuist genoemde termijnen opgelegd. Eisers stelling faalt ook indien hij ermee heeft bedoeld te betogen dat de aanslagen voor de jaren 2001, 2002 en 2003 moeten worden vernietigd, omdat verweerder voor die jaren al eerder aanslagen heeft opgelegd. Ter toelichting van dit ten overvloede gegeven oordeel merkt de rechtbank het volgende op. De vernietiging van de eerdere aanslagen voor de jaren 2001, 2002 en 2003 geschiedde in het kader van het herstel van een objectafbakeningsfout die erin bestond dat ten onrechte twee objecten zijn onderscheiden voor elk waarvan een beschikking is gegeven en aanslagen zijn opgelegd, terwijl van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven en aanslagen hadden moeten worden opgelegd. Naar volgt uit HR 9 mei 2003, nr. 35 987, dient verweerder in een dergelijk geval de beschikkingen en de aanslagen te herroepen en voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking te geven. Voorts kan hij binnen de termijn van artikel 11, derde lid, van de AWR ter zake van het juist afgebakende object nieuwe aanslagen opleggen. Bij het herstel van de objectafbakeningsfout is verweerder binnen de in het zo-even genoemde arrest getrokken grenzen gebleven.
4.9. In aanvulling op hetgeen onder 4.8. is overwogen merkt de rechtbank nog het volgende. De omstandigheid dat eisers bezwaren tegen de aanslagen 2001 tot en met 2003 in deze procedure niet aan de orde kunnen komen, betekent niet dat de door de rechtbank in goede justitie voor het waardetijdvak 2001 tot en met 2004 vastgestelde waarde van de woning van € 245.000 voor deze aanslagen zonder gevolgen blijft. Verweerder dient de aanslagen, evenals de aanslagen voor het jaar 2004, bij zijn uitspraak op de daartegen gerichte bezwaren of ambtshalve, te verminderen tot aanslagen, berekend naar een vastgestelde waarde van € 245.000.
5. Proceskosten en schadevergoeding
5.1. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in
verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door eiser genoemde proceskosten, te weten reiskosten, vastgesteld op € 25. Voor een hogere proceskostenveroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat niet is gesteld of gebleken dat eiser overigens nog kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen.
5.2. Eiser heeft naast vergoeding van de proceskosten tevens verzocht om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de door eiser geleden schade. De rechtbank legt dit uit als een verzoek om een schadevergoeding op grond van artikel 8:73 van Pro de Awb. De geleden schade bestaat volgens eiser uit € 1400 (aan vervolgingskosten en invorderingsrente), alsmede uit immateriële schade, voorvloeiende uit de lange behandelingsduur alsmede de daarmee samenhangende stress en negatieve beïnvloedend van de gezondheid van eiser en zijn echtgenote.
5.3. Tegen de door de ontvanger of de belastingdeurwaarder in rekening gebrachte vervolgingskosten en de beschikking waarbij het bedrag van de invorderingsrente wordt vastgesteld, kan degene van wie de kosten worden gevorderd onderscheidenlijk op wiens naam de beschikking inzake de invorderingsrente is gesteld, een rechtsmiddel aanwenden bij de ontvanger. Nu niet gebleken is dat eiser van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, zijn de in rekening gebrachte vervolgingskosten en de beschikking inzake invorderingsrente onherroepelijk komen vast te staan. Dit rechtsgevolg kan niet worden ontkracht door toekenning van een schadevergoeding voor (een deel van) het bedrag van de in rekening gebrachte vervolgingskosten en invorderingsrente. Derhalve wijst de rechtbank het verzoek om een schadevergoeding in zoverre af.
5.4. Ook voor zover het verzoek om schadevergoeding ertoe strekt dat eiser een vergoeding van immateriële schade wordt verleend, komt het niet voor inwilliging in aanmerking, reeds omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zodanige schade als gevolg van de lange behandelingsduur of enig (ander) handelen of nalaten van verweerder heeft geleden.
6.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart de beroepen gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 tot € 245.000 en de vastgestelde waarde voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 tot € 260.000;
-vermindert de aanslagen voor het jaar 2005 tot aanslagen berekend naar een waarde van € 260.000;
-bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde besluiten treedt;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 25 en wijst de gemeente [P.] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
-gelast dat de gemeente [P.] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 31 juli 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van S. Kedar, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.