Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/5766 WOZ
Uitspraakdatum: 18 september 2008
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [Z.] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeil- datum) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 241.400. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).
1.2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 6 juli 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.4. Eiser heeft daartegen bij brief van 1 augustus 2007, ontvangen bij de rechtbank op 3 augustus 2007, beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken, waaronder een dvd, ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2008.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen A.J. Schneijderberg.
2 Feiten
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een eind 2006 gereedgekomen huis in een rij, met vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 424 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 155 m².
3 Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Eiser bepleit een waarde van € 208.700 en heeft ter ondersteuning van deze waarde
– samengevat – het volgende aangevoerd. De staat van het openbaar gebied rond de woning voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen. In de in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk waar de woning staat, leveren de bouwwerkzaamheden veel overlast op: lawaai, stof, zwerfvuil en restanten van bouwmateriaal. De wegen zijn nog niet verhard, er zijn geen kolken voor afwatering geplaatst en de groenvoorzieningen zijn nog niet aangelegd.
3.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij verwijst daartoe naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door A.J. Schneiderberg, WOZ-taxateur te Alphen aan den Rijn. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 241.400. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4 Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan waardegegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Het object [b-straat] is op 7 december 2004 verkocht voor € 250.000. Dit object is kleiner dan de woning en is gelegen op een kleiner perceel. Ook de voor het object [c-straat] op 18 januari 2005 gerealiseerde verkoopprijs van € 295.000 maakt aannemelijk dat verweerder de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij het herleiden van de waarde van de woning uit de voor de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud en kaveloppervlakte. Daarbij komt dat eiser de woning zelf als nieuwbouwwoning heeft gekocht voor een totaalprijs, exclusief meerwerk, van € 275.000.
4.3. Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet aan het vorenstaande oordeel niet af.
De omstandigheden die naar de mening van eiser tot verlaging van de door verweerder vastgestelde waarde moeten leiden, zijn van voorbijgaande aard. Niet aannemelijk is dat deze omstandigheden van invloed zijn op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed (vergelijk HR 5 februari 1969, nr. 16 047, BNB 1969/63).
4.4. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5 Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6 Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 18 september 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.