Uitspraak
Rechtbank 's-Gravenhage
Sector civiel recht - voorzieningenrechter
Vonnis in kort geding van 3 november 2009,
gewezen in de zaak met zaak- / rolnummer: 342441 / KG ZA 09-925 van:
[de man],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M. de Boorder te Den Haag,
tegen:
[de vrouw],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M. Jonkman te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘de man’ en ‘de vrouw’.
1.Het procesverloop
1.1.
De man heeft de vrouw op 21 juli 2009 doen dagvaarden om op 25 augustus 2009 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De zaak is op die datum behandeld en pro forma aangehouden tot 12 september 2009, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen nadere inlichtingen te verschaffen.
1.2.
Bij brief van 14 september 2009 heeft de vrouw de voorzieningenrechter gevraagd vonnis te wijzen. Bij brief van 16 september 2009 heeft de man verzocht om voortzetting van het kort geding. Bij brief van 8 oktober 2009 heeft de man een aantal producties overgelegd.
1.3.
Op 20 oktober 2009 is de behandeling voortgezet. De man heeft op deze zitting in zijn eis volhard. Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 25 augustus 2009 en 20 oktober 2009 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
De man en de vrouw zijn op 17 januari 2000 in Den Haag met elkaar gehuwd.
2.2.
Tot de huwelijksgemeenschap behoort onder meer de echtelijke woning en (verhuurde) appartementen aan de [adres] (hierna: de onroerende zaak) en een perceel grond in Thailand.
2.3.
Bij beschikking van deze rechtbank van 20 juni 2007 is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken en is een beslissing over de verdeling van de huwelijksgemeenschap aangehouden.
2.4.
De echtscheiding is op 17 december 2007 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand van de gemeente Den Haag.
2.5.
Bij beschikking van deze rechtbank van 9 oktober 2008 is vastgesteld dat partijen zijn overeengekomen dat de onroerende zaak en het perceel grond te Thailand worden verkocht en dat met de verkoopopbrengst van de onroerende zaak een aantal schulden wordt afgelost.
2.6.
In voormelde beschikking van 9 oktober 2008 is opgenomen dat partijen zijn overeengekomen om [A] Makelaarsgroep te Den Haag (hierna: [A]) opdracht te geven voor de verkoop van de onroerende zaak. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat eventuele achterstanden in de maandelijkse hypothecaire lasten ontstaan voor 17 december 2007 als huwelijkse schulden dienen te worden beschouwd en dat achterstanden ontstaan op of na 17 december 2007 worden toebedeeld aan de man.
2.7.
De onroerende zaak is via [A] te koop gezet voor een bedrag van € 449.000,--. De vraagprijs is later verlaagd naar een bedrag van € 385.000,--.
2.8.
Bij brief van 14 januari 2009 heeft de naamloze vennootschap Fortis ASR Hypotheekbedrijf N.V. (hierna: ASR), bij wie ten behoeve van de onroerende zaak een hypotheek is afgesloten, [A] bericht dat wanneer er op 1 februari 2009 geen koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak kan worden overgelegd of de man niet volledig aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, er zal worden overgegaan tot een executieverkoop.
2.9.
Op 18 juni 2009 heeft de man overeenstemming bereikt met de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B] Vastgoed Holding B.V. (hierna: [B] Vastgoed) over de verkoop van de onroerende zaak voor een koopprijs van € 280.000,--. De vrouw heeft niet ingestemd met deze koopprijs.
2.10.
In een – in opdracht van de man – opgesteld taxatierapport van 23 juli 2009 is de onroerende zaak per 16 juli 2009 gewaardeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 305.000,-- en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 260.000,--.
2.11.
Bij brief van 19 augustus 2009 heeft [makelaar] van [A] (hierna: de makelaar) in antwoord op vragen aan de advocaat van de vrouw onder meer bericht:
“(..)
In november 2008 is bovengenoemde woning door mij in verkoop genomen voor een vraagprijs van € 449.000,00 tegen mijn advies in welke lag op € 425.000,00 (..)
Mijn bevindingen:
1e etage: leeg, maar voor 50% verbouwd nadat de huurster naar de huurcommissie was geweest
2e etage: verhuurd voor € 360,00 per maand incl. gas, licht en water
3e etage: € 650,00 incl. gas, licht en water.
Mijn bevindingen zijn gebaseerd op wat verkoper mij had medegedeeld. Later heb ik begrepen dat de huurder op de 3e etage helemaal geen huur betaalde en omstreeks april 2009 met behulp van de deurwaarder de woning is uitgezet.
Met deze wetenschap zou ik onder € 400.000,00 geadviseerd hebben.
Om uw vraag te beantwoorden: € 305.000,00 vind ik, ondanks het vele achterstallige onderhoud in de woning en de momenteel onvoorspelbare markt, wel erg laag.
(..)”
2.12.
Bij brief van 5 oktober 2009 heeft ASR de man bericht dat de totale achterstand in de maandelijkse hypotheekbetalingen op 1 oktober 2009 € 16.380,42 bedraagt. Dit betreft hypotheektermijnen daterend van na 17 december 2007.
2.13.
In antwoord op vragen van de advocaat van de man heeft de makelaar bij e-mail van 6 oktober 2009 onder meer bericht:
“(..)
Zoals ik mevrouw Jonkman al enige weken geleden telefonisch vertelde, kunnen wij niet een betere prijs garanderen voor bovengenoemde woningen.
(..)
De enige koper zal een belegger zijn, een particulier zal veel eigen geld moeten meebrengen, banken financieren heel beperkt voor beleggingen.
Het geheel heeft veel achterstallig onderhoud wat de verkoop ook niet zal bevorderen.
Ook beleggers zijn een stuk voorzichtiger geworden, ze hebben veel keus, en banken blijven heel voorzichtig.
(..)”
3.De vordering, de gronden daarvoor en het verweer
3.1.
De man vordert – zakelijk weergegeven – de vrouw op straffe van een dwangsom van € 25.000,-- per dag te veroordelen om haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de onroerende zaak aan [B] Vastgoed, en daarbij te bepalen dat, indien voormelde dwangsom is verbeurd, dit vonnis in de plaats treedt van de benodigde medewerking van de vrouw aan de verkoop en levering.
3.2.
Daartoe voert de man – samengevat – het volgende aan.
De vrouw handelt onrechtmatig door niet mee te werken aan de verkoop van de onroerende zaak aan [B] Vastgoed. Indien de onroerende zaak en het perceel grond in Thailand verkocht worden, kunnen de huwelijkse schulden worden afbetaald. De vrouw heeft de verkoop van de onroerende zaak geheel aan de man overgelaten, terwijl de verkoop, door de ingestorte markt, de lage huuropbrengsten en de staat van onderhoud van de onroerende zaak, ernstig is bemoeilijkt. De makelaar is er niet in geslaagd om een hogere koopprijs te realiseren. Indien de onroerende zaak niet onderhands zal worden verkocht, zal ASR overgaan tot executieverkoop, hetgeen tot een veel lagere verkoopopbrengst zal leiden, met alle schade van dien. De man heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, aangezien [B] Vastgoed zich terug kan trekken als koper en ASR tot executieverkoop kan overgaan.
3.3.
De vrouw voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De kern van het geschil betreft de vraag of de vrouw gehouden is haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de onroerende zaak tegen een koopprijs van € 280.000,--. Nu partijen geen afspraken hebben gemaakt omtrent de koopprijs, mag de vrouw in beginsel haar medewerking weigeren. Beoordeeld dient te worden of de vrouw daarmee onrechtmatig handelt jegens de man. Daarvan kan sprake zijn indien van de vrouw, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van de haar toekomende bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
4.2.
Bij de beoordeling wordt voorop gesteld dat ondoorzichtig is gebleven waarom de man een hypotheekachterstand heeft opgebouwd. Ter zitting heeft de man verklaard dat de achterstand verband houdt met tegenvallende huurinkomsten. Niet valt in te zien waarom de man, die onbetwist heeft gelaten slechts twee dagen per week te werken, zijn werkzaamheden niet zou kunnen uitbreiden. Daarnaast is niet duidelijk geworden waarom de man geen nieuwe huurder heeft aangetrokken. De man, die op grond van de beschikking van 9 oktober 2008 gehouden is de gehele hypotheeklasten ontstaan op of na 17 december 2007 te voldoen, heeft zichzelf derhalve in de situatie gebracht waarin de bank heeft aangekondigd tot executieverkoop over te gaan.
4.3.
De ontstane hypotheekachterstand, en een daaruit voortvloeiende executieverkoop, komt gelet op het voorgaande voor risico van de man. Dit kan daarom niet tot een verplichting voor de vrouw leiden om in te stemmen met de verkoop van de onroerende zaak, waarbij de aangeboden koopprijs onder de – nadien – vastgestelde onderhandse taxatiewaarde ligt. Daarbij is nog van belang dat, hoewel op zich niet ter discussie staat dat de onroerende zaak een niet-courant pand betreft en de makelaar heeft verklaard geen garanties te kunnen geven over de te realiseren koopprijs, laatstgenoemde eveneens heeft verklaard de taxatiewaarde van € 305.000,-- erg laag te vinden, terwijl de aangeboden koopprijs nog € 25.000,-- daaronder ligt.
4.4.
In het licht van al het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vrouw in redelijkheid niet tot de weigering van haar medewerking heeft kunnen komen. Dit brengt mee dat de vordering van de man niet voor toewijzing in aanmerking komt.
4.5.
In de omstandigheid dat partijen gewezen echtelieden zijn, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2009.
cb