Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 20 augustus 2008,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 314535 / KG ZA 08-851 van:
[eiser],
wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
eiser,
procureur mr. R. van Venetiën,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] Vastgoed B.V.,
gevestigd te [plaats], gemeente [gemeente],
gedaagde,
procureur mr. J.G. Geelkerken.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als '[eiser]' en '[A] Vastgoed'.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 13 augustus 2008 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. [eiser] is eigenaar van het perceel [adres] te [plaats], waarop onder meer zijn woonhuis is gelegen. Tot 1976 was [eiser] tevens eigenaar van de in de processtukken genoemde omliggende percelen (hierna: de omliggende percelen). Bij akte van 30 juni 2006 heeft [A] Vastgoed deze omliggende percelen geleverd gekregen van [B] B.V.
1.2. De opstallen op de omliggende percelen, onder meer kassen en een ketelhuis dat op 5 meter afstand van het woonhuis van [eiser] ligt, verkeren in slechte staat.
1.3. Tussen het woonhuis van [eiser] en het ketelhuis bevindt zich een weg die voor de helft eigendom is van [eiser] en voor de helft van [A] Vastgoed. Ter zake geldt een kruislingse erfdienstbaarheid. Deze weg is de enige toegang van de omliggende percelen tot de openbare weg. Voornoemde gemeenschappelijke weg was in gebruik van [B] B.V. Ook na de verkrijging door [A] Vastgoed is de weg met toestemming van [A] Vastgoed in gebruik gebleven bij [B] B.V.
1.4. [eiser] heeft een appartement gekocht dat naar verwachting in december 2008 opgeleverd zal worden. Het perceel aan de [adres] wordt thans ter verkoop aangeboden.
1.5. Na een aanvraag van 12 juli 2007 heeft [A] Vastgoed op 1 augustus 2007 een sloopvergunning verkregen voor het slopen van een glastuinbouwkas op (een van) de betreffende percelen.
2. De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
2.1. [eiser] vordert -zakelijk weergegeven- dat [A] Vastgoed wordt veroordeeld om de in de dagvaarding bedoelde sloopwerkzaamheden terstond aan te vangen en binnen een zo kort mogelijke periode te voltooien, zulks op verbeurte van een dwangsom.
2.2. Daartoe voert [eiser] het volgende aan.
De percelen en opstallen van [A] Vastgoed zijn ernstig verwaarloosd, vervuild en levensgevaarlijk. Meerdere opstallen staan op instorten, regelmatig waaien ruiten stuk/weg en op onverwachte plaatsen steken scherpe delen uit.
Dat deze situatie na 1 januari 2008 nog altijd voortduurt, is in strijd met de door [A] Vastgoed gedane toezegging van 25 maart 2007. Op die dag is door [A] Vastgoed aan [eiser] toegezegd dat de opstallen op de omliggende percelen voor het einde van het jaar gesloopt zouden zijn en de grond gesaneerd. [eiser] beschouwde, en mocht de mededeling beschouwen, als een toezegging waaraan hij rechten kon ontlenen.
Als subsidiaire grond voor zijn vordering voert [eiser] aan dat [A] Vastgoed onrechtmatig jegens hem handelt, omdat zij a) een inbreuk maakt op het eigendomrecht en/of een of meer persoonlijkheidsrechten, zoals het recht op privacy, vrijheid en rust van [eiser]; b) handelt in strijd met een wettelijke plicht, zoals 5:37 BW, c) toerekenbaar handelt in strijd met hetgeen volgens het maatschappelijk verkeer betaamt.
Dit onrechtmatig handelen bestaat eruit, zo begrijpt de voorzieningenrechter, dat [A] Vastgoed bovengenoemde toestand (opstallen in slechte staat) laat voortduren en uit het gebruik dat thans gemaakt wordt van de weg gelegen tussen de percelen van [A] Vastgoed en [eiser].
Al bovengenoemde omstandigheden leveren schade op voor [eiser]. Deze schade bestaat niet alleen uit een waardedaling van zijn woning, maar ook uit immateriële schade in de vorm van spanningen die grote invloed hebben op de fysieke en psychische gesteldheid van [eiser], zulks mede gelet op zijn leeftijd van 80 jaar.
2.3. [A] Vastgoed voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. In deze procedure dient de voorzieningenrechter te beoordelen of het in hoge mate waarschijnlijk te achten is, dat de vordering van [eiser] in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijsbaar geacht wordt, zodat het verantwoord is daarop bij wijze van voorziening bij voorraad vooruit te lopen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daarvan geen sprake is. Daartoe wordt als volgt overwogen.
3.2. Aan zijn vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [A] Vastgoed toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de uit haar aan [eiser] gedane toezegging voortvloeiende verplichtingen, dan wel dat [A] Vastgoed onrechtmatig handelt jegens [eiser]. Deze twee rechtsgronden zullen in het navolgende worden besproken.
toezegging
3.3. Met betrekking tot de gedane toezegging heeft [eiser] het volgende aangevoerd. Op 25 maart 2007 zijn bij [eiser] twee heren aan de deur geweest die [eiser] hebben gezegd dat zij de nieuwe eigenaren van de omliggende percelen waren en dat zij graag het land wilden zien. [eiser] heeft deze heren rondgeleid en hun gevraagd wat er met grond ging gebeuren. Hierop hebben de heren geantwoord dat de opstallen voor het einde van dat jaar gesloopt zouden worden en dat de grond ook voor het einde van het jaar gesaneerd zou zijn. [eiser] heeft aan deze heren meegedeeld dat hij voornemens was een ander huis te kopen. Uit mededelingen van [A] Vastgoed heeft [eiser] later begrepen dat één van die heren de heer [C] moet zijn geweest, de zaakwaarnemer van [A] Vastgoed die bevoegd is voor [A] Vastgoed op te treden.
Zelfs indien de door [eiser] geschetste gang van zaken, die door [A] Vastgoed wordt betwist, zou komen vast te staan, houdt de enkele mededeling gedaan tijdens een informele rondleiding over het terrein nog geen toezegging in. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter behelst de gestelde mededeling een bedoeling die nog aan verandering onderhevig kan zijn. Op grond van de stellingen van [eiser] is niet aannemelijk geworden dat met de vermeende mededeling beoogd werd een rechtsgevolg in het leven te roepen of dat [eiser] dat redelijkerwijs mocht aannemen. De omstandigheid dat [eiser] aan die mededeling een bepaalde verwachting heeft ontleend, maakt dat niet anders. Hetzelfde geldt voor de omstandigheden die die verwachting van [eiser] mogelijkerwijs hebben gevoed, zoals de aanwezigheid van slopers of de aanvraag van een sloopvergunning.
De aangevraagde en verkregen sloopvergunning levert evenmin een verplichting tot sloop op, en al helemaal niet een waaraan [eiser] rechten kan ontlenen.
Ook is niet van belang of [A] Vastgoed al dan niet in de hoedanigheid van projectontwikkelaar heeft gehandeld. Hetzelfde geldt voor de partijbedoeling die is opgenomen in de tussen [A] Vastgoed en [B] opgemaakte leveringsakte.
De voorzieningenrechter kan [eiser] voorts niet volgen in zijn stelling dat de toezegging bevestigd wordt door een e-mail van de heer [D]. In deze e-mail wordt immers in het geheel niet verwezen naar in het verleden door [A] Vastgoed gedane toezeggingen.
Onrechtmatig handelen
3.4. In deze procedure is niet weersproken dat [eiser] nadeel ondervindt doordat zijn perceel omringd is door percelen met daarop in slechte staat verkerende opstallen en door de aanwezigheid van een weg die zich op korte afstand van zijn woonhuis bevindt. In deze procedure is immers niet weersproken dat het perceel van [eiser] daardoor moeilijker verkoopbaar is.
Het aanwezig hebben van dergelijke opstallen is op zichzelf echter niet onrechtmatig, ook niet als daardoor nadeel ondervonden wordt. Het levert immers niet een rechtstreekse inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] op.
De voorzieningenrechter kan [eiser] niet volgen in zijn stelling dat de aanwezigheid van de opstallen gevaarzetting oplevert. Deze gevaarzetting voor [eiser] die gelegen zou zijn in het bij stormachtig weer kapot- en wegwaaien van glas kan enkel het ketelhuis betreffen. Van de overige opstallen is niet aannemelijk gemaakt dat daarvan glas op terrein [eiser] komt of op andere wijze gevaar oplevert voor [eiser]. Ter zitting is onweersproken gesteld dat de helft van het glas uit het ketelhuis is verwijderd en dat het overige glas - in ieder geval op het oog - stevig vast zit. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is deze situatie in ieder geval niet als zodanig onrechtmatig te beschouwen dat daardoor een voorziening gerechtvaardigd is.
3.5. Met betrekking tot de gestelde overlast die [eiser] ondervindt van de gemeenschappelijke weg, overweegt de voorzieningenrechter dat deze overlast door [A] Vastgoed gemotiveerd is weersproken. Wil de vordering van [eiser] op deze grond toewijsbaar zijn, dan zou er sprake moeten zijn van toegenomen overlast vergeleken met de situatie dat er nog een kwekerij geëxploiteerd werd op de omliggende percelen, welke situatie [eiser] zelf in het leven heeft geroepen door het vervreemden van de percelen in 1976. Ter zitting is gebleken dat [B] B.V., die de kwekerij tot aan de overdracht aan [A] Vastgoed exploiteerde, met toestemming van [A] Vastgoed na de overdracht de kweek mocht afmaken. Daarna zou er geen gebruik meer gemaakt worden van de omliggende percelen. In dit licht bezien acht de voorzieningenrechter het onaannemelijk dat het gebruik van de weg sinds de verkrijging door [A] Vastgoed is geïntensiveerd met de door [eiser] gestelde overlast tot gevolg. Daarnaast heeft [eiser] verklaard dat de overlast na het uitbrengen van de dagvaarding is verminderd. Gelet op het bovenstaande is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gebleken van de gestelde overlast, zodat de gevorderde voorziening ook niet op die grond kan worden toegewezen.
3.6. Voor zover [eiser] zijn vordering bedoelt te onderbouwen met een beroep op misbruik van bevoegdheid aan de kant van [A] Vastgoed, kan ook dat beroep niet slagen. In deze procedure is immers niet gesteld of gebleken dat [A] Vastgoed met het in stand houden van de huidige situatie enkel beoogt [eiser] te schaden of dat [A] Vastgoed niet in redelijkheid tot deze uitoefening van haar eigendomsrecht kan komen.
3.7. Gelet op het bovenstaande dient de vordering van [eiser] te worden afgewezen. [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [A] Vastgoed begroot op € 1.070,--, waarvan € 816,-- aan salaris procureur en € 254,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2008.
WJ